老F我换工作在即，所以最近都在看一些关于土地开发项目管理方面的书籍。所谓“日有所思，夜有所写”，我就把自己看到的东西通过消化、吸收、总结，再写下来。希望自己有收获的同时，对大家也能有些帮助。

最近看《Construction Project Management Body of Knowledge》感觉有不少收获。其中提到在施工规划的阶段，项目的设计和交付细分出了七种不同模式。那咱们就根据这七种不同模式来讨论讨论。

基本上不管项目的设计和交付有多少种模式，其牵扯最主要的只有三大角色：开发商（甲方）、设计师和建筑商。中间的各种变化也主要是谁来承担风险的问题，但是由于各种变化组合越来越多，合同也变的有各种变化，所以一个好的律师也是很重要滴。

老F公众号的关注者中也有一些做项目管理的朋友。希望大家能抒发一下自己的看法，老F我这文章就当抛砖引玉了。

第一种模式：设计+竞标+建造（Design-Bid-Build）

这是个最常见的开发模式。开发商雇佣设计师做施工图，然后再通过竞标的方式选择建筑商来做施工。这种开发模式最好的地方就是我们可以通过竞标来审查建筑商的公司实力，再通过比对来选择一家性价比最高的公司做施工。

第二种模式：设计+建造（Design-Build）

这种模式里，开发商作为甲方只需要和乙方签一份合同。然后由乙方来负责设计和施工，就是国内的总包。不管国外国内，做总包的公司一般都是实力很强大很赚钱。也有一些机构，比如美国的“Design-Build Institute of America”（DBIA）。如果老F我没理解错误的话，这个平台就是做这种资源整合，把设计师和建筑商组成队伍，推广并帮助开发商做这种一条龙服务，同时通过制定合同模式、培训和行业规则等，来保护和平衡大家的利益。

下面就是 DBIA 给做出来的一个和第一种模式（设计+竞标+建造）和第二种（设计+建造）以及一会提到的第四种模式（风险型建筑管理）进行的对比，大家可以批判性的看一看。而且根据它们的统计，在非住宅开发的市场里，第一种模式从10年前的70%下降到了现在的50%左右，而第二种总包的模式则从30%左右上升到了40%。从老F的个人角度来看，这也说明现在有钱人多了，开发门槛降低了，所以只要解决了风险问题，用总包的方法比较省事。。。

第三种模式：机构建筑经理（Agency Construction Manager）

上图里的 PCM 就是 Professional Construction Manager （职业建筑经理）。这种模式算是第一种模式的变种，差距不大，只是增加了个 PCM。  这个 PCM 只提供建议，换句话说只负责支招，不承担风险。

其实很多公司虽然说自己是项目管理公司，但是都是这种模式。所以大家在签合同的时候要看清楚。

如果不去承担风险的话，不承担风险的邮件写法是不一样的。一般都会很注意不去用一些让自己陷入麻烦的词。比如邮件里不会说：我“建议”（advice）你怎么怎么做之类的，因为给建议是要承担风险的，客户最后会说：我明明都是按你给的建议去做的，怎么就赔钱了呢？！所以一般不承担风险的说法都是“根据某事实或者某规章制度，你可以这样这样或那样做，你打算怎么做？”然后让客户自己选择，那自然就是客户自己选择就自己承担风险了。

第四种模式：风险型建筑经理（At Risk Construction Manager）

这种模式简称 CM at Risk。这种模式里，建筑经理也是从一开始就参与进项目，这样可以保证设计和施工的衔接，还有施工过程中的协调工作。一般这种类型要求建筑经理是沟通开发商和各个专业的唯一桥梁，也承担所有风险，同时把项目控制在“最高保证价格”内。

一般来说小项目不好用这种模式，因为相对贵而且复杂，责任风险这些也不容易描述清楚。信息也不够透明，所以在前期的时候价格这边需要很强的把控。政府部门比较青睐这种模式，因为项目规模相对大。但是这种模式也会有一些问题，比如建筑经理要承担相应风险，所以当某些材料的建造商或者价格又或者中间衔接出现了问题，为了不赔钱，建筑经理可能会用一些方式把这些问题隐藏起来，那这些隐藏的问题可能几年以后才会真正显现出来。

当然了，一般情况下来说，这种模式的项目完成质量还是要略好于第三种模式，因为建筑经理要承担风险，自然选择分包商的时候会更谨慎一些了。

第五种模式：项目管理（Project Manager）

这种可以说就是第一种模式（设计+竞标+建造）或者第三种模式（机构建筑经理）的变形。开发商通过一个项目管理者来控制流程。

第六种模式：文档+建造（Documentand Construct）

这是第一种模式（设计+竞标+建造）和第二种模式（设计+建造）的变形。做好了设计以后，进行竞标，然后把图纸设计合同通过重新签约的方法转让给建造商（by the novation procedure），这样就在竞标完成后就变成了第二种模式了，建造商拥有设计图同时负责建造。如果运作得当可以同时拥有第一种和第二种模式的优点。

第七种模式：独立总承包商（Separate Prime Contractors）

如果开发商没有相关的开发经验，那么找个独立总承包商是个好的选择。这个独立总承包商可以提供项目咨询服务，帮助开发商支招。由开发商和各个分包商签合同。

其实合同也有不同的讲究。除了在“风险型建筑经理”模式中的“最高保证价格”以外，其它模式我们一般都会要求一个总价格。那么在这个基础上，我们可以给建筑商一些奖励。比如帮助开发商省了多少钱，那么建筑商就可以拿到省下部分钱的一个百分比。

如果无法确定具体工作量的时候，我们签合同是按照单位面积价格计算。或者开发商通过建材价格、人工价格和施工机械的价格来给钱等。

这七种模式中就前两种最常见。老F我一直是做项目前期，就是和设计师合作准备报批材料。拿到申请后，由设计师准备施工图报建筑审批（Building Application）或者由工程师准备工程设计报工程审批（Operational Works）。审批下来以后，就由设计师或者工程师准备竞标材料，最后由开发商选择一家进行建造。从这个角度看，我们做的一直都是第一种模式。

可以想象，第二种模式中设计师和建筑商作为一个团队，省下了不少沟通成本和竞标的相关花销，从负责项目的角度来说确实是容易了不少。而第三四五六七种模式其实都是由于开发商的不同要求和特点，对前两种模式做的变化，比如通过第三方（项目管理、建筑经理或者独立总承包商）来帮助推动一个项目。

当然了，不管模式如何变化，真正让项目成功的因素还是让人信赖的、有共同目标的团队和团队里靠谱的小伙伴。所谓的模式再好，可是团队里要是勾心斗角或者尔虞我诈，那能做出好项目才奇怪呢。与大家共勉。

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