股市VS楼市 谁更能忽悠?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-01-15 墨尔本房产



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根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2014年的调查,各地规划的各种新城、新区建成后,可以容纳34亿人。注意,这足以容纳34亿人的房子,是未来几年的增量,而且没有包含大量的小产权房、集资房。这是目前的市场状况。


总理在今年两会的新闻发布会上,向房地产行业传递了温暖的信号,甚至表示欢迎外国人到中国置业。因此,2015年从政策面看,不会有利空,只会有利好。


楼市政策的最终结果,会让一线城市和部分强二线城市的房地产市场迅速回暖,并出现价格上涨。比如深圳,已经如此。


绝大多数三四五线城市,由于供应量巨大,存量足够用,人口增长缓慢甚至出现流失,因此楼市很难回暖。长远看也是如此。


中国已经从“印钞票保增长”的时代,切换到“印股票稳增长”的时代。前者是通过货币超发,带来资产泡沫,推动房价上涨,从而产生“购房赚钱”、“不购房恐惧”效应,推动城镇化发展,从而实现GDP高速增长。但发展到今天,货币严重超发,企业负债率畸高,绝大多数城市住房过剩。所以,这个时代必须结束。


“印股票稳增长”是说,国家通过IPO注册制改革,降低企业上市门槛,通过直接融资来给企业“加杠杆”,从而引导社会资金流向实业,激发大众创业、万众创新的热潮。在这个时代,楼市资金必然流向股权市场。所以,楼市的好日子结束了。


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如果说中国人的投资方式进入了“卖房炒股”时代,那么这个“房”指的是低效无用的“房”,而不是所有的“房”。这个“股”指的是股权投资,是一级市场的股票(创业者的股权)和一级半市场的股票(合伙人获得的股权激励、PE/VC拿到的股权),而不是二级市场的股票(新股发行价购买的股票),更不是三级市场的股票(正常交易中买到的股票)。


未来买“三级市场”的股票,风险是非常大的。一级市场的股票,也就是创业者的股权,是“印刷出来”的,基本上零成本(更多是技术、管理和经验),所以他们是这个时代的王者;合伙人获得的一级半市场的股票,是超低成本的。毛大庆抛弃万科,是他不愿意只获得一级半市场的股票,他要去一级市场上“印股票”。


其实“三级市场的股票”,又可以分为两级。没有被庄家“价值发掘”的,流通中的股票,才是真正的“三级市场的股票”。被庄家炒高的股票,其实已经是“四级市场的股票”了,普通股民往往买的就是这种股票。所以,他们是真正的跟风者、弱者,也注定是中国这轮新的资产配置革命的牺牲品。


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从过去30多年中国房价变迁的历史,你能发现这个基本的事实:房价没有真正涨多少,是货币超发在推着它走。如果将房价换算成当时的猪肉、大米的价格,除了一线城市房子获得溢价外,其他城市的房价在比值没有发生多大变化。


常有朋友问,中国房价到底能涨多高。那要取决于国家发行多少货币。未来“有用的房子”,其价格也许跑不赢美元,但一定不会输给人民币。


从2014年开始,绝大多数城市“有用的房子”(可以出租,可以自住,也可以出售的房子)已经变成一种“慢资产”。它可能两三年都不涨,但如果从超长时段观察,比如20年,它仍然可以抵抗通胀。


在当今中国,有人口增量的、行政级别高的城市,比如首都、直辖市、计划单列市、省会城市,其中心区的普通住宅,仍然是非常好的长期投资工具。


未来10到20年,中国投资的主战场是股权市场、股票市场,这是毋庸置疑的。但股权和股票,从某种意义上是说是虚拟资产,或者叫信用资产。没有信用,一切增值保值无从谈起,这信用不仅是企业信用,还有国家信用。有了信用,就能保值增长吗?还不行,还需要有技术、有管理、有市场。


人民币计价资产都已经出现了泡沫,其中最严重的是创业板的股票,人口流失城市郊区、新区的房产,位置不佳的城市综合体,还有中国现当代书画作品等。这些资产,你要千万小心。他们已经进入博傻期,也就是说,持有人需要找个更傻的人,卖出去。


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人民币汇率已经高估,这是不争的事实。预计2015年需要贬值3%到5%。中国目前广义货币M2增速比GDP快5%左右,这种背离如果持续,人民币早晚有一天会大幅贬值。能避免的办法,只有通过改革,实现经济转型升级,同时控制M2增速。你在资产配置时,需要考虑这个问题。


如果你有条件,可以配置美元、欧元资产,前者将继续升值,后者算是抄底。


中国股市高溢价时代,最多维持到今年年底。随着IPO注册制的全面实施,股票供应量加大,平均市盈率将不断降低。大部分中国股民,会在今年前半段赚点小钱,在今年年底前后,或者明年上半年血本无归。他们是这个时代的铺路石,这是无法避免的伤痛。


如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。那么,你抗御通胀的工具,还应该是大城市中心城区的普通住宅,中小户型的。别被“卖房炒股”的说法忽悠了,选择自己最安全的方式活着,比赶时髦被骗要好很多。


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