加拿大楼市屡创新高，安省也考虑对海外买家征税,加拿大第一生活微信公众号文章

这个夏天格外炎热，加拿大的房价屡屡创出新高。尽管BC省开始向海外买家开始征收15%的购置税，但这并不足以挡住房价继续上升的势头，七月份独立屋价格较去年同比涨了12%，而高层楼房的价格涨幅为5%。

过去几年，加拿大有不少经济学家看淡加拿大的楼市，最著名的当属满地可银行的首席经济学家DOUGLAS PORTER。多年来，他一直是加拿大房地产市场坚定的看空者，但是房地产市场的价格却不断地创新高。

安省财长查尔斯索萨近日表示，为了设法解决多伦多房价飙升对承付能力的影响，安省政府已经在密切关注BC省针对海外买家征税的问题，安省是否会有同样的措施出台，将取决于多少海外买家从温哥华转移到多伦多市场并且推高价格。

从2008年波澜壮阔的量化宽松，加上降息等一系列货币政策刺激后，从股市到债市再到房地产，几乎所有的资产都处于上升通道，所有的资产类别都处于牛市，著名的美林时钟已经开始失灵。

仅仅从现代经济学的角度来看，量化宽松所做的一切其实是公开市场操作。央行通过与金融机构之间长短期限票据的置换，来达到货币市场流动性的置换。如果央行需要刺激经济增长，就需要购买票据来提供流动性，反之则收回流动性。这种做法理论上讲，能够达到流动性收放自如，但是实际上却使得独立的货币政策开始失效。

货币政策失去效用，最明显的特征就是流动性陷阱，也就是无论投入多少货币，流入到实体经济中实现有效投资并不多；相反，大部分资金都流入到非实体经济中，例如房地产，股票市场，债券市场，使得这些市场价格上升。

即使有一部分资金进入实体经济，但大部分又被大型企业囊获，用于兼并或是收购，这样一来，不仅无法创造更多就业，反而会造成失业。劳动力薪资上升的目标无法实现，因此通胀不兴。

极端的情况下，类似于欧洲或是日本会出现通缩的现象。不管名义利率维持在什么水平，实际利率（名义利率减去通胀）始终没能低于零。所以中央银行不会担心通胀失控而急于加息。但是中央银行的资产表已经扩大，而且相应的资金也已经流入到了市场。流出的资金需要寻找更高的收益，股市，房地产的价格就是这样被抬升了起来。

资金追逐收益本身的流动没有问题，但是资本市场现在出现了另一个问题就是资金和资产的流动性不对称。一方面，全球货币政策还在执行，资金面流动性泛滥。另一方面，资产荒开始出现。去年全球有979家对冲基金关闭，前一年这一数字为484家。大面积的对冲基金关闭很大一部分原因是因为找不到合适的资产来投资，从而解散。

资产荒的形成其实是金融资产流动性的下降。以债市为例子，20%的国债被中央银行收购了。国债市场虽然体量巨大，但是可交易的证券越来越少。而且看着债市屡屡创出新高后，交易员也不愿意再轻易把手中的筹码放出去。最终就是有限的证券造成了哄抢，债券的抢offer已经到疯狂的程度。

债市是这样，股市何尝不是呢？过去几年资本市场的题材除了兼并，分红外还有就是股权回购。所谓股权回购就是,上市公司用这手上的现金购买自己公司的股票。这对于公司而言,资本权益保持不变，但是流通股数量减少后，每一股的权益也就上升了。股价开始攀升。当回购重复发生几次后，投资者对于回购的预期也就越高。不仅将手上的股权牢牢地攥在手上坐等分红和回购，甚至已有资金就继续在二级市场抢货。股票市场的流通性和交易量都在下降，股价也就越来越高。

房地产市场的情况也非常类似。CIBC首席经济学家Benjamin Tal指出房地产市场供给量的下降，是造成房地产市场继续火热的最大推手。以半独立屋为例子，去GTA地区新屋开工下降了27%，而且比2009年时下降了40%。也就是说，房地产市场正在面临着买不着房子的问题！供给下降其实是一个不容忽视的因素。

许多希望继续参与房地产投资的朋友由于面对“资产荒”，对于无法加入地产升值的盛宴而感到烦恼。其实，在证券化高度发达的北美，加拿大有许多地产为标的的基金，不仅可以投资到加拿大也可以投资到海外，在抢不到offer的时候，投资一些地产基金也可以排解您的烦恼。

上图可以看出，好的地产基金投资表现一样可以超越加拿大的股票指数，不佳如此，地产基金组合中不是一间孤零零的独立屋，或是商品房楼房中的某一个单位，地产基金投资最大限度地达到多元化：包括酒店，商铺以及医疗护理单位。好的物业招租稳定的现金流能够匹配地产信托基金的稳定分红，加拿大地产基金不少分红收益率高于5%，远高于10年期国债收益率1%。
当然，不少朋友还是觉得投资实物房产更加放心，毕竟一砖一瓦都在自己的掌控中。真的都在您的掌控中吗？

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