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投资置业，一定要踩准趋势!近日，权威人士给出了2017年美国房地产市场8大趋势，显现出将面临巨大投资机会。下面，我们一起来看看。

市场持续复苏，房价继续上涨

按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。

美国房价预测2016-2021

Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。其中悲观者预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%;乐观者预测，认为未来5年房价将上涨30.8%;两者之间的，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。

即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗?

但是，不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。

由公开数据可知，2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。

获得房屋抵押贷款更容易

2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。

美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。

美国月度可获贷款指数

当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。

抵押贷款利率略有提高，月供变多

包括NAR, Zillow, MBA等多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高于过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产，月供可能增加100多美元。

不过，房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一，经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比，美国工作岗位增加700万个，工资增长显示出加速迹象;第二，抵押贷款数额扩大，更易获得房贷。因此，房贷利率小幅上行，难以浇灭买房需求。

房屋交易活跃，流动性增强

据Redfin统计，2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天，这是自2009年以来的最佳纪录，并认为2017年将打破这一纪录。

除了市场景气之外，行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣，使交易更快捷。

Redfin顾客成交总时间及房屋市场待售时间

Surban运动在美国如火如荼

如果阅读美国大机构的预测，你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自suburb(郊区)和urban(城市)，指在城市的近郊，直接发展郊区(卫星城)市中心，完善城市功能的配套设施，并在城郊的市中心建造住房和社区。

未来，美国将更多地开发城郊地区内，靠近公交站的住宅社区，这一计划也与特朗普的基建计划吻合，促进郊区和卫星城市的发展。郊区将增添更多城市的设施，以便让居民能在城市的核心部分以外，同样享受生活、工作和休闲。

Surban生活方式，能让人们通过便捷的交通(近公交站)，享受城市的生活便利，也能以更低的价格受益于郊区更好的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计，未来10年，近80%的住宅增长将出现在郊区。2010-2015年，71%的新住宅增长来自郊区，而城市地区到2025年的住宅增长，只有15%。

住房供应增加，库存仍紧张

近年来，美国房屋开工数量持续增加，一是应对居住需求，二是美国房屋建筑协会(NAHB)的建筑商感知指数显示，建筑商的信心已恢复到11年前的高点，全美开建的新房也逐年增多。

由建筑商感知指数可见，一般高于50为正面，而目前已达到71，是2005年来的新高。美国开工房屋数量，NAHB统计2016年12月全美在建房屋为130万套。多家机构预测的2017年美国开工房屋数量，范围在120-150万套之间。

各机构对2017-2024年美国房屋开工数的预测

NAR表示，虽然在建房屋数量增加了，但开工数仍只有正常速度的60%，房屋库存在2017年依旧紧张。2016年9月底的房屋库存总量增加了1.5%，有204万套现房待售，但仍比去年同期水平低7%。

NAR认为2017年新房销售将上涨10%。2016年542万套的销售成绩，是近10年的新高。而二手房销售将上升2%，从536万套升至546万套，这将是2006年以来的最好销量(647万)，在2018年将上涨4%，达到569万套。

即便房屋开工数将持续增加，但销售依然旺盛，库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。

建筑成本上涨，进一步推升新房房价

2016年，美国深受建筑工人短缺之痛，根据美国房屋建筑协会(NAHB)的数据，建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为，建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。

在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资，而增加的人工成本。可以想见，由此产生的成本上涨，会被转嫁给买家或投资者。

大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言，可能导致建筑工人短期内大量缺口，进一步提高房屋建造成本。

千禧一代变有房者，住房自有率提升

令人意外的是，几乎80%的报告都提及“千禧一代”(1982-2000出生)将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群，也将促进地产市场景气，推动房价上涨。

一方面，这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%;另一方面，他们中年纪较大的人，也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。

他们中与父母居住比例虽高，短期内抑制了购房需求，但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由，短期与父母同住只是过渡，最终他们还是会买房，并独立居住。

根据NAR统计，现在全美有1500万年轻人与父母同住，而十年前只有1000万。2016年，61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人，“千禧一代”这批潜在的购房人群，将在2017年逐步爆发。

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