关于政府批文(DA)里的要求(Conditions)应该怎么看?

2016年08月24日 AU澳洲土地开发那点事


关于政府批文(DA)大家可能都不陌生,很多朋友可能也都在为了这个批文而奋斗着。毕竟拿了它就证明 Council 同意你开始干项目了,下一步就是出施工图,做工程设计然后就可以开始动土开工了。


但是注意哦,这个批文(DA)可不仅仅是几张纸加几幅盖了戳的图就完事了的,里面可有不少需要你注意的要求(Conditions)。如果看漏了哪项,嘿嘿,后期有的是让你难受的时候。


所以嘛,拿到 DA 以后的第一件事就是从头到尾仔细阅读一遍,看看 Council 有什么要求,合理不合理,对你的预算有没有影响等。如果哪里发现了什么问题,那可是要第一时间解决的。



   

简单来说,DA 的要求(Conditions)分为以下几类:


1.       一般性的要求

 

这类的 condition 就是那些很正常的,所有的批文里都有的要求。其目的是限制一个项目的类型、规模和特点。

 

比如 Council 会要求你必须按照图纸施工、必须让 Council (或者有资质的个人)审批了施工图或者工程设计,然后才能施工。也会说明还有什么批文需要申请,什么时候才算土地用途被改变了,或者土地分割完成了这类的。

 

同时 Council 也会给出一些限制。当然这些限制是按照规划条例和你递交的审批材料走的。比如你申请开个生意,你要说明营业面积100平米,最多雇三个人,营业时间几点到几点;又或者你要开瑜伽班,你说你一天几堂课,每堂课多少人之类的,这些都可能会变成 condition 的一部分。

 

当你项目完成以后是达到一个什么效果这些,也可能会出现在 condition 里面。

 

2.       施工前的要求


要知道在 DA 审批的深度只是初步设计,也就是说证明什么都达到“可以做到”的程度。可是具体的细节是要在具体的工程设计的时候来审批的。也就是说在允许你动工之前,你要提供具体的施工设计。那么这些要求就是你在DA 批下来之后,但是做施工设计之前就要满足的。


这些要求首先是要保证工程设计对各种基础设施不会有啥不好的影响,所以要确定给水、污水、电、通讯等这些服务提供商同意你的工程设计(或者这些服务提供商自己来设计施工)。


其次是要保证你的工程设计不是瞎设计。所以比如要求拆现有的房子的、要求交土质报告、牵扯通行权的道路的、牵扯洪水区问题的(地板高度问题)、牵扯在马路上或者高速路上施工的(要做 Traffic Control Plan )等,都会有要求。


最后要保证你把对环境的影响也考虑进去了。比如施工造成的水土流失(sediment and erosion control),环境管理(Environmental Management)、垃圾处理(waste management)和污染物处理(pollution control)等等。



 

3.       施工中的要求

 

这些要求最主要的就是保证在施工中对周围的环境的影响降到最低。比如施工中的车辆停放、灯光、噪音、扬尘、施工材料和工作时间等。其实这些就那么回事,只要施工时确保邻居不投诉就没啥问题。

 

4.       杂七杂八的要求


其实上面说了那么多,这才到了重点。有的时候 Council 总觉得你作为一个开发商应该多为这个地区做做贡献,所以就要提各种要求。有些是根据 Council 自己的规划文件提的,那只能遵守,有些明明没要求,但是 Council 会忽悠你,因为这些大多都是工程问题,而工程师们虽然懂工程上的事情,比如会计算会画图,但是他们对规划条例和规划系统真的不熟,也不是很当回事,对他们来讲,基础设施的维护和升级这事儿,碰上了就让开发商做,省事加省钱。所以不要把 Council 的话当成圣旨!


所以嘛,一般来说,政府部门的规划师和工程师就是个东风压倒西风的关系,就看谁强势和谁能说服谁了。如果你运气不好,碰上个初级规划师和高级工程师的组合,那就基本不要指望太多,最好自己披挂上阵去 Council 找工程师沟通了。。。


F我就碰上过这么个事。我都把规划文件相关的章节打印出来,标记好了,开会的时候一条条指给 Council 的工程师看,说我们反对 Council 把污水管延长个几百米连接到自己的这块地上的这个要求,因为明摆着规划文件里没有这个要求。然后那个工程师说,Council 的规划文件确实说的不清楚,但是 Council 的想法是希望你连上的。然后我就很无奈的说,Council 不管有什么想法都是要体现在规划文件里的,如果规划文件和 Council 具体的想法不统一,那我们会很难做。我们肯定是以规划文件为准,因为规划文件是具有法律效应的那个参加会议的 Council 初级规划师也有意思,我一说话他就使劲点头表示赞同,可是开会的时候不敢张嘴,因为他只要一说话,那就代表 Council 的决定了。他压不过那个工程师就只能闭着嘴旁听。


