风景好,好广告,房产收益就好?

2016年08月25日 澳洲房产投资


文:Victor刘磊

买房看似简单,你交钱我交房,交易完成;投资购房其实不简单,且不说开发商跑路等极端问题,单说重金投入下的房产能否升值,资产能否安全稳固地传承,就是个问题。如果购房者还仅凭自己喜欢或者仅仅被绚丽广告宣传吸引就盲目投资,那么资产真的就有危机和风险了。

  房子不是开发商说买,说买就能买

  为什么中国投资者没有意识到这些问题呢?因为他们经历的买房卖房,恰恰是市场的上涨周期的时候;开发商和购房者的利益方向大体一致;而当房地产市场回归正常或者下行的时候,开发商和购房者就分占利益的两头了。

  这种时候,发展商就像是赌场百家乐游戏中站在桌子里面“发牌”的人,而购房者和投资者们就好比是台子外边“看牌”和“翻牌”的人,不管玩家的本领有多高,只要待在赌台的时间足够长,都会输掉桌面的所有筹码。

  因此,在房产市场趋势不明朗,房价调整和下跌周期中,投资者和消费者们在与发展商签订合同的一瞬间,开发商把风险送给了购房者,把利润自己留下了。

  具体该如何分析和判断呢?把握趋势最重要;换句话说,选择地区房价处于上升周期的市场才靠谱;判断的标准和依据有:

  1、过去三个季度的二手房中位成交价保持稳定上涨;(新房成交价无法真实体现市场热度和趋势)

  2、租金回报率和银行贷款利率趋于一致;

  3、空置率控制在安全值5%范围内,过去三个季度有升高;(空置率在安全范围内上涨恰恰体现市场的交易活跃度提升)

  4、二手房、新房的成交量过去三个季度稳步增长;

  5、本地居民消费信心指数上升,且失业率处于安全值7%一下;(本地收入稳定和增长是稳定房价的利器)

  海景好,收益糟,这样的房子不能要

  知道了这一点,就明白铺天盖地的宣传,与实际的收益根本不沾边;像什么旅游地产、养老地产、风景地产早就已经是”历史垃圾堆“的销售名词了;发展商这种“请君入瓮”的销售说辞很可能造成自身资产的固态化;因为在房产市场趋势不明朗,房价调整和下跌周期中,即使是大家公认的海景房也不会幸免,无法实现保值增值的功能。

  这并非耸言听闻:以海南为例,2011年,海南商品房成交均价到了13366元/平米的最高点,2012年滑落至10140元/平米,此后4年内,成交均价在1.1万元/平方米左右。今年1-5月网签均价为9883元/平方米。具体到城市,最热门旅游城市三亚,其房价在2012年达到27070元/平方米;今年4月,成交均价降至17800元/平方米,降幅高达五成,是70大中城市房价唯一持续下跌的城市。

  而且,从现金流角度分析这些风景优雅的房子,它们就不属于房产投资范畴,而属于奢侈品投资或者收藏品投资类别,因为缺失了租金收益;租金回报率和资产增值是构成房产投资的两个要素,缺一不可;而丧失了租金,及房产的融资、抵押和套现功能,风景优雅的房产就会成为仅是账面财富的死资产。

  世界那么大,何必只看它!

  当投资者们在配置离岸资产时,也会犯一些“常识性”的错误。比如,国人痴迷的东南亚地产就危机重重。而很多投资者被问起为什么要在东南亚买房,他们的回答让人哭笑不得——因为近。

  也许地缘上离得确实近,但实际上并不“近”,而是有很深的隔膜。国人标榜新加坡严刑酷法治安好,试问丢块垃圾都可能挨鞭子的国家真的就是现代文明体现吗?在新加坡倡导、联手日本和美国推出TTP贸易协定“围剿”中国的时候它可就想爱爱不起来了;国人喜欢马来西亚风景好,然而马来西亚并不爱华人,排华辱华事件时有发生,试问这样的地方配置个人财富真的就能高枕无忧吗?投资者在看到“风景优雅”“宜居养老”等宣传时,必须要想到实际置业环境问题,规避政治风险,政策风险,货币贬值风险,法律风险,税务风险等诸多问题。

  最后,笔者分享给大家一个网络段子供参考,要剥开市场迷雾、挖掘地产投资本质才行:“偏远地段=远离闹市喧嚣,尽享静谧人生;郊区乡镇=回归自然,享受田园风光;紧邻闹市=坐拥城市繁华;挨着臭水沟=绝版水岸名邸,上风上水;卖不动打折=回报客户……”因此,投资者在听到的推广言词时,必须要反复品味,洞悉其中猫腻;同时要了解市场规律,破除“怎么说就是怎么样”的广告思维,确保个人的房产财富落到真正值得投资的目的地。

  

作者简介

中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》;私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师;个人微信帐号:"Victorliulei";新浪微博:Victor刘磊



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