【房产】在美国首次买房,一定不能错过这10个最佳城市,更要避免犯下一些“致命”的错误

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-20 美国华人资讯


经济危机结束10年之后,美国的住房拥有率明显下降,2005年,美国69%的家庭有自己的住房,但今天这一比例仅为64%。年轻人中这一比例更低,2015年35岁以下成年人住房拥有率只有不到35%。

在这一背景下,有专家预测美国或许会迎来购房的新一轮高潮,特别是年轻一代。

那么,首次购房的地点选在哪里更好呢?首次购房要避免犯哪些错误呢?

选择这几个城市最好

依据SmartAsset人口超过30万的美国城市住房承受能力、抵押贷款可操作性以及住房市场的稳定性等数据,CBS MoneyWatch又考虑了这些城市所拥有的抵押贷款机构数量、每单位面积的住房价格以及过去五年中价格的波动性等因素,给出了如下的建议:

1.俄克拉何马州俄克拉何马城(Oklahoma City, Oklahoma)

该州最大的城市,房市价格合理,市场稳定。据Zillow的数据,每平方英尺平均价格为77.67元,在人口超过30万的66个城市中排在第10低的位置。这意味着首次购房者可能会更容易在预算之内找到满意的住房。

与此同时,俄克拉荷马城住房市场在过去四年表现最为稳定,联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency, FHFA)公布的季度房屋价格指数自2010年之后仅下降4次(与上一年同期相比)。

2.俄克拉荷马州塔尔萨市(Tulsa, Oklahoma)

同俄克拉何马城相比,塔尔萨偏小,住房市场较为实惠。尽管它的抵押贷款机构较少,但物业价格较低。塔尔萨每平方英尺房价71.83元,是美国最低的五个城市之一。

3.印第安纳州印第安纳波利斯(Indianapolis, Indiana)

在大城市中,除底特律外,印第安纳波利斯是美国第二实惠的房地产市场,但在市场稳定性和抵押贷款可操作性等都强过底特律。而且它在贷款资金比例上全美第七高,达77%。同样,自2010年以来,FHFA的数据显示,房价仅下降5次,是这一项表现最好的八大城市之一。

4.宾夕法尼亚州匹兹堡(Pittsburgh, Pennsylvania)

这座钢铁城市因难以置信的稳定的市场再次成为首次购房者首选的五大城市之一。根据FHFA的数据,除檀香山外,匹兹堡的房价自2010年之后从未下降过。

5.得克萨斯州休斯顿(Houston, Texas)

休斯敦拥有的抵押贷款机构186家,比其他任何美国城市都多,这意味着休斯敦居民在抵押贷款购物时有更多的选择。

6.内布拉斯加州奥马哈(Omaha, Nebraska)

据抵押贷款银行家协会的数据,奥马哈的贷款融资比率比任何美国主要城市都高。2014年,道格拉斯县(奥马哈所在地)这一比例高达83%,而美国各大城市平均值为69%。

7.堪萨斯州威奇托(Wichita, Kansas)

威奇托再次成为首次购房者首选的十佳城市之一。它的购房承受能力,即收入与住房成本比率在美国各大城市中排名第二。自2010年以来,它的房价出现10次下降,不过,仍低于全国平均值。去年房价上涨了3%。

8.得克萨斯州圣安东尼奥(San Antonio, Texas)

过去数年,圣安东尼奥的房地产市场得到了蓬勃的发展,根据FHFA数据,从2014年第三季度至2015年第三季度房价上涨了8%,从2011年底以来,房价一直呈上升趋势。不过,这一地区房价仍非常实惠,每平方英尺价格为80.50元,而全美最昂贵的市场(旧金山)的价格为855.75元。

9.肯塔基州路易斯维尔(Louisville, Kentucky)

边境城市路易斯维尔是肯塔基州经济和文化的中心,连续第二年被列为首次购房者选择的十大城市之一。同时,因启动成本低,它还是年轻人创业的最佳城市。

10.得克萨斯州达拉斯、沃思堡(Dallas, Texas and Fort Worth, Texas)

这两座相邻城市第一次成为首次购房者选择的十佳城市,近几年它们的房产都出现了升值。根据FHFA的数据,从2014年第三季度至2015年第三季度达拉斯房价上升了11%,沃思堡为9%。一旦这种趋势继续下去,新房主将会从中获利。

那么在美国购房过程中如何避免错误呢?

首次美国购房避免9大错误

1 超出预算

每个首次购房者都有这样的感受,比如说“我的预算是买40万的房子,但那个45万的看起来更令人喜欢。”

布里斯班买家代理公司Property Searchers的董事Scott McGeever先生说,道理谁都明白,应该怎么做也显而易见,但人们就是明知故犯。

“首次购房失败最主要的原因就是不严格按照预算购买。”

“人们总是想要他们负担不起的东西,”McGeever先生说,“也总有这样的代理非要说服人们去买不属于他们档次的东西。”

假如一对夫妇的预算就是40万,“几乎每一次代理都会说你有45万吗?好像5万跟5元钱一样似的。”

他说,“实际上银行决定借给你40万是基于很严格的标准,比如说两份收入,蜜月期的低利率等,如果超过预算,会使自己财务风险加大,尤其是当利率上涨的时候。”

