欢迎订阅微信公众号“美国EB5一点通”（USA-EB-5），中立深度及时，让EB5Sir与您分享EB-5美国投资移民中文第一手资讯。如需转载，请回复“版权声明”查阅。
移居美国，择一座城市落脚、安居，是新移民登陆前必不可少的准备工作。了解城市气候、交通、自然风光、城市经济，以及涉及家庭税务规划、子女教育、房产投资等方方面面，才能做出最适合自己和家庭的安居计划。
西雅图，位于美国西北、临近加拿大温哥华，气候冬暖夏凉，临海、多湖、多溪、多山，景色宜人，是拥有大学学历人口比例最多的城市，重点是：无州个人收入所得税！因此，西雅图成为新移民安居地的首选之一。
西雅图究竟怎么样？
3月19日，华盛顿州执照律师和地产经纪人，孙宇静律师做客移投路直播间，为准备登陆的新移民们讲解在美国持有地产的一般法律问题，同时着重介绍华盛顿州、特别是西雅图地区的相关情况。
感谢孙律师对直播内容的整理和提炼，以及在线问答部分，特此与各位分享。
——主讲环节
PartA：在美国买房的一般考量
1. 选择落户在哪个州也许会让您多交或者少交超过10%的个人收入所得税
下面我们从在哪里安家所涉及的税务问题做一个简单的讲解。美国的个人收入所得税分成三个部分：联邦税、州税和地方税。美国有7个无州个人所得税的州，它们分别是： 阿拉斯加州， 佛罗里达州， 内华达州， 南达科他州， 德克萨斯州， 怀俄明州和华盛顿州。
很多人也许不知道同样收入的家庭住在美国不同的州所需要缴纳的税可能相差百分之十几。例如一个家庭年收入几十万美元的家庭住在加州所需要缴纳的税要比住在华盛顿西雅图多超过10%。以下为2016年美国各个州边际税率比较图。特别需要注意的是多数州税率不是一刀切的，而是按照收入分档收税，具体到每个家庭每年的税率还需要看家庭收入落入该州哪个税率档。
图片来源： https://taxfoundation.org/state-individual-income-tax-rates-and-brackets-2016/
有的税务规划师会建议新移民来美前两年住在免个人所得税州转移和处理国内产业。由于笔者不是税务律师或会计师对此不做过多建议。
西雅图所在的华盛顿州是7个免个人所得税州之一。
2. 每个州、城市和学区的地产税税率不同
地产税是房主每年向地方政府缴纳的大约房产估价的1%-2.5%的税收。地产税由州政府、市/郡政府和学区分别收取，多数州政府收取1%-2%，地方政府和学区收取不到1%。
以下是一些新移民主要投资州的税率比较：
完整的州地产税税率表请见：https://wallethub.com/edu/states-with-the-highest-and-lowest-property-taxes/11585/
除了州地产税外，地方和学区也会额外收取地产税，税率不同，需要和当地政府或者地产经纪人查询。
地产税的税率在每个地区每一年是一定的，收税基数为政府对地产的估价。估价和买价无关，每年调整。有的地区政府 估价约等于当年的房屋市场价格（比如德州某些城市），有的地区政府对地产的估价远远低于当年市场价格。以西雅图所在的华盛顿州金郡为例，政府对地产估价一般在实际市场价格的2/3，乘以一个多点的税率，最终实际地产税税率不到1%。
3、在美国可以匿名购房吗？
一般来说，在美国买卖地产的信息是公开信息，地产买卖价格和买卖双方的姓名任何人都可以查询得到。对于希望匿名购买房产的客户可以选择设立土地信托（Land in Trust），自己或者家人作为受益人。信托开设人和受益人的信息为非公开信息。
