有钱人和开发商正在撤退,中产阶级却在拼命买房!小心天花板掉下来!

2017年04月11日 加拿大房产投资



房价什么时候跌?我不知道,我可以告诉你这组数据。日本1990年房地产的顶峰期,日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%,2006年美国房地产泡沫的顶峰期,全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%,咱们中国已经干到咱们GDP的250%,这个是在现代资本主义历史上前所未有的一个数字。

而且一旦房价往下跌了,人们会突然发现,中国经济最强的那一环就是你我他的储蓄,那是真金白银,和中国经济最弱的那两环,一个是地方债、一个是房地产开发商,紧紧的连在一起,下一次房地产出事不光是银行出现坏帐的问题。


由于这些年靠的是政府的投资,那么我们看到,社会融资暴涨,银行这段时间的借款实际上堪比四万亿,只是这次悄悄的进村,开枪的不要,这次和上次的最大差别,2010年四万亿政府一呼民营企业揭竿而起,这次别管政府怎么嚷嚷,民营投资没见真正的起来。由于实体投资没有起来,那发出去这些钱渗透到实体经济中间,效果就差,经济学上讲就是货币的成熟效应在不断下降。


剩下的那些去了哪了?房地产市场。这就是我们所见到的去年的房价的一次暴涨。今天来这参加会的有不少过去两年也曾经听我做演讲的朋友。我去年错的最厉害的一个,就是对于中国房地产的判断,我错了。


如果你试图用经济学来分析中国的房地产,无论你从供需性质关系入手,还是从库存入手,无论你说这个人口结构还是你说可承受能力,有任何一个指标来判断中国房地产市场结论只能有一个,泡沫。但是如果你用任何这些东西来分析,你就错了。



因为今天咱们头上那片瓦,不是给你住的,这叫做金融产品,这是一个投资。这是一个流动性拉动的一个投资。十年后再看咱们的历史,会告诉你这句话是中国房地产市场的分水岭。因为房子不再是金融产品了,但这并不意味着今年房价会暴跌,北京此时此刻想干的事也是想慢慢把你的钱从一线城市挤到二线城市,从二线城市挤到三线城市,看看调整一开始出来的是一些一线城市,接着慢慢进入二线城市,最后希望进入到三线城市。


换一句话说,咱们政府希望把你的钱给忽悠出来,为去库存服务。所以房地产市场暂时不能打死。但是也不能再让你这么狂炒,想想你自己在上海工作,会不会跑到扬州去买个房子。


中国的政策这些年说多,繁复许许多多的政策,但是它的逻辑出奇的一致,就是把你兜里的钱忽悠出来填地方政府财政窟窿。地方政府把房价涨上去可以卖地,这个泡沫往下走了搞出理财产品,不同的表达形式,还是同样的逻辑,这个泡沫玩不下去了,搞出股市4000点到半山腰,地方债置换,这个玩不下去了,房地产2.0版,都是绕同样一个圈。


最新一些和政府比较亲近的经济学家们提出一个新的概念叫做转杠杆,去杠杆是应该的,老大说的当然是应该的,但是我们要转杠杆,我就想什么叫转杠杆,后来一看明白了,看看地方政府债这两年负债比率往下走,民间的负债比例是往上走,民间负债率去年的数字放上去,已经远远超过50%,换一句话说,银行存的那些钱拿出来买楼实际上帮地方债解套,房地产不出事大家皆大欢喜,房地产出了事,你就是托着掉下来的天花板的人。


再讲一句2016年还有一个奇特的景象,房地产市场中产阶级奋勇跳进去,全民买楼,最高端的有钱人和很多的开发商在慢慢撤出来。谁对谁错,我不知道,最终只有时间可以给我们一个答案。


最后,给大家分享一个文人的买房故事。


《亲历房价故事:若大多数年轻人想都不敢想,社会定要反思》


作者:王国华   来源:证券时报



1997年大学毕业,我在长春工作。一室一厅的房子大多租金五六百,单间三四百。我的工资六七百,在同学中算是高的。亦即,一半工资拿出来租个单间很正常。有个同学工资才三百多块,理论上讲租房都不够。这样晃荡了两年,女友(现在的妻子)毕业,考虑换房子了。我为省钱,带女友去看了某大学家属楼里的一个单间,厕所和厨房都是跟别人共用的,月租一百七。我觉得还可以接受,女友没说什么。第二天一早,她哭着来找我,说不想住这样的房子,父母来了连个打地铺的地方都没有,太寒酸了。


