【资产保护概要】房产投资保卫战

2016年08月30日 土澳思维



【土澳思维】的朋友们,


最近好多客户问我买房是不是该用公司或信托啊,是不是有税务上的优惠啊,能不能用养老金买房啊等等五花八门的问题。但是,唯有这个问题一定会被问道:


如果我跟配偶或情人分手,我的财产会安全吗?


我的天啊,这可是律师级别的问题哦。起初,我都是推荐一两个合作律师给客户,让他们自己问去。可是,被问的次数实在太多了,就索性向几个大律师请教了几招,在这里分享给大家。


我们平常指的资产保护主要从两大方面来体现:


保护资产


对于房产投资者来说,这里的资产保护主要在签合同前,合同上的主体应该是谁?


最常见的就是以个人名义购买。这种方式就像做个体户生意一样:简单快捷、容易理解和成本最低。但是,如果您个人因为某些事情而被人告赢了,就有可能失去房产。


在公司买房和信托买房的选择上,一般我建议客户用信托买房。主要有两个原因:


  1. 公司在增值税上没有5折的优惠;

  2. 信托里的财产归属受益人,不可以成为个人遗产的组成部分,让财产分配更有确定性。


当然了,用信托买房的保护也不是绝对的,主要是针对三类人和机构:税务局、银行和配偶。除此之外,保护效果还是不错的。


用信托买房在资产上可以说有了很不错的保障,但是在税务上可要多加留意。主要有三大挑战:


  1. 比如说,在新州以家庭全权信托买房是享受不到48.2万的土地税免征额度的。但是,在新州如果通过特定的固定信托来购买,就可以享受免征额度;

  2. 用信托买投资房,如果年终是赔钱的。假设信托里没有其它的收入,赔的钱不可以用来抵扣个人所得收入。换句话说,负扣税的优惠被锁在了信托里;

  3. 成本会比以个人名义买房高出不少(建立和每年的维护)。


现在市面上最流行的一种资产保护的方法是一种叫做“多层持有架构”法。听起来很抽象,但实际上很简单。比方说您要买一套100万的房子,向银行贷款80万,自己支付20万。正常情况下,房子在过户成交后,在您的个人名义下就拥有了20万的净资产。如果您被人告赢了,就可能会失去这20万。


但是,如果在买房前,您成立了一个全权信托(把它想象成一个您的私家银行),这20万应该先放进这个信托里,然后您的“私家银行”给您贷款20万。这样一来,银行是您的第一注册债权人(80万),您的全权信托是您的第二注册债权人(20万)。因此,从个人层面来看,您的净资产是0



保护收入


目前,对于悉尼和猫本的新投资房(假设贷款80%)来说,前几年的投资回报率几乎都是负的。澳洲经济其实也说不上好,所以,您有没有想过如果您突然失去工作能力了,您供房的钱从哪里来,租金可不一定够哦?


一般我们建议客户考虑购买收入保护险。澳洲的此类保险,可以提供75%的相关收入额度(通常每月上限是1万)。比如您的年薪是10万,保险公司会理赔7万5千,直到您满65岁。不少保险公司甚至在您失业后,也会给您办理几个月的理赔(通常3个月)。


对了,购买收入保护险的开销是可以抵扣的,应为保险公司的理赔所得属于应纳税收入。


当然,除了收入保护险以外,我还会建议您购买死亡险和终生残废险,特别是有家庭的人士。税务上,这两种保险的开销是不可以抵扣的,但是保险公司的理赔收入是免税的。


总结


澳洲的保险种类比起中国要少很多。但是如果您已经拥有3套或以上的房产,我建议您读完这篇文章后考虑两个问题:


  1. 我对自己的房产所有权架构的安全系数是否会担心?

  2. 我是否应该了解一下相关的保险产品以防患于未然?


答案只有您自己心里有数,今天就说到这,感谢捧场。


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