澳洲房主出租房屋需要了解的必备法律知识

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-01-25 澳大利亚金澳地产集团




转约与分租(Assignment & Subletting)


一般转约与分租都要取得业主的同意,租约内会注明租客使用物业的用途,例如办公室或旅行社,如果转约与分租后会改变其用途,业主是有权拒绝的。

若得到业主批准转约,新租客负责所有租约内的责任,但旧租客在新租客没法履行他的责任时有责任赔偿业主。业主同意转约之后,租客亦要得到该物业的抵押人的同意(如果业主已经把该物业作抵押了的话),这一点对租客很重要。因为若没有抵押人的同意,如果业主一旦有经济困难不能还钱给抵押人,抵押人有权收楼,这样等于租客的合约终止。所以抵押人的批准是十分重要的。租约内,业主不得无故拒绝。无故拒绝在法院上已经作过多次的解释,但基本上是要看实际的情况才可以审理。

以下的例子可作参考之用:

*新租客经营不法或非道德之行业 - 非无故拒绝

*业主拒绝新租客的国界 - 无故拒绝

*新租客的使用会令物业价值下降 - 非无故拒绝

*业主想自用 -无故拒绝

*新租客缺乏生意经验和阅历不足 - 非无故拒绝


续约权 (Option)


续约权是租客的权利。一般租约是确定第一期,然后租客可终止租约,或继续租下去。这种权利的使用一般有如下的条件。首先租客需要在当前的租约满期之前,先通知业主需要的意图。一般都有时间限制,不能太早或太迟。例如不得超过六个月以前或少于三个月内以书面形式通知业主;其次就是不能经常损毁租约,虽然每次最后都作了补偿,业主在此情况下可不续约。


房产拥有者和租客责任


住宅楼宇法例

维省在一九九七年修改了这条法例,在很多方面都有改变。较独特的是:租务按金实施中央管理法。一直以来由业主管理的按金现都要交往"住宅租务按金局" (Residential Tenancies Bond Authority)。如果你现在是租住或者是把你自置的物业租出去作住宅用,这条住宅楼宇法例会对你有所影响。

下面先谈及几个经常碰到的问题:

1) 按金如果周租金是低于三百五十,按金则不可多于一个月的租金。另外要是已有按金的话,业主就不能再要求担保人。租客在交按金给业主或其他的经纪人时,双方都要签署一份按金投管表格(Bond Lodgement Form),这份表格注明业主和租户、物业和租约的资料。业主收到按金在租约开始后的五天便需把按金和表格一同寄往"按金局"。当局会在十四天内书面通知租户按金已在他的保管之内,除非租约中断或者期满不续约,按金一直会存放在按金局内,到租约终止。谁可以拿到按金?基本上有三种可能:

业主同意租户完满履行租约的责任。换句话说,租金交足,楼已清洁,没有破损。这样业主和租户双方应填妥并签署一份按金提取表格(Bond Claim Form),然后寄往按金局等待退款。

租户同意业主从按金中扣除一部分以作赔偿租金或修理费。和以上的情况一样,也祝贺租户。双方应填好一份按金提取表格寄往按金局。注意租户和业主的协定不能再租约结束前超过七天达成,因为按金局不会接受这么早便达成的协定。

③如果租户和业主就谁应得到按金或者其比例有不同意见的话,若业主要争取他认为应得的,他要在租约结束十四天内向租务法庭申请,租户也可以自行向法庭申请。法庭接到申请后,会安排审讯日期时间,通知业主和租户出席。法庭聆听双方的理由后,会作适当的判决,之后还会把按金提取表格同法庭判决寄往按金局。

最后还有一种可能:租户不动声色自行搬走。一般租户不会留下通讯位址,亦可能欠下租金。这样业主可向租务法庭申请要求用按金作抵押。法庭又可能会不开庭便判给业主。租户在特殊情况下,可能得到法庭重新聆听的机会。

2) 业主维修责任

住宅楼宇法律规定:业主在租约期内应保持楼宇维修妥当,除了是租户本身破坏以外,一切屋内外的维修都是业主负责。此责任与商业楼宇租约有莫大分别。一般商业租户都是自己负责屋内的修理。业主只管结构上的问题。RTA法例规定,业主是提供合理的安全设施,例如门窗都有锁。并且修理好楼宇内的设施。例如:烹食炉、热水系统等等都要工作。RTA法例把修理责任分为两类:一为紧急修理。在这种情况下,租户若因找不到或者来不及通知业主,有权自行去找人修理,然后再找业主偿还修理费,但费用不能超过一千元,而业主应在十四天内付费给租户。如果租户不愿预先付修理费,或者费用超过一千元,租户就要向租务法庭申请紧急聆听。业主有责任在签租务时,给租户联络电话作为紧急修理之用。如果业主任用经纪管理物业,则业主需明确授权与经纪修理费用的决定权,否则业主需要给租户联络电话作紧急修理联系之用。法例上紧急修理定义为:爆水喉、厕所堵塞、天花板严重漏水、漏煤气、漏电等等,任何使楼宇不安全或不可靠的事项。除了这些以外,一切要修理的部分都列入一般修理类别里,业主也有责任去处理一般修理,但租户需书面通知业主。业主应在十四天内处理好那些问题。要是业主在这十四天内不处理或租户依旧不满意,租户可在此时申请到租务法庭解决。当然,业主所负责的维修是一些在正常情况下使用所产生的毛病,要是租户因使用不当,不小心引起的,租户便要自行修理,并且负责赔偿业主所导致的损坏。还有,如果某些设备在租约开始时已是不工作的,例如壁炉,业主则不需要修理。