我听了很惭愧。人家愿意跟我过日子,起码要给她一个过得去的生活。我在繁华的桂林路找了个一室一厅的房子。月租六百,可以半年一交,仅需3300元,折合每月五百五。当时我刚跳槽到一家报社,月薪五百九十元。


或问,一个月还剩下四十块钱怎么生活?这恰是我要讲的:如果你不想过太委屈的日子,那就先满足自己,然后想办法。我也是这样,先住上五百五的房子,再想五百九怎么生活。人的求生本能总会帮着你解决掉这些问题。我记得那一年给《深圳青年》杂志写稿,一篇稿子就是一千七百块钱,够我三个月房租了。


搬家那天,我和女友很满足。一个文友带着新婚妻子来看我,我说,房子小了点,呵呵。其实我是希望他安慰我说:“这就挺不错了”,岂料人家两口子异口同声地说,“嗯,确实憋屈,凑合住吧。”原来,文友入赘到高官家中,高官住的是四室的大house,家里还有警卫员呢。但不久他们就离异了,原因不清楚。但一个北方男人,自己不掏钱买房,寄居在丈人家里,总觉不太心安理得。



闲着没事的时候,也以租客的名义在附近看过其他一些房,有个老太太,以380元价格把一个单间租给一个女大学生,她自己则在过道里搭了一张床,感觉两个人都挺能将就。不要说那时房租高是因为商品房少,住房紧张。房东出租首先要考虑自己的成本。他的心理预期如果是两千块,即使降到一千不亏本,他也不租给你,宁可空着。反正目前中国的房产几乎没有持有成本,他们干嘛要救济你。


我自己买房是在2000年。那时商品房刚刚兴起,而我所在的东北地区还不像现在这么被唱衰,经济正在蓬勃发展。房价两千多一点(市郊一千多),比石家庄、济南之类的二线城市似乎还高。偶尔在图书馆翻阅《深圳特区报》、《深圳晚报》之类,发现深圳房价三四千元一平米,实在太贵,感觉不在同一个世界里。当时省城的平均工资已经一千多,而全国通行的理论是,一个月工资可以买一平米房子才是正常房价。但这种理论大概持续了三四年便烟消云散。


我花二十多万买了第一套房,首付三成,其余按揭。当时稿费好挣,我一年时间就把贷款还完了。2007年孩子上学,需要独立单间,我又借钱买了第二套房。后来在文坛小圈子里流传我用稿费买两套房子的故事,大概就是这么回事。我的经历不足为训,不过当时房子确实好买一些,我身边有不少工作三五年就能买房子的人,在北京、深圳和天津的朋友、同学大体如是。购买方式跟今天差不多,就是自己凑一点,父母凑一点,亲戚借一点,然后用工资还按揭。总体上看,无论房价高低,购房者都是跌跌撞撞,跟头把式,没有一个从从容容的。所以今天房价不代表什么,重要的是买房时的状态。如果绝大多数年轻人连想都不敢想,整个社会肯定要反思;如果不少人还敢比划比划,那就证明房价还不算夸张。

延伸阅读:一个上海中产眼中的楼市真相(发人深省)


大程,是我接触的第一个炒股高手,2015年5月他刚刚换了第三套房子,在上海金桥,学区房,现在市值1500万,算是典型的中产阶级。


见面地点约在上海时代广场六楼的一间咖啡厅,作为初入职场者,没有金融相关背景,和专业人士聊“专业”,我有些忐忑,尽管他自嘲自己是小“散户”、“野路子”。见了面,还没来得及寒暄,大程便问我,有没有炒过股,懂不懂楼市,有没有系统学习过财经?很不好意思,我的答案全部是NO。庆幸的是,这没有影响我们接下来的交流。大程用自己经历的几个事件,赤裸裸地向我撕开了股市和楼市的面纱;而我,也第一次体味到原以为只会出现在政治学教科书上的两个词,一个叫社会,一个叫阶层。