设立土地信托的另外一个好处是在继承房产的时候继承人无需在地产所在的各个州经过遗嘱认证的法律程序（probate）继承该地产。可以在一个州经过一场法律程序继承土地信托中分散在各个州的所有产业。这一做法也适合在美国多个州拥有投资地产的客户。
土地信托可以委托房地产律师开设。
4、 在美国当房东如何限制法律责任？
在美国当房东可能涉及到一些法律责任。非常笼统地说，房主对非法入侵或者未受邀请的人在自己的的土地上所受到的伤害不负责任，对受到许可或者邀请进入的人在自己的土地上所受到的伤害负责。所以行人在门口摔一个跟头会把房主告破产的说法并不准确。
当然，美国人身伤害法律体系非常庞大，其中很多原则和例外，此处不一一讲解。对于房主而言，保护和限制自己责任的方式也有很多，这里主要讲三条：
a.购买保险
一般的房主保险（home owner insurance）会包含一定的房主责任险。对于贷款买房的客户，银行为了保护自己的投资，会强制购买房主责任险。对于全款买房的客户则可能由于疏忽或者不了解美国保险制度而忽略购买此保险。一般负责任的地产经纪人会提醒和帮助客户购买房主保险，降低房主的风险和损失。
除了房主保险，房主还可以购买单独的房东责任保险，也可以购买一个伞险（umbrella insurance）。伞险以自己美国名下净资产为标杆投保，一千万可以封顶，因为个人责任达到千万的可能性非常小。比如美国名下有500万净资产，伞险保额则投保500万。伞险可保自己名下诸多产业所产生的责任，比如车祸事故、房客事故责任等。保金要看投保人的个人情况而定，一般100-200万的伞险保金在几百美元/年。
b. 建立公司，以公司名义购买房产，一房一公司
对于投资房，买主可以设立公司购买，每个房产一个公司，这样如果任何一个投资房产生了法律责任，责任上限为公司资产，即该房产价值，不累及其他产业。
c. 合同明细责权
在美国当房东需要和房客签署详细的合同，明确责权。每个州甚至每个城市的房东房客法都不同，谨慎的办法是找当地的地产律师出具一份合同。
5、在美国哪些城市当房东比较受限制？
购买投资房如果作为出租使用，除了需要关注地产税等持有成本，也需要关注当地房东房客法律法规。美国有些城市有Rent Control （房租限额），即使房租市场价格增长房东也不能随意涨房租，严重影响房产的长期租售比。目前美国有Rent Control的城市和城区主要集中纽约、加州主要城市和马里兰的一些城市。西雅图以及周边城市目前没有房租限额。
6、 在美国卖房怎么合理避税？
出售房产合理避税的方式很多，这里主要讲三种：
a. 出售房产前5年内自住超过2年（可断续居住），单身可免25万买卖收益所得税，夫妻可免50万买卖收益所得税。这一避税方式适合在热点地区上升期炒别墅的投资人。
b.在其他投资损失比较大的年份出售增值地产（仅限投资房，自住房不适用），地产买卖收益可以和其他投资损失（比如股票市场的损失）相抵消。
c.出售房产后45天内购入新的房产，申报1031免交本次交易所得税。税务责任延迟到出售新房产的时候。延迟交税产生虚拟收益。
Part B ：在西雅图安家置业的考量
1. 西雅图的基本情况介绍
西雅图位于美国西北沿海，靠近加拿大，多山多湖，景色宜人。气候冬暖夏凉，四季常青。别号翡翠城。西雅图地区冬季温暖多雨，冬季平均气温在3到11度 ，夏季干燥凉爽，夏季平均气温不到20度。
宜人的气候和优厚的税收政策让西雅图成为美国新兴产业基地：微软、亚马逊、波音、星巴克等大企业纷纷在西雅图及其周边城市建立总部。高科技企业优化人口结构，作为技术移民城市，西雅图是美国具有大学学历人口比例最高的城市，城市文化、教育和治安以及对新移民的接纳程度都十分适合中国移民。
