【快报】 澳洲房地产"泡沫"难戳破,房价缓升将成趋势

<- 分享“澳洲房产投资自住专家”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-17 澳洲房产投资自住专家


在澳大利亚关于房市是否会崩盘的争论已经持续十多年。2004年,由于澳洲和美国均出现“借贷热潮”和房地产价格“非理性繁荣”,经济学人杂志曾将两国联系起来。仅仅四年以后,美国次贷危机引发了全球金融危机。随后关于澳洲房地产崩盘的言论甚嚣尘上,澳洲房价则在各种暴跌预测中稳步上升。

         

        ACB News《澳华财经在线》报道,悉尼房地产价格中位值已接近100万澳元,OECD(经合组织)认为澳洲房地产存在泡沫,房产实际价值仅为房价的48.2%。然而,安保资本(AMP Capital)首席经济师奥利弗(Shane Oliver)表示,房地产泡沫确实存在,但戳破这层泡沫没有那么容易。

         

        美国人口统计研究所Demographia在2016年住房负担能力调查中对人口超过100万的城市中房价收入比(房价中位数与家庭总收入中位数的比率)进行了统计,一般认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,超出该区间时房地产可能存在泡沫。调查结果显示,澳洲房价收入比为6.4,远超美国(3.7)和英国(4.6);悉尼房价收入比为12.2,墨尔本房价收入比为9.7。

         

         

        自2003年以来,房价与家庭负债水平过高成为澳洲房产市场面临的最大问题,并成为“崩盘论”的两大核心支点。房价的每次周期性上涨都会进一步放大这种论断。

         

        然而奥利弗表示,考虑到房地产市场已经安然运行度过了十多年,应当深入分析这背后的各种因素:

         

        首先,与其他国家不同,造成澳洲房市“泡沫”的主要原因是供应紧缺。一直到最近,澳大利亚住房缺口仍超过10万套,近期住房营建高峰仅能弥补过去几年中的供给不足。

         

        其次,澳大利亚从未放松信贷标准,因此次级贷款和低凭证(low-doc)贷款未见显著增长。从下图可以看出,近年来澳洲低凭证贷款与贷款估值比过高的贷款都在减少。事实上,澳洲借债人中,具备更大还款能力的借债人比例正在上升。

         


         

        第三,得益于低利率水平,债务利息相对于借债人收入而言只占很小的一部分,加上澳洲新增贷款多为良性债务,澳大利亚不会像金融危机前夕的美国一样爆发大规模“断供潮”。而且,尽管贷款规模上升了,澳洲人倾向于在有能力还款的时候立即削减债务。

         

        最后,奥利弗驳斥了矿区房价暴跌将引爆澳洲房市崩盘的观点。他指出,矿区房价起落与矿业热潮相关性很大。矿业热潮消退导致大批人口流失,从而引发房价下滑。而悉尼和墨尔本房价上涨是从本世纪初开始的,远早于矿业热潮。并且,由于矿业不景气,澳洲银行利率维持在历史最低水平,间接促进了悉尼和墨尔本房价出现新一波上涨。

         

        对于澳洲房价走势,由于澳大利亚审慎监管局(APRA)要求地方银行收紧对地产投资者的借贷标准,奥利弗预计2016年悉尼和墨尔本房价会继续上涨,但增速将变慢;由于矿业持续遭遇逆风,珀斯和达尔文房价会继续下滑;霍巴特和阿德莱德房价能看到持续温和增长;布里斯班房价将继续上升。

         



         

        全国范围内,奥利弗预测在澳储行作出上调利率的决定前,澳洲房价不会下跌。在未出现经济衰退或快步伐加息的情况下,他认为澳洲房价如果下跌,幅度将会像2009年和2011年一样维持在5%-10%之间。

         

        那么,包裹于所谓泡沫当中的澳洲房地产真的没有可能会崩盘吗?奥利弗认为,戳破房地产泡沫很难,需要出现以下条件:经济衰退、银行利率大幅上调和供应过剩。前两者可能导致房贷断供危机,后者的影响将直接体现在房价中。

         

        不过目前来看,澳大利亚出现这三种情况的几率都很小。  

        

        ps:买房要趁早, 没有最完美的房子;只有在不同的阶段,买最适合自己的房子。


文章来源:澳华财经在线





点击展开全文