房市冰火两重天:悉尼如履薄冰卖不出去 墨尔本信心稳定领跑全国

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-18 澳洲中文台



悉尼清盘率又创年内新低 连降三周或打击市场信心


悉尼房屋拍卖市场持续疲软,上周六录得今年年内最低的清盘率。


据Domain网站报道,上周六,悉尼清盘率连降三周至67.7%,低于上上周末的70.3%,也远低于去年同期的88.2%。


复活节以来,悉尼的清盘率平均为70.6%,复活节前为75.1%。


目前的清盘率明确显示,悉尼房屋拍卖市场在稳健的开局后,正在收缩。不过,上周末较低的清盘率应该是因为受到了学校假期开始的影响,尤其是价格较高的内城区,那里待拍房屋的数量变少了。


上周六,只有360套房待拍,远少于上上周末的523套及去年同期的732套。



图片来源:Domain


从城区来看,上周末,只有一场拍卖会的清盘率是100%,该区是蓝山;接下来是下北岸的85%、西北区的83.3%、市区和东区的82.5%、内西区的77.8%、北滩和南区的71.4%、Canterbury-Bankstown的65.4%、上北岸的61.3%、中央海岸和西区各50%,以及西南区的28.6%。


上周六,悉尼的拍卖价中位值为115万澳元,低于上上周末的121万澳元,不过依然比去年同期的102.5万澳元多12.2%。上周末,悉尼共有价值1.86亿澳元的房屋被拍卖。


本周末,悉尼将迎来澳新军团日(Anzac Day)的长周末。虽然有公共假期,但待拍房屋数量将增多,超过400套。


持续下降的清盘率将给市场信心带来考验,房地产市场是否会发生本质的变化或将在未来几周显现出来。


墨尔本上周六录76%清盘率 东北区引领拍卖市场


随着买卖双方的信心明显增长,墨尔本拍卖市场上周又录下了一个强劲的数据。


据Domain网站报道,墨尔本在上周六录得了76%的清盘率,与前一周的76.3%基本持平,但远低于去年同期的82%。


在过去的两周中,墨尔本的清盘率仍然高于今年周末的平均值(75.5%)。



图片来源:Domain


从复活节假期以来,墨尔本的拍卖市场就一直在走强。较高的清盘率鼓舞着更多卖家在深秋时期进入市场。相比去年的繁荣时期,墨尔本今年的拍卖数量已经大幅降低。但随着买卖双方持续增长的信心,未来数周将有望保持平衡的局面。


上周末,墨尔本市场有780套房上市拍卖,高于前一周的702套房,但远低于去年同期的1088套。


墨尔本远郊区录得了最高的清盘率,将大部分内城地区远远甩在了后头。东北区的清盘率最高,为88.2%;紧随其后的是北区(83.9%),西区为83.9%(共有86套房拍出,为当周末最多),东南区为77.8%,外东区为76.3%,内南区75.3%,内城区为67.1%,内东区为66.3%。



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上周末,墨尔本最贵的交易由Brighton区Middle Crescent 34号四居室住宅录得,以437.5万澳元出售;最便宜的交易则为Ormond区Ormond Road 4/4号一居室别墅,价格为26万澳元。


上周末,墨尔本拍卖市场的交易金额达到了3.425亿。由于即将迎来澳新军团日长周末假期,墨尔本的拍卖房源将会减少。然而,墨尔本住房市场将会保持持续迈进的趋势,成为澳洲所有州首府城市中的最佳表现者。


各州首府城市房产租金收益低迷 高回报日益集中在郊区边缘


租金回报率最高的别墅和公寓日益集中在澳洲州首府城市的郊区边缘。


房地产信息公司CoreLogic RP Data发布的租金分析显示,追求收益的投资者或许要前往距离CBD 40公里以上的地区,那里的房价更低,有更多租户,风险也会更高一些。



图片来源:网络


房地产和税务专家表示,对于更靠近CBD的房产,投资者要提高收益常常需要拿出有竞争力的定价、将税收减免最大化和留住优质租客。


Ray White Real Estate的负责人和租赁专家Gerri Keays表示,“现在的趋势是朝着租客市场的方向发展。”


Keays在谈及房东应如何重新思考策略这个问题时说道:“如果有三套租金一样的相似房产出租,那么呈现方式最佳的房子会吸引租客。”


在全国的各州首府城市中,别墅的平均租金收益增长仅为逾1%,公寓的平均租金收益增长约为3%。在扣除成本后,收益还会下滑大约2个百分点。


这意味着,如果一个房东的边际税率是37%,他手中的投资性房产收益是3%,那么相比之下,他从在线储蓄账户中获得的回报可能还更多,而且不必担心租客流失、印花税、中介费、保险和维护成本。


远离州首府城市市区的房产的收益会更高,因为房产的价格普遍便宜很多,尤其是悉尼和墨尔本的周边地带。



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不过,房地产专家称,当房市衰退时,便宜地区的波动性更大,需要花更长时间进行市场修正,而且涉及更多的维护成本,因为当房子租给家庭时,会有更多的磨损和破坏。


买方经纪公司Morrell&Koren的理事Christopher Koren说,对于考虑购买一套投资性房产的投资者来说,他们面临的挑战就是找到合适的邮区,这些邮区需要有便利设施、生活方便而且具备突出特质,例如靠近交通设施或工作地点,这样才能有稳定的租房需求。


一个反面例子就是,由于矿业繁荣消退,下滑的需求无法填满新建成的房子,过去12个月珀斯和达尔文的公寓收益暴跌了10%左右。


在同一期间,墨尔本的收益上涨了约4%,不过市区周围和Docklands的高层楼开发案出现部分空置房。



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去年,该市有破纪录的6000套新公寓竣工,墨尔本市政府预计,未来几年这个数字将增至10倍,从而引发外界对供应过剩的担忧。


根据CoreLogic RP Data的数据,今年第一季度墨尔本CBD的公寓价格下滑了0.5%,每五套出售的公寓中就有一套是亏损的。


穆迪称,墨尔本和悉尼的公寓毛租金收益已经跌至10年最低水平,从19%左右的高位下挫至4%左右。


因此,Keays称,房东在选址、营销、呈现和定价方面需要更有商业头脑。


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