先买首套房用作投资?

2016年08月27日 今日阿德莱德


小Z的朋友们问到一个有趣的问题:为什么澳洲有一部分人买得起房子自住,却选择自己租房再投资一套房?


今天,小Z就来给您介绍一下这种做法的初衷,让您花上几分钟的时间,就能了解在澳洲越来越普遍的置业方式,同时说不定也能为您带来实际的收益哦!



贷款按揭的调查显示,去年的首次置业者中,有36.6%是买房用来投资而非自住的,而前年这一比例还是21.2%


澳大利亚人普遍希望住得离工作地点更近,因此许多人都选择住在距离市中心近的郊区。但因为许多城市的房价上涨,近郊房价攀升,置业成本提高,对于首次置业者而言就更加困难了。


许多年轻一代的选择是,租在自己想住又是目前无法负担的区域里,再选择一个自己并不想自住的区域做投资。这样的趋势被称为“Rent-vesting”。


这种选择使得年轻人既能灵活选择自住地点,又能增长自身财富。也正是因为大量人选择这一方式,官方数据显示的首次置业者比例降低也与此密切相关,因为自己租房子又买首套房做投资的方式不被记为官方的首次置业者中。

 

这种选择究竟有什么好处,吸引了这么多人呢?我们先从一个例子来看,买房自住和越来越流行的rent-vesting在收益上的差异:


小C和小Z是一对年轻夫妇,两人共有12万存款。


小C觉得买房自住比较好,想买一套60万的房子。


小Z想做“投租一族”,选择租近市中心,方便工作和日常活动的房屋。


还记得他们有12万的存款吗???


房地产投资中的财富是从长期资本增值中获取的,增值后转贷的能力可以帮助你获得更多房产。因此,考虑在某个区买房时,应该先考虑资本增值,即使这样的房子并不是你短期内想自住的房子。


Metropole房产顾问 Michael Yardney 说:“切记,在过去十年中,大多数市中心的公寓和近郊公寓的增值并不理想,所以,如果你热衷于住在市中心,那就租在那里,选其它高增长的区域做投资。“如果你的投资表现良好,就可以帮助你减少最终买梦想之家的成本压力”。


除了资本上的收益,投资一族还有以下优势:


1.灵活性

或许你目前还没有到稳定居住在郊区的状态,或者你的工作收入和稳定性还不足以居住在自己的梦想区域。自己租房再选择首套房投资的好处之一就是可以灵活搬家,不用自己花费印花税和过户的法律费用,来承担一次次置换到满意的房子的成本。


2. 生活方式

你还可以选择自己喜欢的生活方式,居住在自己喜欢的区域、或是靠近自己梦想的区域,又不需要买房住着,束缚自己做房奴。与此同时,投资的房子在相应的时间里也在增值。


3. 让他人替你付按揭

假设你现在找到一个自己想住但又是目前付不起的的房子,有一个选择是先租出去,让租户来付按揭,直到自身的财政状况改善了再搬进去。租出去时可以享受税务优惠,包括折旧和负扣税的使用,都会显著改善贷款和财政。

通过租金收益和自己的存款,你的贷款会比自己自住时还得快得多。

 

付租金是不是就真的是有去无回?

答案是并不一定。Metropole 房产顾问 George Raptis 支持先租房自住,买首套房投资的观点,他认为这样在经济上确实可行。


“假设你我现在就是隔壁邻居,住在相似的房子里,且两个房都值$50万澳元,我们俩都从税后工资中拿出钱来付房贷、账单、保险、维护费用等等。然后突然有一天,我萌生一个念头!”

“我建议你我互换房子,你租我的房,我租你的房,我们都付互相$500一周的租金,保持现金流平衡。我们都仍旧在付原先要付的账单、保险、维修和贷款费用,但是这些支出因为是投资房的缘故,所有费用都是可以抵税的。而且,我们都可以从房产结构和内部家具的折旧中获得进一步的减税。”


当然,我每年需要申报自己的租金收入,但我并不会在这方面纳税,因为我在房产上的支出高于租金。

 

另外需要慎重考虑的方面有:

- 要了解自己的预算、得到税务上的专业建议以保证自己的做法在经济上切实可行;

- 要理解自己投资房产时的风险和收益,例如身为业主的责任是什么,理解房产作为不动产的本质;

- 要理解房产价格可降可升,因此需要承担风险,选择合适时机,尽量长期持有;

- 要理解你是否符合所在州的首次置业补贴规定,如果先买投资房,还能不能领首次置业补贴。 小Z提醒:南澳支持先买投资房再买自住。只要符合条件,买了第一套房投资后,再买第二套房用于自住时,也可以领到首次置业补贴。

- 要密切留意自己的投资房在现金流和增值上的动态,但要切记房产投资是长期的资本增值策略。


在理解了这些方面后,也许先投资再买房自住就是你的可行选择了。

如您需要房产投资和自住上的专业建议,赶快联系我们的置业顾问吧!


本文参考:

 realestateview.com.au





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