投资美国房产多久能收回成本?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-02-04 美国地产置业投资


 

2015年年底美国房产市场异常活跃。美国房产已经成为了国内投资人的首选项目,而且美国房产投资跟国内房产市场相比价格波动较小,且收益较快,据统计美国房产投资收回成本时间平均比中国快30年。
 
从限购令到多地限购松绑,国内房地产市场低迷的行情还未出现明显改观。在此情况下,很多投资者纷纷转向海外房产市场。
 
对此,业内人士分析认为,除环境、教育和医疗因素外,较高的出租回报率和永久产权是炒房客转向海外房产的重要因素,海外不少国家房产回报率都高于国内。
 
被业界视为“投资风向标”的华人首富李嘉诚,自去年8月以来累计出售了内地近200亿元的房地产投资,瞄准了欧洲市场。
 
“投资风向标”的转向也牵动着投资者的情绪。有广州客户就将130万元的银行存款取出,在华盛顿买了一套公寓。该客户的盘算是,每个月华盛顿一套公寓出租可收益近万元人民币,除去各项税费,每个月还有近7000元的收益。而在广州市区,一套价值120万元的公寓最多也就租2500元到3000元。
 

中国人海外买房,基本分为自住和投资。
 
美国的房地产市场虽然此前因金融危机的影响一度跌入低谷,但是现在已经开始平稳回暖,因此投资价值也较为明显。
 
除了房价上涨所能带来的收益,在美国出租房子也能带来可观的收益。例:休斯敦一套独栋别墅,面积大约250平方米,总价人民币100万元。别墅租给了在附近上班的护士们,每月租金为1650美元,扣除税费、房屋管理费等费用以后,还剩下1050美元,投资回报率大约7%。”
 
在美国买房投资,较高的收益率,加之租售比比较高,最多10多年就能收回成本;相比之下,在北京投资一套房产收回成本则至少要40年以上。
 

有数据显示,美国德克萨斯州的房租收益居美国之首,为10%至15%,若剔除税费等将近4%至5%的各项支出,该区域房屋的租金净回报率通常可达6%-8%;而在加州,房子出租后的毛租金回报率一般可达7%-9%,扣掉持有成本和管理成本,净回报率平均在4%-6%;奥兰多的房产净租金回报率大概是6%。
 
而国内的出租回报率则远远低于海外。以广州为例,最近一年,广州市9区住宅平均租金围绕着46元/平方米的水平线作窄幅波动,出租回报率则进一步下跌,今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%。

值得一提的是,相对于国内70年的物业产权,美国房产绝大多数都是永久产权,房屋的升值来源主要是土地增值。在国内进行房产投资,一定要核实土地使用期限,物业的剩余使用期限越短,该物业的价值会越低。由于海外房产没有使用年限的限制,其房屋价值会由于土地的增值而增值。


休士顿专业地产代理人Anita任敏君
房屋 商业地产买卖,管理。

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