所以如果对基础设施方面的 condition 有任何疑问,一定要仔细阅读规划文件,几乎所有的答案都在里面。


下面这个总图是我写这篇稿子的时候刚刚接到的一个案子,还在研究中。客户刚刚拿到 DACouncil condition 里面说让他重新设计,后面腾出来20米。因为 Council 已经规划好了的路将来要从这块地后面经过。所以等到路修到这里的时候,Council 要求这个客户要在三个月内把前面的入口关闭,然后把后面10米宽的地交给 Council,然后再在后方设入口,同时给被影响了的基础设施(比如电和排水管)改道。


 

我一看就觉得这都是什么要求啊,乱七八糟的。要知道 Council DA 里放 condition 是有一定规矩的。Council 都不知道这路什么时候会修到这里,这路要经过那么多人家,家家都要给10米出来,如果谁不同意还要由部长签字才能强行征地。那很明显,首先时间不确定,到这一家的时候指不定多少年了呢。而且这事牵扯的不只是这个客户和 Council,被牵扯的人多了,那我会质疑你这个condition 到底是不是合法的?


另外 Council 说自己根据这片区域的 structure plan 提的这个要求。那问题来了,这个 structure plan 到底是不是规划文件的一部分?是不是按照法定程序做出来的?怎么做的公众参与?为啥我的客户不知道呢?为啥我在网上找不到呢?


所以DA 里的  condition 是有规矩的,不是 Council 想怎么要求就能怎么要求的。下面是我根据昆州的规划神书《Sustainable Planning in Queensland》里提到的限制条件做个简单的总结:[1]


·        Condition 只能是和规划相关的,无关的不行。


换句话说,这些要求必须是根据相关规划文件给提出来的,不能是先入为主的想出来的。比如上面这个例子,如果Council 提到的这个structure plan 并不是走正规程序做出来的,而且不是规划条例的一部分,那就破坏了这条规矩。

 

·        Condition 必须是和该项目有直接联系,而且是公平公正而且合理的。


这就不多说了。规划嘛,其实就是 common sense,换句话说,你觉得不公平那很可能就是不公平,剩下的就是怎么沟通的事情了。比如你和 Council 说你这个 condition is very ridiculous 肯定是没啥用的。但是你如果说这个 condition is not fairly and reasonably relate to the development proposed,或者说这个 condition is so unreasonable that no reasonable planning authority could have imposed them… 那就变成规划术语了,然后再在这个的基础上发挥就事半功倍了。

 

·        Condition 要有确定性和最终性。


也就是说这个 condition 具体要求是确定的。如果这个 condition 说你等到第一期做完了以后看情况我再批你的第二期(或者第二期的某某方面,或这样或那样),那肯定是不行的。因为你批就是批,不批就是不批,批的是什么就是什么,没有看情况这一说。

 

·        Condition 要有必要,可以监督执行的。


其实不满足这条的 condition 还真不少,可是一般作为开发商都不和 Council 较真,因为不能监管的 condition 就基本等于不存在嘛(甚至有时候我们还引导 Council 放这种 condition)。比如我之前一个案子,客户在房车度假村里开个饭馆,Council 规定说这个饭馆只能招待度假村里的人,村外的人就不行。可是这种事情 Council 根本没法监督,总不可能天天坐饭店里挨个问吧。。。当然了还是有些区别的,比如如果度假村关门了,饭店一定也要关门,不能单独运营。

 

·        Condition 不能禁止未来的开发。


其实这点很重要,因为现在来控制将来可能会做的开发是不正确的。未来的开发也一样递申请,到时候再去控制才比较合理。。这种例子也有。比如之前接触过一个一块地上建两个房子的项目,Council 就放了个 condition 说你这两个房子不能用作除了居住以外的其它用途。这就是犯了这个错误,可以指出来让  Council 改正。

 

好了,基本的也都说的差不多了。关于 condition 的问题大家不要掉以轻心,因为这可能直接影响着项目的预算问题。而且这中间五花八门什么都有,所以这篇文章也有点挂一漏万的感觉。各位看官有啥问题或者想法欢迎留言,大家一起讨论。



[1] Philippa England 2011, Sustainable Planning in Queensland, The Federation Press, Sydney.


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