1

先说说大程吧。


南方人,家庭背景普通。1996年,从小城考入了上海知名985高校,物流专业。毕业后,先去深圳工作两年,随后回到上海,月薪5000左右。太太从事工程设计,俩人03年在上海买了第一套房子,在杨浦区。


那个时候房价远没有现在这么吓人,6800左右一平,70平大小,花了50多万,如今那个地段的房子已经单价6万,翻了近乎十倍。首付百分之三十,剩下的月供,彼时大程身上只有一万的积蓄,他笑言,男生花的多存不住钱。还好女朋友的公司当时可以免息借贷十万,加上她工作几年的收入,勉强付了首付。


此时的上海,听起来还蛮温暖。尽管还有些艰难,但背上壳,还可以往前行。


刚开始对买房有些抵触情绪的大程,没想到,这是他和资本市场结缘的开始。

2

04年大程结婚。考虑到孩子要出生,06年年底他就考虑换第二套房。因为经济还有些紧张,选择了二手房,贷款买的。在他的判断中,房价还会长,第一套房子没有着急卖出。巧合的是,他们在08年的次贷危机前“成功逃顶”,经过几年对资本市场的研究,他觉得,到了“涨不动”的时候了,在危机爆发之前,小房子卖掉了。120万,还清了之前的贷款,他告诉我,这时候他已经没有经济压力了。


换房的钱除了贷款,还有一部分来自于投资。大程是个股民,在我看来称得上“专家”了。对资本市场的着迷,有一个人对他影响很大,在大程嘴里,用“神奇”形容了这个人,叫A吧。A很有钱,早年投资楼市,积累了很大一笔财富,有钱到什么地步?曾在上海积累三十套房产,那么有钱还努力炒股,对大程的刺激蛮大的。次贷危机让大程深刻地认识到,房价不会永远涨,但股市还有机会。以前只看体育频道的他,后来只看财经频道。


听着他的故事,我似乎还能看到生活在这个被称作“魔都”的城市的未来。


3

大程是个蛮“中庸”的投资者,不用高杠杆。刚开始入市,投几十万,也会亏。慢慢摸索下来,到12年,他已经有了自己的一套“投资体系”,熊市找最确定的东西、最靠谱的主题;牛市,所有行业都会涨,投最热门的。得益于自己长时间的参悟,命中率很高,迪士尼概念股便是他的“代表作”之一。


随后三年在股市的业绩都很好,基本上可以达到投十赢八。2014年,进入牛市。2015年,似乎所有人都在赚。在手持股票到达4500点的时候,他觉得已经很高了,果断出手清仓,因为孩子大了,想再换个房子。在震动整个中国的股灾出现前,他出来了,尽管不是最高点,少赚了200万,看得出来,他没有纠结。


15年五月份,他换了第三套房子,仍旧是学区房。房款主要来自卖第二套房子的收入,660万,加上自己投资理财的积蓄,1070万购买了现在所住的房子,现在已经涨到1500万。他有点唏嘘,要是“先买后卖”就好了,因为他出手的第二套房子现在也已经涨到950万了,如果先贷款买第三套房子,过几个月再卖第二套,这样基本上等于以房换房,就不需用另添房款。但他说这只是如果,不符合自己性格。


短短的六个月,居然涨了300万!我感觉我掌握到的并不“丰满”的经济学理论受到了颠覆性的挑战,这居然是真的,是我亲耳听到的,亲耳听到涉足楼市的当事人亲口所说。平生第一次理解“房市疯了”这四个字。四万一平、八万一平甚至十几万一平,我想到了不时被新闻刷新的“数字记录”,我不知道有没有几十万一平,也害怕搜索出来这样的数据。在北上广深这样的一线城市里,普通的工薪阶层靠工资买房似乎成了一种奢望,因为工资永远跑不赢房价,除非夫妻两人靠着父辈积蓄或者工作在很稀缺、尖端的行业。可这样的人又能有多少呢?