2 未准备好在现金市场中竞争

今日,并不是每个房地产市场所具有的竞争力和昂贵的价格能够与纽约,洛杉矶和旧金山湾区相比。这些地区的住房价格过高,远远超出供求,最常见的是以现金收购交易。

不过,考虑到未来几年,业界预期抵押贷款利率和住房价格将继续上涨,对于准备置业的人士来说,提早做出财政的准备是十分重要的。

购房者必须做出最快的决定,因为市场不断地升温,而较低价房屋的销售时间很快。

专家指出,准备置业人士在搜索房子之前,尽可能储蓄更多的首付,清理个人信用报告中的任何瑕疵,成功获得预先批淮贷款。

房产顾问卡拉皮尔斯(CaraPierce)说,很多首次置业人士甚为急躁,但是,购买房子如同找工作,这需要大量的时间来准备。因此,当理想的物业出现时,就可以有备而战。

3 过度相信网上贷款的资讯

虽然许多信贷指导员和财务顾问也提议买家上网查核按揭问题,可以查看所购买的城市和县的资料,是否有资格获得VA贷款和FHA贷款,但是,直接与贷款人会谈可以更加清楚明白到贷款的过程。

这个过程可以根据买家的资格,抵押贷款公司的运作和当前的市场经济而有所不同。

根据会计师事务所的一项调查,虽然有一半的借款人声称掌握基本的贷款条件和条款,有近一半人表示误解了有关的费用,条款和业权的费用。

因此,与不同的信贷员交谈,才能感受到相似类型的贷款之间的差异。

他说:“有些时候,有公司不会收取手续费,但是,随后的利率较高。”

4 过度相信网上列出的房屋价值

当上网查看房屋价值和街区时,不同房地産网站的资讯,例如Zillow和Trulia,给购房者的房屋价值出现错觉。

如果买家在网上看到的财産价值为110万美元,然而,其实际的市场价值为130万美元,这将会造成财政损失。

因此,应该花更多时间与了解市场的专家交谈,才能够准确得悉每一天的市场价格。

驾车巡视周围的居民区,也是一个不错的做法。

有些房屋可能被其他建筑物遮挡,变成较黑暗的街区,更不值钱。

房産经纪人内特(NateSerdy)说:“搜索网站又怎会知道这些资料,例如,位于加州厄尔尼诺格拉纳达的顶部拥有一个百万美元的海景,然而,网上列出的价格只有70万美元。”

5 为等待更优惠的利率拖延购买进程

美国信用社协会负责经济学和统计学的副总裁迈克·申克指出,如今3%的可调利率正处在最低点。如果真的打算买房,可以要求贷款公司提供可调利率贷款,而非固定利率贷款。

6 缺乏长远思考

搜索新房子时,买房者很容易得意忘形,并且忽略一些关键信息,例如房屋所在社区,当地未来发展和房屋再出售的价值等。作为一名初次购房者,短期内再次出售房子很可能不是考虑重点,但应当加以考虑。

约翰逊银行高级房贷信贷员兼副总裁助理迈克·巴奇指出:“购买第一处房产时,你要确定,万一自己的计划发生变化,你能在5年内轻松地把它卖掉。尽量避免购买那些超级漂亮或者古怪的房子,除非你在经济上十分宽裕,能够负担这些额外的魅力。”

购房者还需要考虑购买某处房产的长远影响。如果房屋所在社区正处在重新开发的阶段,房屋可能会在近期升值。如果怀着升值愿望购买一些较为老旧的房屋,请记住,这项投资有很大风险。

7 作出情绪化决定

尽管房屋适合与否取决于个人喜好和承受能力,但是在签署购房合同前,购房者需要把情绪和决策分割开。仅仅因为喜欢房子的建筑风格就忽视发霉的地下室或者吱吱嘎嘎的地板会让买家在未来花很多冤枉钱。

花点时间进行仔细计算,并且为每一处房产列出优缺点,用一种客观理性的办法来作出购房决策。请记住,无论是房产中介还是亲自上阵的房主,都会运用各种营销策略向潜在买家推销房产。听取不同意见,但也需要做好功课,这样才能确保自己在未来几年内都会对将要购买的房子感到满意。

8 忽视隐藏费用

除了月供外,购房者还需要考虑房屋维护、设施和房产税等费用。如果买的是老旧房屋,很可能最终需要花钱进行维修和翻新。此外,还需要考虑房屋维护和房产税等额外支出。

房贷商或者房地产中介不一定会提供这类信息,因此,购房者需要自己搜寻此类支出的信息——可以让验房师提供一张近期需要处理的已有或潜在问题清单,还可以考虑咨询本地区的装修专家或者建筑师,为可能的翻修和房屋改善计划估价。此外,不要忽视搬家成本,买房者可能还需要购买额外的家具来布置更大的生活空间。

9 期望房屋将来会增值

许多首次购房人士投入毕生积蓄,希望将来5至7年之后,再出售房屋以赚取更大的利润。

桑佛德大学经济学助理教授卡登(ArtCarden)说:“2000年期间,很多人因此而损失惨重。当然,如果购房的金钱相当于支付房租,这可以是很大的保值资产。”

事实上,购买房子之后,有大量的金钱投资,从修剪草坪至紧急维修等,这些费用有可能比租屋更为昂贵。

卡登说:“股票是比房地产更好的投资,至少,我从来不用找管道工人来维修抢救。”

(本文整编自龙腾海外网,版权归原作者所有)


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