美国购房细则全剖析

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-20 LongAndFoster美国荣富地产



投资别墅优于公寓

  美国房地产市场最主要的房屋种类有独栋别墅、联体别墅、公寓。对于投资者而言,独栋别墅最具投资价值,公寓则不建议考虑。从过去30年美国公寓价格变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工成本高,老旧的公寓需要花费大量的钱去维护,还要支付高额的物业管理费,所以超过20年房龄的公寓基本投资价值较低。而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但下面的土地是永久产权的,并会一直升值。


持有成本和风险

  美国房地产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。

  房产税:每年分别在十一月和二月分两次支付,与房产地点有关,约为1%-3%,一般而言,房产税越高相应的社区治安、公立学校、公共交通和医院等公共服务也就越好,房产未来增值空间也越大。

  地税:相当于中国的土地出让金,地税与城市有关,每年缴纳额一般为成交价的0.01%~0.022%。

  社区管理费:通常包含社区管理费及房产保洁、绿化、公共设施(游泳池,健身房)、房屋结构的保险等。

  维护修理费:对别墅而言,屋顶、地下室、草坪、室内装修甚至车道都需定期维护,成本因情况而异。一般成熟的小区会有物业管理公司按当地房租的8%~10%收取维护费。

  保险:美国大部分的别墅是木制的,因此政府要求这类别墅缴纳强制保险。

  以在洛杉矶购买一栋价值25万美元的独栋别墅为例,一年的房屋保险费、维护修理费、社区管理费、房屋检查费和邮箱费合计大约为$3100,房产税约为$5000每年,地税为$250每年。算下该套独栋别墅的持有成本超过$8000,显然,在美国空置房屋不是一个好选择。


静态投资回收期与租售比

  静态投资回收期是指从项目的投建之日起,用项目所得净收益偿还原始投资所需要的年限,美国房地产进行租赁的静态投资回收期一般在七年至二十年之间。例如,以Coldwell Banker在售的休斯顿某套总价$13万的300平米别墅为例,若该别墅由房产经纪公司代租,租金月收入可达到$1350,同时需要缴纳每年$4500的房产税、每年$750的保险费、每年$800的中介管理费、每年$400的物业管理费和每年$500的维护修理费。计算可以得出年净收入为$9300,在不考虑房屋增值的情况下,静态回收期约为14年,要高于国内多数理财产品和金融保险的收益率。美国繁荣的房租市场支撑了较高的租售比,2012年旧金山的租售比是44.1、纽约是38.5、洛杉矶35.4、硅谷圣何塞34.7、西雅图37.2,均高于国内一线城市。


如何选合适的地段

  不是美国的房子都能升值,而是处于好地段的房产才能升值,地段的重要性正如美国房地产大亨特朗普在《交易的艺术》一书中写到,“在房地产行业中,有一句名言,那就是地段、地段还是地段。”他对好地段的界定值得中国投资者学习,好地段可以从以下四个条件来判断:

  1.拥有优美的景色和良好的自然环境。

  2.所处的商圈有增长潜力。

  3.具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。

  4.最后也是最关键的,要能满足人们的虚荣心和声望的要求。虚荣心和声望不但可以增值,而且增值的速度要超过普通的商品。有钱人积累财富的速度远超过普通人,满足有钱人虚荣心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地产,即使买得贵,其增值速度也会很快使投资物有所值。虚荣心可以来自自然因素,如海景、江景、山景等;也可以来自人文因素,例如依傍政府或历史胜地、所在社区文化层次较高等。


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