【投资 · 策略】中国辣妈美国买房记:如何顺利买到心意的房子!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-08 华美优胜海外房产投资


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  大家以为,只有北上广深等我朝的家长们,才为了学区房火拼吗?nonono,放眼天下,大洋彼岸也有同样的故事火热上演。今天,小英君就为大家介绍一位美丽辣妈,她的家庭刚刚在美国完成购房。

  

美国也讲究学区房


  春节后,当北京、上海、深圳等超一线城市的房价掀起一波又一波新高潮时,北美房地产热点城市同样热火朝天。作为才到美国不到两年的苦逼工薪家庭,我们同样挤进了买房、哦不,是抢房的大潮中。


  记得砖家分析中国房市时曾经说过:房地产市场有没有泡沫,得看多少是刚需;而一旦房子和户口以及孩子入学挂钩,那么就一定是刚需!


  在美国,房子和户口不挂钩,但是却和上学死死地挂钩!美国严格地按家庭地址入学(公立学校系统),所以好学校服务的划片房子理所应当成为了紧俏的“学区房”。孩子转眼就要上小学,我对他要求不高,读个9分左右的公立小学,规范好的学习习惯,不要小小年纪就和地痞流氓毒贩(和他们的孩子)混在一起就行。加上我们所在的大西雅图区房租,也因为大量就业人口的涌入而连年攀涨,算下来房租和月供差不了太多。所以刚需迫在眉睫,买房吧!

  


  而美国众所周知的大城市如东海岸纽约、波士顿、华盛顿特区;西海岸的旧金山硅谷地带、洛杉矶、圣地亚哥和我们生活的西雅图地区因为经济发展,大公司不断涌入,带来大量高收入人才的涌入——为当地带来的最直接变化就是房价持续攀升。


  西雅图地区不到一年时间,平均房价涨幅超过了10%——其实从播完《北京遇上西雅图》这个狗血电影以后,房价就开始加速度上涨了,当我听说第二部又要播了,马上拍桌子“买房”!

  

美国房东也“跳价”


  美国房源信息在网上都可以查到,网上不但有房屋的详细信息,还有历年交易情况(被买卖过几次,成交价格多少)、房产税缴纳情况等,因此虚假房源的情况也很少会有。自己设置一下价格区间和基本要求,网络就会帮助你筛选出符合条件的房子。


  然后就是联系中介一起去看房,觉得可以就下offer——目前卖方市场下,往往是卖家同时收到多个offer,然后进行第一轮筛选,把那些不肯加钱的、首付太少的、看着就不顺眼的offer筛掉,选几个看上去非常“谄媚”的offer入围第二轮,再仔细比较各个条款(加多少钱啦、要不要做房屋检测啦、肯不肯让房主过户完以后再白住一个月啦等等,五花八门,大有讲究).


  第一个房子,卖家开价50万,觉得除了有点旧,客厅和院子朝北以外都还不错,通过中介我们下了第一个offer,加价3万,未能入选;后来看到这房子55万5卖了。


  第二个房子,卖家开价48万,网上图片又新又美好,除了地理位置稍偏僻以外,其余都不错,老公去看完后说完了,两个卧室都在地下,难道我们住地下室?Pass。后来这房子几天后就50万全款成交。


  第三个房子……第四个房子……我们自问真不是挑剔的人,但是发现比我们更没底线的人太多:全朝北买不买?已经七八十年的房子买不买?背后是乱石坡的小破房买不买?你不买?有的是人买!


  房源少不说,每次我们不尽满意、扭扭捏捏地出价后才发现,竟然有十几个人在和我们竞争!就好像在超市买白菜还有十几个人和你举牌竞价,好几次我们一次次加价志在必得丧失理智时,还是中介和我们说这房子还是不值这个钱,不能做冤大头。(试问中国中介会这么做吗?)

  

抢房!中国土豪都是全款!


