2014年，武汉、厦门、合肥、南京等二线城市，对楼市开启了全面限购限贷；之后在“去库存”的指导下逐步放开。然而，时隔25个月，号称“8月四小龙”的武汉、厦门、合肥、南京近期相继重启限购。这是不是标志着这一轮房价疯涨即将结束？限购会推高房价还是会平抑房价？笔者认为，在这一轮房价上涨的背后，除了信贷支持还有投资者的疯狂作祟，楼市在限购下可能会有短期升温，但风险也就指数性上涨了。
        恐慌性购房心理助推房价

        从今年1月开始一线城市房价上涨，到下半年地王频出、辐射全国房价上涨，这个过程无论是给购房者，尤其是刚需购房者带来了巨大的心理压力；在财商缺乏、经济知识匮乏的情况下，他们死守“追涨杀跌”的“箴言”，毅然加入“抢房子”——注意不是“买房子”的大军中。         新房方面，售楼中心一改萧条，但营销人员的脸却越来越高傲，是因为买家多了他们就开始忘乎所以了？其实这是一种营销策略。甚至新房开盘，采用限时认购的方式：一次放出20套左右房产，然后圈定出一个核心客户群，规定时间内，要么全部成交、要么全部取消；同时场外气氛助推，下一组客户群跃跃欲试——试想在这样的氛围中，有几位买房人能做出理性的判断呢？面对开发商“发动群众运动”的架势，购房者只有乖乖掏钱的份儿了。         二手房方面更是如此，不懂房价走势的房东，看到积压了好几年的房子突然值钱了，看到一周之内的看房人比过去一年来得都多，并不采取抓紧时间套现的策略，而是“捂房惜售”。无论是坊间传闻，还是身边朋友亲身经历，一线城市房东坐地起价10万，都已经是“良心发现”了。         所有这一切，表明投资者带着恐慌的情绪抢房子，并非看中了房子未来真是的升值能力。如果此时限购政策落地，恰恰戳中了投资者恐慌的心理，短期内抢房潮会加剧，推动房价上涨；如果说之前房价在信贷推动下上涨是泡沫，那么在恐慌心理下涨上去的，恐怕只有“空气”了。房价越高、风险越大，固化资金越多，投资者收益前景越黯淡。

        信贷性支撑，撑得住房价撑不起收益

        那么房子未来升值能力还有几成空间？笔者认为，从目前的数据来看，恐怕未来升值前景堪忧。         《21世纪经济报道》调查显示，为了支持房企当“地王”，“银行方面今年上半年提供约超过10万亿资金”。         18家上市银行上半年的年报也显示，截至6月末，个人住房贷款余额合计138806.76亿元；其中，新增部分达20070.94亿元，占了新增贷款的42%。房贷成了银行利润的“盾牌”，也为房价进一步推高助力。         那么这是否表示购房者热情上涨呢？这要看购房者是刚需型购房还是投资性购房——由于不动产登记尚未成熟，相关数据目前尚不完善。但就从房价收入比来看和目前部分城市披露的数据看，刚需型购房占比在缩小。         那么问题就来了，刚需型购房者在政策、金融全面利好的情况下尚不能购房，那么未来再加上投资者预期的利润，这部分购房者是否能承受的起呢？如果无法承受，那么投资者的房产该如何变现呢？反正银行放贷收取利息收益、房企推盘甩掉库存包袱，未来投资购房（囤房）的人是否有收益，就不是银行和房企操心的事儿了。         

        经济终端乏力，宏观前景堪忧

        房价高位、居民存款乏力，消费力更加匮乏。而经济全面发展，势必要从消费与服务的渠道来消化掉生产的最终产品。而房产几乎吸取了居民大部分收入，造成中低收入者以牺牲生活品质换取房产，高收入者也无法让自己的生活质量与收入相匹配。整个社会经济发展陷入了一种怪圈，最后的实质无非是M1活期化、居民财富固化，从而实体经济萎缩化，长期以往，伤害的是经济的命脉，房价涨了又能怎样呢？         综上而言，买房，无论是投资也好，还是刚需也好，在一惊一乍、充满恐慌的楼市里，面对“蛇精病”一样的房价，唯有按捺住心里的恐慌，跟自己的心理弱点比一比，才能保证能买到让自己幸福的房子，能买到让未来收益增值的房子，而不是让个人生活萎缩的负债与累赘；也只有冷静客观的衡量房价背后的支持因素，才能避免在疯狂的楼市中，买到比泡沫还虚无缥缈的资产，从而固化了现金，抑制了收益。

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