文：Victor刘磊
房价还能涨多久？对于这个问题，坊间及观察家们也是莫衷一是，但看涨派一直存在，并且今年以来全国楼市、尤其是一线城市的火爆让看涨派的阵营越来越强大。持有房产还是持有货币也成了投资者们最关心的问题。
笔者认为，如今囤房子就像玩绳子，最后比拼的是绳子最后“捆”住了谁；持有房产，投资者就在绳子套里——或许有人会质疑：房价总会上涨，解套指日可期；而现实果然会如投资者所愿吗？投资者会被那些因素困住呢？
M2增长推高房价，资金被吸附，实体投资被削弱！
众所周知，房价是一种货币现象，是随着广义货币M2的增长而增长的。面对持续增长的广义货币M2，一方面，M2的增发加速了居民对于手中货币贬值的恐慌；另一方面，在诸多投资方向中，唯有中国房地产市场在近20年的时间里，让房价保持一路上涨，这也就迫使投资者和居民认为：房子越多越幸福，房子就是财富。可以说，当下中国房价对于普通房产投资者来说是一个悖论：大量房产让投资者成了财富规模上的“巨人”；然而，居民实际收入、财产性收入方面，也就是实际财富值上的“矮子”——房价高高地上去了，房产拥有的规模上去了，然而购买力没有实际增加，自己的财富和信贷死死绑在一起以求保值，但真相往往都是残酷的，房产市场的表面繁荣却无法掩盖实体经济和实业发展的困顿；企业家不以制定长期发展规划作为目标、却抵押实体套现做房地产的时候，畸形价格增长和财富增值模式的单一，成为了制约实体经济发展的桎梏。
租金回报捉襟见肘，捆住投资者
众所周知，租金回报率是考察房地产投资收益的一个重要的指标，然而，随着2016年初房价的飞涨，可以说房价已经出现了溢价现象，但实际需求和居民收入并没有有效提升，这就造成了租金即使不变，回报率也下降的现象，以下是25个城市2016上半年普通住宅市场租金回报率。
从图表中可以看出，房产的租金回报率仅仅高于银行定期存款利率；因此，在北京、上海、厦门等城市，租金回报率对于定期存款利率的优势并不明显；此外，近一半城市的租金回报率甚至无法与余额宝的收益相抗衡。
错误的财富观念，束缚住投资者
关于这一点，可以断言：没有财富观念，钱再多也是“穷”！关于这一点，或许“拆二代”的经历能给我们提供些许现实层面的支持。比如，很多“拆二代”并没有觉得生活有了明显改善，反而有点“抱着金碗要饭吃”的感觉。
“拆二代”的经历最直接的证明了：房产的规模和幸福并不具有直接的联系。之前“拆二代”们会有这样的错觉，认为房子越多，财富越多，人生也就越幸福；结果现实中他们并没有过上理想中的奢侈生活，实际上他们都被错误的房产财富思维束缚。同理，对于普通投资者，和“拆二代”们竟然有异曲同工之妙——攒首付、买房，买二套房……总之，看见房子，中国的投资者就按耐不住。
综上而言，对于居民和普通投资者，应该改变过去囤积房子的习惯了；也应该转变单纯积累资产规模的观念，带不来现金流，那么这些资产对于咱们来说都是绳子，最终会将自己捆得结结实实，这就得不偿失了。
对于中产阶级，则应该趁现在人民币币值坚挺、房价上行阶段做优化，适当套现持有现金，不再单一市场、单一货币体系进行资产配置，而是在全球市场重新配筛选，一方面增加资本收益率，实现财富增值多元化；另一方面，抵御人民币贬值的预期，从而保证自己的财富不缩水、幸福不贬值。
中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊
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