全面解读即将到来的政府负扣税改革,及其对投资者和房价的影响

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-18 澳洲房产



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政府马上就要公布新的财政预算案了。负扣税改革可能是其中最引人瞩目的一项。本期@悉尼房地产将和大家全面了解政府和反对党各自的负扣税改革政策,好让大家在财政案公布以及可能到来的提前大选时心中有底。


政府将于5月3日公布新的财政预算案。总理谭宝对于本次预算案的态度非常强硬,并表示如果总理的预算案被两院否决的话,政府将不惜解散两院并提前进行大选。由于执政党自由党和工党、绿党在负扣税改革的问题上分歧非常大,立场鲜明地代表了各自的利益阶层,本期@悉尼房地产将和大家全面了解一下自由党,工党和绿党各自的负扣税改革计划,好让大家在财政案公布以及可能到来的提前大选时心中有底。


到底什么是负扣税

负扣税其实并不是一个税种,而是一种税率的折扣方式。如果一个用于出租的物业,其维持物业的支出(包括现金支出例如银行贷款利息,水电,市政费,和非现金支出例如房屋折旧等)超过了物业的收益(房租),那么超出部分就可以从您的税前收入中扣除。


我们来看一个简化的负扣税实例。假设投资者向银行借贷了50万澳元购买一物业做投资用,每周可收$500,全年$26000的房租。假设他的支出为

◆ 借贷$500,000的年息是5%,年息为$25,000。

◆ 物业管理费,市政费,水费等各项杂费为每年$5,000

◆ 物业折旧每年$10,000;

那么该投资者在这个物业上的损失为($25,000+$5,000+$10,000)- $26,000 = $14,000。


假设该投资者的年薪为$80,000,如果没有负扣税的话他每年应交$17,547。但是由于他的投资物业亏损$14,000,该投资者的的实际收入将变成$66,000,应交税额变成$12,997。税局应该退给该投资者$17,547-$12,997=$4,550的税款。


由于收入越高的话税率就越高,所以负扣税的作用对高收入的人群作用更大。如果上述例子中的投资者年薪为10万的话那他将会得到更多的退税。



澳洲政府要推行负扣税改革的原因是多方面的。一方面,负扣税的确对起到了刺激开发商,增加房产供应,从而缓解房价和房租的可负担性的调节作用。另一方面,负扣税在一定程度上会造成投资者忽视投资的真正价值,进行盲目的、非理性投资,从而带来市场价格虚高,产生房地产泡沫,并且虚高的房价会让真正有需求的购房者无法负担。


所以,政府要推行负扣税改革是有道理的。不过问题的关键来了 - 由于执政党政府没有在上、下议院有绝对的优势,所以总理提出的负扣税改革有可能无法通过。强硬的总理谭宝很有可能为此解散两院,重新进行大选。由于各个党派所提出的负扣税改革政策相差甚大,因此,哪个党派获胜将会对未来房价的走势有巨大的影响。我们来看看各个党派的负扣税改革政策,好在站队的时候心中有底。


自由党


自由党的负扣税改革力度相对比其他两党要小。根据《澳大利亚财经报》(Australian Financial Review)的报道,总理的负扣税改革将可能引入每年$20,000的额度上限为政府每年节约10亿澳元的税收。此举将影响到125,000名房产投资者,这些投资者的典型损失每年达到每年$3,450,而负扣税额越多的房产投资者,损失也越大,


◆ 负扣税额最大的10%投资者(约12500人)将每年损失$16,400。
◆ 负扣税额最大的5%投资者(约6250人)将每年损失$29,800。
◆ 负扣税额最大的1%投资者(约1250人)将每年损失$46,300元。


《澳大利亚财经报》报导原文

http://www.afr.com/news/politics/malcolm-turnbulls-negative-gearing-cap-to-cost-46000-a-year-at-the-top-end-20160229-gn6jmo



如果您的负扣税额度在每年$20,000以上的话,那可要注意咯。其实一些小党派比如说无地税党对投资者来说可能也是不错的选择。


工党


对于负扣税,工党是旗帜鲜明的反对,因而其负扣税改革也比自由党更激烈。工党的计划包括:


◆ 2017年7月开始负扣税将只适用于新建楼盘,此举志在鼓励增加房屋供应。为了避免过激的选民反应,现有已经用于负扣税的投资房将不受影响

◆ 在出售投资房时的所得税优惠从50%削减至25%也就是出售投资房时利润的75%将会被算入那个财政年度的个人所得税。


Domain报导原文

http://www.domain.com.au/news/labors-negative-gearing-plan-investors-could-be-1000-a-year-worse-off-20160214-gmu25c/




小编觉得,工党增加房屋供应,缓解房产可负担性的出发点是好的。但是具体实行起来难度不小。


首先,澳洲的法律改革都不是立刻实行,而是宣布了一段时间以后才能执行。如果工党宣布未来负扣税只能用于新楼盘的话,那么在法令生效之前投资者为了赶上二手房退税的末班车,将会蜂拥而入二手房市场推高房市,接着新房的价格也自然会水涨船高这样的事情不是没有先例。大家还记得上回联邦政府把首次置业补贴从$14,000减半到$7,000的事情吧?结果大家为了拿到全额补助而蜂拥去买房,房价从政策宣布到执行的短短两个月内大幅上升。


其次,工党鼓励建新房,增加供应量的出发点虽然是好,不过大家有没有想过,新房一旦卖出来之后就不再是新房,也就是不能再卖给别的投资者,而只能卖给首次置业者了。这样房子的价值恐怕会大打折扣所以,工党的此项政策只怕会适得其反,反而让大家都不敢去投资新房。


绿党


绿党和工党很多时候都是一家子,在负扣税的事情上也不例外,绿党的负扣税计划也同时针对了负扣税和出售投资房时的所得税优惠,而且比工党的计划更加激烈。


◆ 绿党计划把50%的投资房所得税优惠逐步全部取消。从2017年开始,投资房所得税的优惠将每年降低10%,到2020年将全部取消。 

◆ 与此同时,所有房产(包括新建楼房和二手房)的负扣税都会被逐步取消


《悉尼晨烽报》报导原文

http://www.smh.com.au/federal-politics/political-news/greens-plan-to-abolish-capital-gains-tax-concessions-by-2020-20160403-gnx7ma.html




绿党的政策如果被采纳的话,可能会对市场造成很大的波动。首先,有卖房计划的房东将会在所得税优惠被减少前蜂拥卖房,大量的供应将会造成房价下跌。然后,从第二年开始市场会进入无房可卖的状态,房价又会来个大翻转。房价波动太大对整体经济恐怕不是什么好事情。


其实,负扣税政策自问世以来,就从来没有停止过争辩。现在负扣税成为政府和反对党争辩的焦点,恐怕和澳洲这几年来房价的迅猛增长不无关系。无论上述的哪个政策得到实行,对投资者的影响恐怕都不小。大家如果有投资房地产打算的话,一定要密切留意政府的新动向,尽量争取让政策走在自己的一边。

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