西雅图及其周边城市华人比例比较高，餐饮和生活十分便利。海南航空和达美航空开通了西雅图到中国主要城市的直航，作为西岸城市回国时程比东岸城市回国少5-8小时，回国也比较方便。
2. 西雅图地区地图讲解
• 通常意义上所讲的西雅图地区包括西雅图以及周边的一些城市，包括华盛顿湖以东的柯克兰、贝尔维尤、纽卡斯尔、雷德蒙德等，也包括西雅图北边滨城、巴瑟、西雅图南边认顿等地。
• 西雅图地区的富豪区和学区位于华盛顿湖西面中部（贝尔维尤、柯克兰部分地区、贝尔维尤以西沿湖行政区）华盛顿大学东部沿湖地区和默瑟岛。
• 除了贝尔维尤和柯克兰，东部其他各城市如雷德蒙德和瑟马米什对微软非常依赖。住户多为微软职工。房价和微软招聘裁减员工的情况息息相关。
• 西雅图北部各区一般而言比南部各区学区好、治安好、房价高。
• 靠近西雅图市中心的几个区房租增长最快（国会山、联合胡边，安皇后区，华大附近）。
3. 西雅图地区的教育情况
进入公立学校需要看学区，购买或者租住学区房都可以进入学区相对应的学校。对于个别热门公立学校，在教育资源紧张的情况下也可能采取抽签入学，抽不中的则就近进入学区其他学校。
私立学校无需看学区。由于同等情况的学区房和非学区房价格上可能相差几十万美元。有些家庭也可以采取购买非学区房，节省下的资金用于支付私立学校学费的策略买房。
a.华盛顿州私立学校的分布
华盛顿州比较好的私立高中主要分布在西雅图中北部，湖东贝尔维尤和柯克兰地区。但是主要城市附近都有比较好的私立高中。华盛顿州最好的私立高中是比尔.盖茨孩子们的母校，位于西雅图北滨城的Lakeside School。
美国比较好的私立学校录取都需要经过一定的考核才能被录取。申请方式和程序请参考每个学校的网站。
此外私立教会学校一般学费更低廉，教育质量和校风也比较严明，对于很多家庭也是不错的选择。
b.西雅图公立学校的分布
西雅图最好的公立高中主要位于华盛顿湖东贝尔维尤中西部和柯克兰西南部，其次在西雅图华大附近。学区房主要看高中，公里小学和初中资源比较分散，而高中教育资源差别较大。所以西雅图的学区房一般指贝尔维尤、柯克兰和西雅图华大附近。东区一些城市学区也后起直追，教育质量也比较稳定。
以下是USNEWS所评出的西雅图最好的公里高中排名和schooldigger所评出的西雅图最好的公立初中和小学的排名。
一般来说一个学区的小、初、高评分是比较均衡全高或者全低的，个别地区中学排名比小学好，这些在房价上会有所反映，孩子不需要上小学的家庭可以考虑高中好小学一般的学区买房，既不耽误自己孩子上学，又节省了买房成本。
· 华盛顿州公立高中排名
https://www.usnews.com/education/best-high-schools/washington
· 华盛顿州公立初中排名
https://www.schooldigger.com/go/WA/schoolrank.aspx
· 华盛顿州公立小学排名
https://www.schooldigger.com/go/WA/schoolrank.aspx
4. 西雅图的房价和房租走向
西雅图蓬勃发展的科企业大量招聘让西雅图成为美国人口净流入最快的城市之一。人口的增长带动房租和房价的增长。西雅图房价增长比较快，根据美国最大房产网站之一Zillow统计，西雅图房价去年涨幅为8.9%，也 将成为2017年美国第二热房产市场。
尽管西雅图目前房价增长不是全美最快的，其房租增长力压各大城市，以将近10%的增长率冠居美国之首，比排名第5位的加州圣荷西高出近一倍。因此西雅图房价虽高，在西雅图当房东，发展地看也还是很合算的。