4

有点失落。大程又开始跟我讲一个典型的楼市食物链。


为了理清这几个人的关系,我同样给他们编码。


大勇是大程的朋友,他是这个楼市食物链的其中一环。最下家是一个毕业没多久的年轻白领丙,买了乙的房子作为婚房,花了400万(父母筹的250万+贷款150万)。


乙卖房后买了大勇的600万房子(400万的卖房钱+贷款200万)。


大勇买了富人甲1050万的房子,贷款750万(其中300万用于投资)。


富人甲卖房套现,带着1050万移民澳洲。


这个链条就是,丙买了乙的,乙买了大勇的,大勇买了富人甲的,富人甲卖房后移民国外。


第一次听到这样的链条,我在心里暗笑:有点像大鱼吃小鱼的游戏嘛!无知者无畏,但没想到,居然真的被我一语成戳。


不少房地产专家已经解读过,这一轮房市的繁荣,最主要的购房主体不是富人阶层,而是中产阶级。那么富人去哪里了?没错儿,要么移民要么转移资产到海外。随即,大程问了我一个问题,这个购房链条中受益最大的是谁?没等我回答,他已经告诉我是那个移民去澳洲的富人甲了。


他是怎么受益的?400万、600万以及1050万。接连的三次购买行为创造了近2000万的大蛋糕(交易额),但这两千万并没有对GDP的增长做出什么贡献,除了百分之十的税收和百分之一的中介费之外。


国家多印了1000多万的钞票,分别借给了大勇750万、乙200万、丙150万,他们一起付给了富人甲,这三人换了一个好的住宿环境,代价是继续努力工作,然后还债。这轮购买行为的本质是,中产阶级拼命挣钱,表面看上去是为自己打工,改善生活,而结果竟然是为他人做嫁衣——帮助富人阶层成功地把1000多万的资产转移到资本主义国家去。


写到这里,手指有点无力。没有爹可以拼,没有财富可以继承,多数的年轻人选择依靠自己的双手,一点点改变、前行,即使速度像蜗牛一样。奈何这些最普通的小老百姓变成了房地产市场里陪跑的“小李子”,然而,小李子20多年陪跑终究还是拿到了小金人,可大家的小金人呢?或许起点稍微高一点的人还能看到渺茫的光亮,残酷的是更多的人连“入围”的机会都没有。


5

然而大程,他还告诉了我,富人甲在上海还有一套房产,出租。拿着一千多万在澳洲完全可以过着钓鱼、种菜的舒服日子,并且,国内还有人每个月定期的为他们打工,送上不菲的固定收入。最顶层是没有太大风险的,房子卖多少,他们的决定权更大,我对阶层这个概念有了具象的了解,尽管了解的过程有些残酷。


说完了富人甲。想说说大勇。


他贷款了700多万,他觉得房价还会涨。这个预期如果实现的话,那么他这次的投资不会赔。万一,我是假设,房价有一天绷不住了,破了,跌了,那么大勇就是最倒霉的那个,因为房子贬值,而他700多万的债务不会变。同样的处境也适合乙,不过,他只贷款200万,风险相对小一点。


房价要是不跌反涨呢?像丙那样的年轻人,依靠父母付了首付,还150万的贷款,还30年,似乎还可以供。但一线城市那么多初入社会的毕业生呢?他们的家庭背景可能比不上丙,父母帮不上忙,房价无限的涨下去,到达他们承受的底线,出现的结果将会是,看不到希望的年轻人索性放弃买房念头,相应地,积极性和创造性也会大大下降。更坏的结果是,光脚的不怕穿鞋的,不免会发生破罐子破摔的情况。


恐惧往往来自于,你知道的太多了?我不禁打了个冷战,房子原来不只是生存问题,也是尊严问题,更是社会问题。即便我们经常对“丈母娘房地产”群起而攻之,但无法隐蔽自古以来就存在于国人内心的“面子”问题,有饭吃,有衣穿,有房住,方可立于世。


6

这段时间,各方人士纷纷把上世纪90年代的日本东京的楼市泡沫拿来类比今天的北上广深。当年的日本楼市疯狂到何种地步?有一种简单粗暴的计算,如果一夜之间把东京所有的房子卖掉,可以买下整个美国。后来崩盘,日本的经济受到重创,后遗症恐怕到今天都还没有消失。所以,有人说,现在的涨势,该看空房市,因为中国的一线城市早晚有一天会像日本那样崩盘,到那时,民不聊生。


