商铺价跌,三代养一铺的坑爹结局不能重演!

2016年09月06日 澳洲房产投资


文:Victor刘磊

住宅市场的去库存在信贷支持下,似乎有了起色;部分地区据称房子只够卖几个月的;然而曾经为人热捧的商铺,却有着天壤之别。不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右,“一铺养三代”真真的变成了“三代养一铺”。很多投资者抱怨:坑爹呐!其实,背后的深层原因是市场选择的结果。

  “买到就是赚到”:搬起石头砸自己脚

  之前笔者在理发店的经历,一语成谶:理发店老板沾沾自喜于抢到了便宜的商铺,却不想能赚钱的物业谁会低价出售;以为买到就是赚到,甚至可以一铺养三代。

  时至今日,由于电商的兴起,加上近两年实体经济不景气,越来越多的消费者选择更多元化的渠道消费。数据显示,2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%,相比上年同期回落了4.2个百分点;目前成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率预计均超过30%;国家统计局数据显示,截至7月末,全国商品房待售面积减少的同时,办公楼待售面积增加26万平方米,商业营业用房待售面积增加196万平方米。

  作为曾经香饽饽的商业地产,不但在一片房价上涨的环境中价格黯淡,连出租都成了问题,着实将当年的现金变成了如今的“死资产”。

  依据市场进行分析,一刀切要不得

  看到这样的形势,很多投资者就给商业地产画了一个“叉”,从此对其不闻不问;甚至在投资海外住宅的时候也不去理会商业地产—这就又走向了另一个极端。

  以澳大利亚为例,近年来由于发展商的过度开发和投资者的盲目介入,CBD区域的高层公寓投资风险加剧;伴生的问题有价格下跌,空置率过高,不能满足当地居民对户型的要求等。如果盲目套用国内的经验,谁买谁上当。相反,国内商业地产的低迷,在澳大利亚一扫而空。从近期的新数据看,过去的十年中,商用物业取得了很好的收益,甚至超过了住宅物业。

  在2005年1月至2015年12月间,商业地产的总收益平均达到了8.9%,这要高于住宅的7.4%。

  由此可以看出,“一刀切”似的楼市研判法则是行不通的;投资也并不是非此即彼的活动,对项目的选择更不能仅凭感性。

  综上,究竟是“一铺养三代”还是“三代养一铺”,归根到底还要从研判投资对象说起。比如租金了、价格了、产权了……而这些想法和观点都太琐碎,纸上谈兵或许还好,一旦进入瞬息万变的市场之中,很可能就“乱花渐欲迷人眼”,做出错误的判断。因此,要在房产投资的浪潮中立于不败之地,就要学会用历史数据“思考”,去找到有历史数据支撑的市场,建立起放任四海皆准的投资理念,从而选对项目、博得长久和持续的收益。


作者简介

中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》;私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师;个人微信帐号:"Victorliulei";新浪微博:Victor刘磊



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