连载二 | 澳洲接地气的“可持续性发展”之“如何利用市场激励机制来保护环境”

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-04 AU澳洲土地开发那点事



市场激励机制


城市发展的过程中,我们不可避免的遇见很多问题,尤其是土地使用冲突方面。其中应该提到一个规划的概念叫 ‘reverse sensitivity’(反向影响)。打个比方,在城市和农村的交界处,我想盖个楼房,旁边的耕地是会被增加的人流车流所影响。楼房盖好了以后,农民耕地时候除虫,喷农药等活动又反过来会对旁边盖好的居民楼产生影响。很多时候并不是农民不想耕种,而是由于土地使用冲突的问题想耕地也不行了。


美国最先开始实行了 ‘right to farm’ 的政策,也就是说只要你好好的,用正确的方法耕地,你就可以一直耕下去。澳洲的几个州,比如塔斯马尼亚,也试用了这种方法,然而并没有什么用[1]。所以相关专家总结,不光是政策,保护耕地还需要民众参与和市场激励机制,后来西澳通过民众参与,在保护耕地这个问题上做的还不错[2]


在市场激励机制探索中,大家发现主要有四种方法:


1.      让开发商可以增加开发的密度

2.      可以从别的人购买开发权

3.      可以把自己的开发权转给别人

4.      可以通过减少政府征收的基础设施费来刺激发展


在昆州,很多政府都是通过第四点来控制开发,比如 MackayTownsvilleGold CoastBundabergRockhamptonCairns 等等的 Council。基本上是以减少项目申请费和基础设施费(Development Contribution)为主。


而新州更主要的是通过第一点来控制开发。比如在城市边缘做土地分割的开发,离耕地近的土地大一点,那么离耕地远的土地就可以小一点,密一点。在市区也是一样,都是高层房屋,为了保护一些地方的日照,周围的房子就要低一点,然后在不需要考虑日照的地方,比如挨着绿地这种,就可以把房子盖高一点。比如下图就是老F拍下来的悉尼某处,可以看到那个挨着绿地的楼房比周围的楼房高出来很多,就是这个原因。

 


 

当然了,新州还有更多类似的规定,比如由注册建筑师做的‘好设计’的房子可以多盖两层之类的。中间也有很多争议,比如什么是‘好设计’什么是‘不好的设计’之类的,就不在一一列举了。


关于买卖开发权的规定在哪个州都有,例子也是挺多的,而且用起来有一定的变化。比如 ‘vegetation offset’ 就是一个补偿机制。用这种方法的应该是以矿业为主,可能因为影响的地块比较大,挣得钱比较多的原因。


具体来讲就是如果你要开发一块地,这块地上有很多的需要保护的植物,你可以把这些植物都砍了,然后进行开发。可是你需要把类似的植物种到另外一块地上,然后还要给保护起来不能让人动。这块保护起来培养类似植物的地块一般来讲都比你要开发的地块大。中间的比例根据不同情况有不同的规定,而且每个地方都不一样。比如布里斯班,如果让 Council 去做这个补偿,比例是1:5.5,如果自己做就是1:6.  也就是清除一块地上的需要保护植物,需要补偿5.56块地的相同植物。


本质上来讲这个就是你除了买来要开发的地块外,还要把另一块地的开发权买过来用来种植被做补偿,那这另一块地就开发不了了,可是你第一块能开发的地就可以开发了。


我之前接触新州的一个挖矿的项目,用的是1:3.4 的比例进行补偿的。另外对于植被保护问题牵扯到不同的州政府和市政府部门,非常复杂,需要再单用一篇文章来讲。

  

我一个客户有一块20公顷的地,那个客户非常想把那块地分割成两块10公顷的地。Council 死活不同意,因为其中一块地势太高,如果盖房子有火灾问题,而且这块地上有需要保护的植物 – Cycads。所以不能对这种植物造成任何影响。那么这个客户怎么用这块地挣钱呢?经过我们的研究,觉得最好的办法就是把这块地变成 Cycads 的繁殖地。如果谁家想开发土地,可是土地上有 Cycads,可以花钱,把 Cycads 挪过来种在我们客户的地上,这样他们就可以进行土地开发了。

 


A typical cycad (Image from Google)

  

总体来讲,激励机制的主要原理就是要通过这种控制,让开发出现在最适宜的位置。可能有些朋友会觉得不以为然,心想不就是控制开发嘛,弄那么复杂干什么,不让开发不就没事了。其实不然。悉尼在上世纪40年代曾经用过类似的方法(The Cumberland Plan),惨遭失败。后来才痛定思痛,进行了改进。这是个很曲折的故事,我们以后再讲。


其实激励机制不光是面对开发商,面对社区也可以有的。比如多盖点大家都想要的图书馆体育场什么的。其实新州的规划法(EP&A Act)里面关于基础设施建设费(Development Contribution)里面有提到可以通过提供更多的设施来代替交钱(甚至提高开发密度)的条例。也就是开发商可以提供廉租房,公园等设施,看大家需要什么。可是这里不包括给排水这些,因为给排水这种是必须要做的,并不算是改善居民生活质量的设施。


下面是一个对社区和对开发商的激励机制的总结,有兴趣的朋友可以看看。


SourceBajracharya et al. 2005[3]


关于可持续性发展的“改进的估值,定价和激励机制”就到这里了。


保护生物多样性和生态完整性”问题其实也没什么好讲的,主要是通过硬性的法律条款来进行保护。有兴趣的朋友可以自己阅读环境保护的相关法律条款来了解,比如 National Strategy for the Conservation of Australia’s Biological Diversity (National Biodiversity Strategy), National Parks and Wildlife Act 1974 (NSW)Environmental Protection and Biodiversity Conservation Act 1999 (Cth)

  

所以在可持续性发展这个问题上的立法执法问题咱们说的差不多了,下次咱们讲“风险预警原则和代际公平问题”,就主要以司法为主了。

 


[1]  S Thompson & PJ Maginn (eds), Planning Australia: An overview of Urban and Regional Planning, 2nd edn, Cambridge University Press, Melbourne.

[2] Ibid.

[3] Bajracharya,B, Khan, S & Longland, M 2005, “Regulatoryand Incentive Mechanisms to implement Transit Oriented Development (TOD) in South East Queensland”, State of Australian Cities National Conference,Griffith Univeristy, Brisbane.

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