但事情远没有那么简单。也有机构做过统计,结论是,目前北上广深四个城市所有的房子全卖掉也才买到半个美国,还没有到日本东京那种“失控”的地步。


是的,大程又给了我一个活生生的例子。他的朋友小双,一个看空房市、判定房价必跌的人。


小双在国企上班,夫妻俩住着一室一厅的房子。去年,他坚定地认为上海的房价会跌,350万卖了。当时市场上百分之六收益的理财产品到处都是,把钱投资理财,一年能有20多万的收入。小双一家没有立刻买新房,住进了月租8000的房子,他的如意算盘是,一年除了房租,还能有10多万剩余出去玩儿。


然而,现实却给他当头棒喝,他,失算了。


就在他卖房后的不久,房价开始速涨,他原来的房子已经卖到550万!雪上加霜的是,市场上百分之六的理财产品难觅其踪,勉强能找到百分之三的产品,原来一年20多万的收益瞬间缩水一半。同时,他住的房子的月租也随着房市水涨船高,他的收益几乎支撑不了他的房租。


一个判断的不同,从物质上看,他离原来的中产生活越来越远了。


我懵了。彷佛能体会到自己点点滴滴攒积起的财富像沙漏一样慢慢的流逝,它就发生在你眼前,近在咫尺,想抓,抓不到。但我知道,小双不是这个城市中孤独的一个。十多年的打拼,可能让你一夜回到“解放前”,残忍的是,你不知道这种“不合理”的变数是什么时候到来,你只能赌,赢了,你就出来;输了,东山再起日?愁空少年头。


7

大程算是幸运的,至少在这轮的阶层洗牌中,他没有被洪流冲下。安全就是最好的收益,理智的大程还告诉我,几年前,他还敢大胆的估测房市,可如今,他有点看不清了。对于我这个未来房子的潜在购买者,他还是给了我善意的提示,刚性需求,一线城市还是早买比较好,努努力吧。这条忠告何时才能派上用场呢?我也有点看不清了。


如果现在你有300万,会如何投资分配?采访结束,我给大程出了个难题,我知道他是比较理智的投资者,原则是不借钱投资。


会换三分之一的美元,为了抵御政策性风险,这是大程给我的第一个答案。万一人民币贬值,美元还是比较安全的,未来孩子若是出国,也比较方便。


作为家中的顶梁柱,投10万块的保险,尤其是重疾险、意外险。


买50万的黄金。剩下的150万,炒股。大程喜欢炒股,在他看来,是科学也是艺术。


8


大程同时给了我很多过来人的指导。他说,自己做投资这么多年,悟明白一个道理,金融是最容易让你看明白社会的。人生一遭,能够看明白真的很不容易。


明白生活在这片土地上的人很焦虑,政策上的不确定性,人们没有安全感。这个不会因为阶层的不同而不同,富人也有忧虑,人民币贬值,影响最大的是他们,越多的财富聚集,那么缩水的损失越大。可是他们比普通百姓好过得多,可以轻松地把资产转移海外,离开,逍遥。同时,阶层上升通道愈加狭窄地今天,富人一直是富人,在食物链的最顶端,可以轻松地“控制”着下层阶级,肆意地制造着“群嗨”,而在底层的人,除了被迫接受,他们别无选择。


明白无论做楼市还是股市,最难的不是科学理论,而是人性,无数个历史证明,群众性泡沫有多可怕,你会看到一种欲望地蔓延,肆无忌惮地占据着人心;你会看到人性丑恶和贪婪的一面,以及周而复始的悲剧。这一切,能被看透,却无法被阻止。


明白十几年教育教给你的理论,和你看到的世界竟然不同。勤劳未必致富,投机却可发家。辛辛苦苦工作十年,还不如一套房子挣得多。如果公平难以保证,谁还会救赎这个社会?如果年轻人对未来丧失了希望,谁还来捍卫这些原则?


看我有点“吃不消”,大程安慰我,年轻人还是应该乐观点。这个道理,我知道。然而,比给自己灌鸡汤更重要的是,我想让更多的人看明白。


出了时代广场,雨还在下,蛮大。我给上司发了个短信,雨大,不回公司,回家写稿。其实,我的鞋湿透了,一种令人法克的凉意袭满全身。


可是,还是有希望的对吧?


敲下最后一个字,我冷静了。凌晨三点四十五分,窗外雨还在下,可是,我不相信会一直下。


来源:财富管理圈综合自牛熊交易室(ID:niuxiong2016)、证券时报、好有财等,如有侵权请联系小编删除

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