关于1031 exchange交换条例,您需要知道哪些?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-18 美国房产网


卖出投资物业赚的资本增值(CAPITAL GAIN) ,一定要在当年交税(联邦税为20%,另加州税,)。如要延税,则必须用税例第1031 条作免税(其实是延税)交换,将原来物业的资本增值和折旧,转到新交换的投资物业上。
使用1031交换条例,必须十分谨慎,最好是有这方面经验的会计师和地产经纪帮助。此外,不论是做“同时交换”(SIMULTANEOUS EXCHANGE) ,或做较常用的“延迟交换”(DELAYED EXCHANGE) ,通常都需要雇用一个“被认可的中间人”。这类公司也叫做“促成人”(FACILITATOR) 或“帮助人”(ACCOMODATOR) ,它是一个独立 (即与投资者没有关系) 的机构,有些“中间人”是专门帮忙投资者作免稅交换的独立公司,有些则是“产权公司”(TITLE COMPANY) 属下的附属公司。

1031 税例主要条款
1.需要以“同类”物业作交换。但“同类”的定义很广阔,只要是赚取租金  入息的物业便可。故此,公寓可以换货仓,空地可以换单一住宅,办公大楼可换公寓.....在美国以外的物业不能作交换。 
2.需要换相等或更高市值的物业,而且净值应全部放入新交换的物业上,即不能减少抵押贷款,否则有部份会成为“靴子”(BOOT) ,需要付资本增值税。
3.需要由交易开始便申明为1031交换,并在卖出的物业close escrow 前,和交换公司签订合同。(注:如果卖出的物业已经成交,在去找exchange的公司便来不及了)
4.需要按45/180 天条例1031条例里面,有两个时期十分重要。第一个是“订明期”(IDENTIFICATION PERIOD) ,即原来物业交易完成开始的四十五天内定明。第二个是交换期(EXCHANGE PERIOD),是由原来物业交易完成开始的一百八十天。这两个日期十分严格,迟一天都会导致交换失败,而失去延税优惠。
(请注意﹕一百八十天条例其实是“一百八十天或报税限期两者之间较早的日期”,所以在接近年终做1031 交换,有可能由原来物业交易完成开始,至明年四月十五日之间没有一百八十天,在这个情况下,应该向税局申请延期报税。)
订明 (IDENTIFICATION) 注意要点
不论原来物业数目多少,在订明期内,交换人必须按以下三个条例中的任何一项,以书面订明交换物业
1.三个物业条例﹕不论订明物业之总值,订明不超过三个物业。
2.两倍价值条例﹕不论订明物业之数目,订明不超过原来物业价值两倍的物业。
3.百分之九十五条例﹕不论订明物业之数目,将来真正交换物业的价值不少于订明物业价值总和的百分之九十五。
订明物业时,必须清楚地以书面在订明期内通知“被认可的中间人”。
“中间人”提供的服务,可以全部用电话、传真和邮件进行,故在洛杉矶地区以外的人,也可以用以上的中间人。他们收费一般分为两种,一种是几百元费用加上Escrow 帐户内的利息由中间人公司收取;另一种是比较高的费用(大约一千元以上),但交换人可得到Escrow 帐户内的利息。收费详情应向中间人公司查询。
倒转交转”(REVERSE EXCHANGE)
通常做1031交换,都是先将本身物业交换出去,然后按上述45/180天日期的规则,去交换另一个物业。但是,在有些情况下,可能会先将新的物业交换进来,然后才将本身物业交换出去,这个情况叫做“倒转交换”(REVERSE EXCHANGE) 。
REVENUE PROCEDURE 2000-37内,规定要合法地进行“倒转交换”,必须符合两个要求﹕
1.纳税人必须签定一个“合资格的交换安排”文件(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION ARRANGEMENT或简称为"QEAA") 
2.纳税人必须聘用一个“交换产权持有人”(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或简称为"EAT")
QEAA 是什么安排?
要符合QEAA安排的需要,必须按以下做法﹕
1.该物业要用“交换产权持有人”("EAT") 名义拥有。
2.纳税人需要有真正的交换意图。
3.纳税人与EAT在EAT拥有产权五天内,被此定立书面QEAA文件协议。
4.交换出去的物业必须在四十五天内被指定。
5.整个交换必须在EAT拥有产权后一百八十天内完成。
由于倒转交换相当复杂,请务必与您的会计师进行咨询。
1031 exchange 最大的好处: 您不但可以在售出物业后避免了巨大的升值税的支出,还可以拥有价值更高的物业,有人会问那我三十年前20万购买的物业做了几次1031交换后,现在持有的物业已经价值200万,如果售出这栋房产的话,我要交多少的增值税呢?答案是 200-30=170* 相应税率。不过不用担心,如果您决定把物业留给子女,这时可以建立生前信托。这样的他接手物业后的tax basis 就变成
200 万了,所以当您子女决定售出物业时,他的增值部分是从200万算起的。 

图文源自 今日头条


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