成功地产房产知识普及(十六):房产精明投资者的选择 【Refinance】

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-02-13 澳洲成功地产



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什么是Refinance?


“Refinancing”通常是指终止和现在 HomeLoan 所在银行的房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行去,在转移的过程中通常会对房屋重新评估。


“Refinancing”也可以不换银行,要求原有银行把贷款重做,达到一些目的,这种被称为内部转贷 Internal Refinance(房贷产品或结构发生变化)或是Top up


其实,只要是把原来的贷款付清,重新申请贷款,都可称之为“Refinancing”。


例如:可以把500k的贷款通过 Refinancing 将同一个贷款增加到600k,也可以 top up 成为一个500k的贷款和一个100k的贷款,选择更加灵活的方式来还贷。


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Refinance的好处


  1. 新的银行可以提供更加优惠的利率。很多人转贷的原因就是想要降低贷款利率,节省利息


  2. 考虑购买投资房,而原有的银行审批条件比较严格,Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度


  3. 把房屋价值的增值部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估,如有需要的话,可以要求银行提高贷款的额度,就可以拿出一部分现金出来做其它用途,通常存放于offset对冲账户,既能让资金更加灵活又能抵消一部分利息从而减轻还款的压力,所谓一举三得!


    举例来讲,如果您有一套100万的房子,最初贷款80万额度80%。2年后房子增值到120万,这时您就可以选择做一次refinance,重新估价到120万,再按照80%的额度来贷款就可以拿到96万的贷款。


    这样就比之前的80万多了16万出来,这些钱不用时就在您的对冲账户里面不会产生额外的利息,但是如果您想使用的话,就可以把这16万的部分套现,可以用来投资,比如买投资房,股票,等等。


  4. 把其它贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,降低偿还利息,就是所谓的Debt Consolidation


    包括很多人从房贷中获取资金购买汽车,这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。相较于高达9%~15%的车贷和个人贷款,仅为三分之一的房贷大大减轻了还贷的压力


举例说明 


第一年 购得物业价值$100K 贷款$90K 自己支付$10K+其他政府费用。你选择了IO(Interest Only)Loan,并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%。 


第三年你的贷款额度仍然是$90K(因为你没有多还本金),但是现在的房屋价值增加到了$125K,这时候LVR=72%。 


第五年你的贷款额度降到了$80K(因为你有开始还一些本金),现在的房屋价值增加到了$150K,这时候LVR=53% 这时候,你可能决定:a.买辆新车b.买投资房c. 结婚 


你需要额外$50K的借款。不管你是更换银行,还是使用原有银行Refinance,你多借$50K 之后,新的贷款额度增加到了$130K,房屋评估价值$150K,LVR=87%。


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