土地开发和 Nuisance (滋扰)的问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-17 AU澳洲土地开发那点事


滋扰分为私人滋扰 (Private Nuisance和公共滋扰 (Public Nuisance两种。


所谓的私人滋扰 (Private Nuisance),一般来说就是一个人阻碍了他人在自己土地上的舒适生活,为他人生活带来不便。从土地开发方面来说,可能造成滋扰的原因包括噪音、灯光、施工、扬尘、气味、空气和水的污染、雨水排放问题等等。


而公共滋扰(Public Nuisance)就可以简单理解为一个人影响了一群人,为一群人带来不便的这种。像新州的 Local Government Act 1993 里面第125条就给予了 Council 权利,可以要求造成公共滋扰的人来赔偿。


在法官做审判的时候,很多东西要被考虑在内的,比如地点(locality性质(nature影响时间(duration强度(extent


从地点的角度来说,在工业区买房子的朋友可能要忍受一些不好的空气,施工的噪音。在郊区买房子的朋友可能要忍受猪牛羊的气味,或者种庄稼时撒农药的问题。这些不算是 ‘nuisance’,只能忍着。


从性质和影响时间角度来说。比如在一个安静的居民区里面盖房子产生的噪音也就不算 ‘nuisance’,因为这只是短期的,盖好了就没有噪音了。除非是那个盖房子的家伙非要在白天睡觉,半夜工作,同时又没有一个很好的理由来说服法官为什么非要在半夜盖房子。


还有一点就是关于对 ‘滋扰’ 的敏感度问题。这个敏感度是根据一般正常人的敏感度来走的。如果某人对某种滋扰(比如噪音)极为敏感,那是不会被考虑的。法官会看这个噪音是不是正常人能接受的,如果正常人可以接受,那 ‘滋扰’ 就不成立。


从土地开发的角度上来讲,土地切割和盖房子是很复杂的,牵扯n多个专业,无数的条款。尽管如此,很多地方法律法规并不能很好的覆盖到,而且地方政府也很难事无巨细的去调查每一个房子看是不是符合规划条例。尤其是在自己家修一些比如棚子、篱笆、泳池、一米以下的挡土墙、花园、小路等等,都不需要地方政府的审批,所以自然没有相关法律来规范这些问题了。而最容易造成邻居之间矛盾的 ‘nuisance’ 可能就是下雨积水问题了。


从大原则上来讲,雨水要排到马路边,叫做 ‘lawful point of discharge’ 。如下图所示。

 


 

一般来说,在进行规划和建筑项目审批的时候,Council 会有相关的要求,比如施工时候车辆要停在施工地,而不是外面马路上,比如施工用的灯不能照着马路,防止晃眼,再比如施工时间和相关工程设计的规定,保证把邻居受到的影响降至最低。


对于排水来说,像上图那样直接流到路边是最理想的结果。如果做不到这一点,那就需要进行特殊的工程设计了。比如做个排水沟。也可以用集水坑,然后用雨水管把水引到路边(如下图),或者用个抽水机把水抽出去之类的。

 


 

如果土地偏偏不是向马路方向倾斜,而且又没做好排水问题的话,就会变成下面这样。

 


 

现在这种情况也越来越少见了。因为在开发过程中,Council 都很小心。如果马路的地势高,Council 一定会要求解决雨水排放的问题,比如建立 ‘easement’(通行权)和集水坑之类的。如下图所示,这一片开发里面,Lot 95 的地势最低,所以后面建个集水坑,用来处理雨水的同时也保证雨水排放不会影响到隔壁邻居。

 



 

只有在“不透水面积”(impervious area)增加的情况下,我们才需要做雨水处理。如果是正常的土地或者草地,那都是雨水的自然流动,没有任何法律来控制。这也是为什么很多时候,在计算基础设施费(Infrastructure Charge)的时候,我们要计算“不透水面积”增加了多少平米,因为多出来这部分雨水是要通过雨水管被排放掉的。


现在有一种新材料做出来的硬地面,材料里面有大大小小的空隙可以让雨水渗透下去,看着还蛮厉害的,听说昆州黄金海岸有两个项目用的就是这种材料。当然了,这种材料也有自己的局限性,一是下层的土壤必须是渗水能力强的土壤,二是这种材料的寿命目前还不明确,如果时间长了,这种材料里的空隙被土堵住了,渗水能力下降了怎么办?会不会导致雨水无处可排呢?不过技术的创新是一步步走的,新材料的问题就留给工程师们解决吧!

 


Sourceimage from Google

   

雨水的“自然流动”没有法律监管,那么人为的影响雨水流动呢?如果是邻居故意把自己的地势弄高,导致雨水都流到自己这边了呢?那这个就算是‘nuisance’了

 

一般来讲,如果真的碰见这种情况,要先试着和邻居沟通,找出个能解决问题的办法。实在两家人之间解决不了的话就要去 ‘Dispute Resolution Centre’(争议解决中心)了。这种服务哪个州都有,顶多叫法不一样。上法庭前,一般都要求先去这个争议解决中心由调解人调解一下,看看能不能私下解决,也用不着律师的参与。如果这还是解决不了,那只能法庭上见了。


相信各位看官看完多少会有些小收获,能从法律角度保护自己权益,也能规范自己的土地开发流程避免引发纠纷~


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