西雅图地区目前当年租售比大约为4%，精挑细选也可以买到租售比在6%-10%的房子。但是在房屋购买价格一定，房价上涨速度和房租上涨速度达到将近10%的情况下长期租售比和投资升值潜力都是很可观的。
5. 在西雅图购买自住房的考量
买房的首要限制因素是价位。在客户给出预期价位以后地产经纪人会根据客户对学区、通勤距离、户型、景观等选择符合客户要求的房子。
此外由于中美国情不同，负责的地产经济人也会帮助客户计算房屋持有成本、根据房屋类型告知客户保养难度、查看房屋附近公交线路变动情况，避开规划中的地铁类公交线路（豪宅区忌讳公交线路特别是地铁，会造成各类人口涌入导致不安全因素），查看房屋附近犯罪率和是否有性犯罪者居住（美国性犯罪者出狱后会被要求注册居住地点）等等。
此外和很多城市不同，西雅图市目前基本开放改建扩建自住别墅（需要经过市政审批，但是审批不难）添加二代居出租房，以改善住房供不应求的局面。户型合适的房子可以改建车库、院子或者地下室为独立进出、带厨房厕所的开间、一居室或者两居室。根据房间位置、大小和装修标准每月可以收到800-2000美元的租金。改建费用按照房屋结构和改造难度在2万到10万美金。相比花20到50万购买公寓出租收每月1000-3000美元租金而言租售比十分合算。二代居如果设计合理，不和主居分享进出大门和厨房厕所，不影响房主生活，非常适合需要开源节流的移民家庭。
6. 在西雅图购买投资房的考量
就持有出租型的投资房，房屋持有成本、维修成本和短期以及长期的租售比是关键考量因素。出租型房屋不求高大上，只求回报率。
出租房一般买在交通便利地区，学区不是主要考虑因素。出租房以投资好打理的小户型公寓为佳。一般而言出租别墅的租售比不佳，损耗也会比较严重。但是大学附近的别墅可以分租给很多学生，可以挑选多卧室的老房子投资作为学生公寓，租售比也是可观的。此外有翻建改建计划的地产也可以在等候市政审批期间出租使用，不看租售比。
就持有升值转售型的投资房而言，西雅图有一些独特的投资考虑因素。西雅图是美国少数几个快速修改市政规划土地用途的城市之一。为了容纳新增人口，西雅图市政府近几年将市区很多土地从低密度别墅区改为高密度公寓区，并计划进一步修改很多地区的土地性质。在土地性质从低密度变更为高密度以后，该地土地性质会翻升数倍。有一些由于靠近公交线路、中小学、主干道等喧哗吵闹价格不高的别墅往往由于同样的原因被规划成为公寓用地，届时房主可以自己开发也可以转售给开发商开发。持有等待升值期间可以出租。
可以查询西雅图近期已经或者正在更改用途和密度的地区的网站为：http://seattlecitygis.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=6aafeae86b1f4392965531c376489676/
收购老房破房出租也是西雅图的一个热门生意。平均来说来说转手增值20-30万美元，材料人工费用在10到15万美元，装修和销售周期为几个月。对于有装修经验或者装修材料供货渠道的投资人来说也是不错的选择。
总之，西雅图是一个充满机遇、对新移民友好、安全优美的宜居城市。其额外的税收优惠也给新移民转移财产到海外一个合法的避税港。美国地产回报率整体低于国内同等城市，但在美国主要城市中，西雅图地产以其巨大的升值空间、合理的持有成本以及利于房东的房东房客法律成为美国少数适合地产投资的城市之一。
——问答环节
问：如孩子先拿绿卡，现在买房的话，写孩子名还是父母的名？可以贷款吗？孩子登录前国内孩子名的房要过户给父母吗？
