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上个月，摩根士丹利的一份报告这样写道：“我们认为，中国对资本管制的进一步收紧将对澳洲住宅物业产生进一步的负面影响，不管是在最终产品方面，还是在土地开发的投资方面。”

在北京方面收紧了内陆资本外流的管制之后，中国内地的银行也开始限制贷款额度，这一举措不仅使中国的企业投资海外受到影响，而且也已经波及到了个人投资者。

今年以来，中国物业投资者对澳洲物业的胃口不断缩小的趋势是很明显的，2016年的时候，来自中国大陆的买家几乎主导了澳洲主要城市中很多地区的雅柏文销售。

工作于上海的物业中介的总经理Scott Kirchner先生说：“一年之前，澳洲还是中国物业买家最喜欢的投资目的地。可现在呢，澳洲的物业开发商已经不推项目了，而中国的物业中介对澳洲的物业也越来越没有胃口。”

中国的海外物业投资网站发布的数字也从另一面反映出目前的状况，该网站的搜索数据显示，与去年同期相比，今年上半年，以“澳洲”为关键词的搜索量下降了9.7%，但同时全球搜索量上升8.7%。

“澳洲政府不欢迎”

有证据显示，中国大陆投资者对澳洲住宅物业的需求正在减弱。根据物业中介的反应，过去两个月来，由于新的物业税收办法开始生效，澳洲的销售额大幅下滑，同时北京的资本管制可能也起到了一些作用。但这其中可能还有其他因素。

近日，居外网的澳洲负责人Jane Lu女士在接受《澳洲金融时报》的采访时表示，这种转向的原因有三，一是澳洲新征的物业税，二是澳洲银行给外国物业投资者在贷款时施加的额外限制，三是中国资本管制愈发严格。

她说：“一部分中国买家已经把重点从澳洲转移到了其他国家，澳洲的市场份额已经在减少了。中国的资本管制对贷款环境起到了制约，这样一来，像泰国等物业更为廉价的国家看起来就更有吸引力了。”

居外网的Jane Lu女士也说，今年中国投资者在澳洲的购房活动预计会下降10%至30%。但她同时也强调，人们不应该忽视2016年是中国买家在澳洲投资创历史纪录的背景，而即便这一数字在2017年下跌1/3，总量仍然是创纪录的第二佳。她说：“如果你把澳洲的物业价格与中国做个比较，你会发现澳洲的物业仍然有非常好的投资价值，对中国投资者来说，澳洲的物业依然便宜。现在的问题是，他们觉得澳洲政府不太欢迎中国投资者了。”

但这样的消息，对某些人来说可能提供了另一 种观点。过去几年来，一直有人认为是中国买家把澳洲主要城市本就高昂的物业价格进一步推高，不管是雅柏文楼房、办公用地，还是矿山、港口、养牛场等。

买了不住 坐等升值

不过，投资银行瑞银（UBS）最近的一项针对中国大陆的物业投资者的调查显示，他们之中大约1/4的人会在国外投资物业之后，将物业空置，坐等升值。

一直以来，中国政府对国内居民个人跨境汇款和汇币兑换就有每人每年不得超过5万美元的上限，但在执行层面，管理并不甚严格。但是出于种种考虑，从去年以来，人们在使用这一配额购买境外商品，或在更大程度上向海外资金转移时的审查愈发严格了。而且，中国的资本管制影响的不仅是澳洲的住宅物业市场。有人担心，北京对遏制资本外逃的力度之强，甚至有可能会影响到澳洲房地产，甚至是农业、基建的发展。毕马威会计师事务所的统计显示，自2007年以来，中国已经在澳洲累计投资900亿美元，仅次于美国。

中国人的海外投资胃口

每半年公布一次的的瑞银调查报告（UBS Evidence Lab：China housing survey）显示，澳洲其实只是中国海外物业投资者的许多目的地其中之一。在所有的受访者中，只有10%的人表示他们在中国和香港以外拥有物业，而新加坡、日本和加拿大三国是首选海外物业投资目的地。悉尼排名第四，其次是伦敦、纽约、墨尔本和旧金山。

调查报告中这样写道：“相对于中国信贷和消费的增长速度，住房的供应显得有些跟不上了。过去12个月来，中国海外物业投资者的总体物业成交价格比期待值高了30%，2/3的人比自己预期的更早买下物业，预期价格将会下滑的消费者比例处于创历史最低水平。更高的信贷杠杆也将催热海外物业的销售。”

强澳元不利澳洲卖房

调查还显示，中国大陆投资者对住宅物业的需求反映出物价和货币因素的作用。

例如，由于港币更多地与美元挂钩，而美元在过去一段时间来一直疲弱，所以截至今年3至4月的六个月内，大陆人在香港购买住宅物业的市况一直很强劲。而另一方面，疲软的英镑也引发了大陆投资者对伦敦市场的谨慎兴趣。

所以在当前澳元兑人民币不断走强的环境下，中国人在澳洲卖房，肯定会观望一段时间。但是，由于大部分大陆买家在购买海外物业的时候，用全款现金购买的比例超过一半，所以外国银行对中国买家的信贷收紧可能不会对中国人有太大的影响。

暂时的“分手”

但同时，负责这项调查的该公司全球物业部门的负责人Kim Wright女士也表示，由于附加税费的效果主要取决于投资者的购买动机，而在澳投资住宅物业的中国买家中，有45%的人把这些房屋用来出租，所以这些人受到附加税费增加的影响甚小。她说：“如果是永久自用或临时自用，那么印花税的增加就是一项额外成本，但如果是另有原因，比如孩子在这边上大学，那么这些额外税费的作用可能就小很多。”

今年3月和4月，瑞银对3300名中国大陆非高净值人士的调查结果显示，虽然中国的外汇管制措施愈发严格，但对他们在海外购置住宅物业的决定几乎没有影响。

中国投资者向来可以找到政策与实际情况的折中点，对此，深谙中国国情的Beller Group的总经理Scott Kirchner先生就说：“他们（中国投资者）可能会找到绕过资本管制的方式，但从当下来看，中国的买家们并不倾向澳洲的物业。”

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