  今年二月,我回到西雅图后,抢房就进入白热化。往往是周三新房源出来,下周一房子就没了。


  最夸张的一次是周四约好周六看房,结果周五下午三点卖方突然通知说他们已经收到一个非常“优势的offer”,准备提前交易了。房子开价49万,说那个offer已经52万了,除非我们愿意出价比这个更高,否则也不打算让我们看房子了。


  有一次终于我们的offer最后入围,晚上8点价格从50万开始往上加,不断接到中介电话问,说又有人加了我们还加不加,这样一直加到55万时我们还签下“不要房屋检查,贷款不成功押金3万全给卖方”等各种丧权辱家不平等协议。12点,对方口头承诺说卖给你们吧!我激动得到半夜三点才睡着,结果第二天早上,卖方就联系不上了,当时中介说情况不妙。果然,中午的时候回复说,卖家收到了更有吸引力的价格和条款,因此不准备卖给我们了。


  每次去看房基本都能遇到中国同胞,一般遇到自己人越多,我就知道这个房子越不乐观,因为咱们好多土豪不但是全款,而且出价会比我们高得多。


  认识的印度、韩国朋友都对我抱怨过,你们中国人来买房以后,我们这些要贷款的人再也买不到房子了!这么说也许有点夸张的成分,但是随着中国买家的大量进入,这绝对是美国热门城市房价节节攀高的主要驱动力,不论白人还是黑人,遇到我们的土豪都得靠边站。

  

  

要买到房,必须要跪舔卖方!


  在美国要买个房怎么也这么难呢,我们出钱的怎么可以这么没尊严呢!


  比如,一个朋友准备买一个120万的中型房子,在offer扯皮中,卖家问他们,现在这个社区,因为要在5年后的2英里外造轻轨,他们社区正集体诉讼交通部要求赔偿(这种价值观和国内坐等升值的想法是完全不同的),如果以后赔偿下来了(可能是几千美金),赔偿金也要归原房主所有。


  朋友觉得有点不平衡,凭什么你都搬走了还要拿5年后的钱,就填了NO,于是……就没有然后了。以至于后来又一卖方说要把院子里的、他有深厚感情的树搬走,当然是“好好好”;又说夏天搬树不好,等过一阵子再搬,当然也是“好好好”,并且还写了一封充满感情的personal letter给卖方,狠狠得赞美她和她的树——你的树怎么这么美,你不在的日子里我一定好好照顾它们,让你搬走时它们依然这么美。

  

总结就是,要买到房,必!须!跪!舔!卖!方!


  2015年11月开始看房,2016年3月25日签合同,从用时来说,我们四个多月的买房过程属于非常快速的了,很多家庭需要用半年到一年的时间才能买到心仪的房子。而3月26日我通过系统查询,发现这个小区的房子就已经全部售空了,还没完工的期房销售都如此火爆,让售楼处的美国人都很吃惊,说她从业20多年,从来没想到有今天。

  

小贴士


  【关于贷款】


  外国人如果在美国没有稳定收入来源,则可能无法在购房时贷款;但是现在很多外资银行针对境外购房的中国人也有房贷服务。美国买房如果可以贷款,首付比例是比中国低很多的。2008年次贷危机之前,普遍不高于20%,10%很多,甚至还有零首付的房子。然而次贷危机中的美国各大金融机构一朝被蛇咬后,对房贷的审批严格了不少,如果购房的首付比例低于20%,就必须强制购买每个月几百刀的贷款保险(mortgage insurance),以防止贷款人无法按期月供。


  【关于房屋类型】


  在美国购置地产,大概分为以下几类:


  - 土地(land):就是你可以买下一片空地,上面什么也没有;你可以通过申请许可后在上面建造自己的住房。


  - 公寓(Condo):比较接近Apartment的定义,就是多户集体享有一栋建筑、体格社区的产权。特点是价格相对低一点,而且交通往往便利(相对地),有物业管理帮助你打理小区和户外环境。但是在购房后需要每月支付HOA(业主委员会管理费)用于共同维护小区。这部分费用往往要好几百刀,而且逐年上涨。如果不幸遇到年岁大的小区要集体换屋顶——那还需要一次性额外付出两三万美金。


  - 联排(Townhouse):比Condo的集成度小一点,往往是两户分一栋屋子,但是也有一些密集型联排多到四五户联在一起。其实只是格局和Condo有些不同,联排大多是两三层楼,但是在HOA和小区管理方面是类似的。


  - 独立屋(house):独立的一栋屋子,并且带有前院和后院,一般没有HOA费用,但是独立屋的所有维护都需要业主自己动手。同等地理位置和面积的独立屋会比Condo和Townhouse贵很多,水费电费等养房成本也较高,但是升值空间是最大的。




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4月9日 · 上海站(13:00-17:00)


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地址:北京东三环希尔顿酒店 3楼名仕7轩


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