答：刨除个人考量不谈，如果父母不拿绿卡，父母的赠予和遗产给孩子是不涉及遗产税和赠与税问题的。父母成为美国税务居民以后赠与和遗产可能涉及赠予和遗产税问题。所以从这个角度讲写孩子的名字有一定好处。外国人在美国贷款一般通过中资银行，如中信，华美。首付需要达到40%到50%，利率目前在4%到5%。但是在热点地区买房全款买房是优势，更容易抢到房子。孩子登陆前房子孩子国内的房子是否过户给父母都会有一定法律和税务问题。但是如果房子未来就是留给孩子的，则不必过户给父母，以避免未来外国人财产继承问题。
问：我现在排期，如果不考虑移民的事，就不会投资美国的房子。想问如果能顺利拿到临时绿卡。。是现在着手买还是等获得绿卡后买，如果几年后不能顺利拿到永久绿卡，买的房子怎样处置，处置涉及的税费多少？最大的风险是什么？用贷款好吗？
答: 在什么时候买房是一个个人决定，很难建议。但是鉴于目前打款难度，建议在排期期间用蚂蚁搬家的方式转款海外。闲置房产可以在任何时候出租或者出售。出售时需要缴纳增值税，经纪人费用等。非美国税务居民根据中美协议可以免除一定额度税务。风险涉及一般地产投资风险，如经济危机地产贬值等。外国人用贷款在买房上并无好处，不利于被卖家接受。但是对于资金实在打不出来的，条件符合的情况下可以贷到最多到房价50%-60%的资金。
问：想了解一下西雅图的租售比，给几个学区好，有潜力的地区
答: 西雅图目前的租售比是4%。但是租售比不是一成不变的。西雅图的房租和房价上涨近几年都接近10%/年。长期看西雅图的租售比是很客观的。西雅图地区好的学区主要在湖东靠近中西部的贝尔维尤和柯克兰的部分地区和西雅图北华大附近。西雅图有潜力的地区很多。居民收入上涨最快，也就是租金上涨潜力最大的几个区请见下图：
问：好学区房价格大概多少， 如果是租房的话租金是多少？
答：看客户所购买的房子大小、类型。好学区的房子从30多万的一居室，40-50万的联排别墅到几百万上千万独立别墅都有。一般来说贝尔维尤和柯克兰情况好的学区房在150-200万。华大附近的学区房在100万左右。租金看房子类型不等。一般月租在几千美元。
问：请问买的房登记名字错了个字母好改回来吗？改不回有后果吗？
答：请联系地产律师更改。不改回来在卖房的时候会造成困难。
问：请问房子的地下室出租合法吗？半地下室。
答：每个地区都有自己的规定。就西雅图来说改造是要通过市政审批的，但是程序不难。出租需要 经过登记，手续也很简单。
问：请问如果是买独立屋，购新房划算还是二手房划算？
答：这个问题很难回答。每个房子是否划算有很多考量因素，很难说新房还是二手房合算。具体问题具体分析。
问：购房后持有还要交哪些费用？
答：持有房产的费用主要分为几个部分：
1. 地产税 – 每个地区的地产税税率不同，一般在1%-3%。
2. 保险 – 根据房屋的类型保险类型费用不同。一般一个百万左右的房产每年保险费用在1千到几千美金。
3. 维修保养水电物业。每个房产具体不同，差异很大，不能一概而论。
4. 如果委托地产经纪人代租，费用一般在租金收入的10%。
问：请问用在美国读大学的孩子名字买房合适吗？
答：这是个人选择的问题。我个人认为并无不合适之处。而且考虑到外国人继承国内产业、父母成为美国税务居民后涉及的赠与和遗产税问题，以孩子的名义买房对很多家庭这也许是明智的选择。
问：对没有拿到绿卡的， 在西雅图投资房产有什么限制吗？持有成本是多少？出售后需要后需要怎么缴税？谢谢!
答：目前西雅图对外国人投资普通住宅并无官方限制。只有成本详见上述持有房产费用的回答。外国人出售房产经纪人需要代扣15%税金。报税季外国人可以根据双边税务条约申请返还全部或者部分代扣税金。
每周日10点，移投路直播间，定期推出教育税务投资置业相关讲座，敬请关注。
点击左下角“阅读原文”收听本次讲座回放。
