美国房地产:价格在三、五年之内仍然会稳步上涨

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收藏文章 赞一个 已赞 2015-08-14 i美国房产



大部分年轻人喜欢从中间往两岸走,往经济发展比较好的,或者是人们都比较喜欢去的东西部走,而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老,那里的房价低,物价低。




  美国房地产分两大块:一部分是商业地产,另一部分是住宅地产。商业地产有ShoppingMall购物中心、Office办公楼,warehouse仓库就是靠出租。投资这类商业房地产只是出租,收取租金。

  住宅地产就完全不一样了,盖了就卖。类型有singlehouse别墅,townhouse城市屋,condo公寓楼,apartment联体公寓等,投资这类住宅地产的目的,大部分人是自己居住,也有一部分投资后是为出租收取租金的,或是等待涨价后再出售的。

一个是价,一个是量,买房就看价和量,价就是住宅房价,跟租房市场关系不大,房价市场没有规定,没人管理,就是一个纯市场,而且也不是说今年只能涨2%,明年只能涨1%,在美国完全没有这个说法,也没有什么限价或者限量。这个量也是没有限制的,你想买就买,想不买就不买。美国的房地产市场就是靠纯市场支配的。美国从50年代到现在,50-60年间的住宅开工量,每个月都有一定的量。这里有很多周期,这个周期和经济周期的相关度也比较高,这个就是开工量,最高是250万栋,最低是100万栋,平均是150万栋。

美国房地产市场之所以步入稳定增长期,主要原因是:

一、人口稳定增长

这个跟国际化没有关系,美国的人口结构是不错的。美国每年将近增长300万人口,这是很强大的,300万人要结婚生孩子,要成立家庭的,这就是市场的需求。另外就是不少旧房肯定要换新的,新增规模就是150万人,不管是首套还是改善都无所谓,人口、需求就在增长。有需求就有市场。

二、价格稳步上扬

美国房价在2005-2006年达到最高峰,然后泡沫破灭就垮下来了,再从2012年初开始反弹,已经连续上涨了35个月,目前仍然在上涨之中,仍然看不出有泡沫迹象出现,因为新房开工量不大,房价上扬速度稳健,市场步入渐渐消化次贷危机前留在市场上的房屋阶段,加上美联储的迟迟不加息,因此现在投资美国房地产市场仍然是有利可图的。

现在很难再出现次贷危机了,因为美国的贷款银行资格审核更加严格了,贷款需要出具收入证明。2007年以前所谓的次贷是你的信用很差,也可以买房,你的首付也很少,或者不付首付也可以买房。那些年,不查收入,不查信用,零首付的人都可以得到贷款,买到房屋。而次贷危机发生时,正是这些人无法偿还贷款利息,他们的房屋也基本上成了法拍屋,银行屋。现在都非常严格了,因为现在次贷已经不存在了,美国次贷已经贷不到房了。现在美国的房地产市场延后了两年左右到2012年才开始反弹,就是因为所有银行的贷款标准太高了,而且会越来越高。如果标准还是比较放松的话,美国房价早就应该反弹了。就是因为现在标准比较高,反弹后的房地产市场算是相当规范的,也就是比较健康的,因此,次贷现在已经基本不存在了。

三、投资美国房地产必须要看美国人口流动方向

大部分年轻人喜欢从中间往两岸走,往经济发展比较好的,或者是人们都比较喜欢去的东西部走,而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老,那里的房价低,物价低。现在美国的加州,包括整个西海岸都不错了,而东海岸除了纽约和华盛顿,就是南部的佛罗里达,因为很多人向往阳光地带。大部分美国人,包括新移民都喜欢两个海岸不喜欢中部,因此中部地区的房价波动不大,有些房价数十年基本不变。现在的房地产投资者是经过次贷危机的大浪中优胜劣汰下来的,很多资质不好的都已经在2008年死掉了,现在留下的都是资质相当不错的。

房地产周期有十二年左右的周期,从现在稳健的美国房地产市场来看,在未来的三五年之内都会比较不错。因为周期这个东西,你不用害怕美国政府说调控一下,在美国就没有这个东西,所以只要看市场就好了。

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