3) 业主检查物业的权力。

在以下情况下,业主或其他代理是有权入屋检查的:

A 在租客要搬走的前十四天﹐业主有权带未来的租客看楼

B 业主要履行租约内的维修和责任,需要入屋进行

C 业主要给楼宇估价

D 业主要卖楼,需要给买家看楼

E 业主有权每六个月检查一次物业

F 业主有充足的理由怀疑租客不履行租约的条款﹐ 在入屋之前﹐业主一定要在二十四小时之前给租客书面通知﹐列出理由和准备入屋时间。这书面通知可邮寄或面交﹐但邮寄一定要准备两天的邮寄时间。重要的一点是﹐租客有安排享用楼宇的权力﹐业主要是无理或不合理的损害租客的权利﹐租客可向租务法庭申请强制令禁止业主入屋﹐并要求赔偿损失。业主入屋不需要租客在场﹐当然业主有义务负责一切因业主入屋而导致的财务损失。业主原有楼宇的锁匙﹐若租客更换门锁﹐他应通知业主并配给业主一套﹐不可在不通知业主之前自行更换。

4)如果租客不按时交租应如何处理?

要是租客超过十四天都不交足房租,业主有权发出"搬出通告"。当然,租客有可能因短期的经济问题要求业主通融一下,尽快补交租金。这样,业主是有权接纳或拒绝的,但如果因此而到租务法庭想把租客赶走,法庭接受业主令租客搬出的机会恐怕不高。但如果租客接到业主发出"搬出通知"在十四天内仍置之不理﹐法例是准许业主赶走这样的租客。

要将这样的租客赶走,业主需要做到以下步骤:

①当租客超过十四天还不交清租金,业主发出一份书面的“搬出通告”(Notice to Vacate),表格可在政府的Office of Fair Trading拿到。

②向租务法庭(VCAT)申请收楼(Possession Order),并把申请表副本送给租客一份。

③给租客两份反对通告表格。

④给租客一份有收楼令的住客须知。

上面的①﹑③﹑④的表格均在Office Of Fair Trading索取。这四份档一定要用以下的其中一种方法交给租客﹐否则无效。

A 亲手交给租客

B 交到租客的住所﹐若他不在在可留给十六岁以上住在那里的住客

C 用挂号信邮寄给租客

如上所说,租客在十四天内仍不理会通告,业主可向法庭要求收楼令。一旦收楼令发出之后,业主可购买收楼令执行书。这执行书指令员警在十四天内到该住所赶走租客。员警一般在行动之前的几天书面通知租客,这样他们自动搬走的可能性会大些。但无论如何,业主无权自行赶走租客﹐只有员警才有权力这样做。

5)业主打算加租应需要怎样的手续?

业主加租通知一定要在执行前九十天发给租客。如租客没有定期合同的话,即所谓逐月 (Month byMonth) 交租,业主仍须提前九十天的通知,才可以实施新租金。如租客有定期合同,则视合同是否许可在租约期内调整。若不许可的话,九十天通知应在合约到期前发出。当然,租客有权反对加租。加租只是容许调整到“市场”租值,在九十天通知书内,业主一定要提到租客反对的权利,他们可能向“Office of FairTrading”要求审查加租的幅度。租客一定要在收到通告后三十天内向该办事处申请。现在的法例已经没有限制加租的次数,唯一要求是九十天前通知。?如果租客在合法加租通知后,拒绝交新租怎么办?这样与不交租的情况一样,一旦超过十四天,业主便可发出“搬出通告”和申请收楼令。

6)在什么情况下﹐可立刻逐走租客﹖

如果租客和他的访客恶意损坏住宅,或者危害到邻居的安全,业主有权发出马上要他们搬走的通告,如果要使之有效力,业主可同时向租务法庭申请紧急收楼令,要求法庭立即聆听桉件,并马上给予收楼令。

7)投资业主管理物业须知

住宅物业租出去后,若要收回,有以下几种情况和条件:

①业主要卖房:这是所谓交吉卖楼,业主想交空屋给新业主。在租约还未期满满之时,住客是有权继续租约的;在租约结束前至少六十天之前,业主应该发出书面通知给租客,要求租客在租约结束后马上交出住房。关键在于业主要给租客六十天的书面通知,才是有效的通知。

②业主要收楼自住:业主至少必须六十天之前通知租客。与第一项条款一样,在租约期内,业主无权中途收楼,最快要等到租约期满才可以收回。自住的定义为本人、配偶、子女、父母或其他倚靠者用来作住宅。如果业主在收楼后十二个月内再出租,租客有权向租务法庭申请搬回,而要业主赔偿损失。如果业主在租楼时已预先证明物业是自己的住宅,这样业主只需给予租客十四天的通知,即在租约期面前的十四天,书面通知租客要收楼自住。

③收楼改作商业用途:这是业主准备把楼宇改为非住宅用途,则在租约期满前六十天书面通知租客便可。非住宅用途包括商用或工业用等。

④楼宇需要拆除和大装修:如前一样,业主必须提前六十天通知租客。

⑤政府征用﹕须提前六十天通知。

⑥无需任何理由收楼:如果业主在租约期满九十天前,已经书面形式通知租客到期要搬出,业主无需给予租客任何理由。如果租客原本的租约已期满,现在只是定期交月租或周租,即所谓Periodic Tenancy,则六十天通知便足够。

⑦另外若租约是短于六个月的,所需的通知也是六十天,而不是一般租约的九十天。如果通知期满后,租客仍然不愿意搬走,业主可向租务法庭申请指令租客搬走。

以上提及的书面通知均可向政府部门Fair Trading索取。


资料来源:澳洲房产网

整理编辑:金澳地产

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