安居置业，是华人的优良传统，也是梦想。所以，新移民落地加拿大，张罗工作，第二张罗买房。老移民们忙着升职加薪，第二忙着换大房子，买更多的房子。在加拿大无论买房自住还是买房的一些相关税务问题，大家做个明白人，不然糊里糊涂损失钱财不说，有可能成为税务局查税的对象。

在谈论这个问题之前，首先要界定一下何谓自住房：

第一、必须是房子（含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等）；

第二、房子必须用于自住；

第三、必须是加拿大人（含加拿大公民和居民）拥有；

第四、面积有限制，一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢，按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则这个住宅将不能作为自住房来处理。

如果达到这四项指标，加拿大政府对于自住房买房买卖增值的部分是免税的，也就是说，无论您在卖房时赚了多少钱，都是自己的，安心放进自己的钱包，不用交税。

需要提醒的是，在加拿大的自住房，卖房时所产生的增值部分不用交税，但从第二套房子开始，卖房时所产生的增值部分必须得交税。可能有的人会说，加拿大政府有规定，卖房有一年的滞后期，我就一年卖一次房，每次都可以作为自住房来处理。这样的情况，可能在处理前一两套房产时生效，但年年如此，必将成为税务局的目标。这类案例很多，建议大家不要效仿。同时，对于在加拿大多套房产，要交增值税，并且房屋出租所得计入当年收入，收入在报税时填写T776表格。

与２０年前不同的是，现在大多数移民抵达加拿大之后，除了在加拿大境内买房置业以外，中国也还保留房产。对于中国房产的处理，首先要遵守中国房地产买卖的相关法律条款。涉及到身份转变之后，有的人可能有这样的疑问，我在中国的房产算不算自住房，因为每年还会回去住一段时间。对于在中国只拥有一套房的人来说，加拿大的税率是这样规定的，具体计算公式为(买房价-卖房价格)×(N+1)/N计算出终受益，再交税，这里的N是指年份。对于拥有多套房产的人来说，这条标准不适合，还是要实打实交增值税的。

以上两点内容对加拿大税务居民比较适用，接下来讲讲非税务居民在加房产税务方面的问题。

加拿大对非税务居民（不论公司还是个人）购买不动产没有限制。外国居民拥有加拿大不动产，因此产生的收入或者卖房时赚的需要交税。非加拿大税务居民如果在当年卖出任何加拿大不动产，必须在当年报加拿大所得税。

税务局税法 S.116 规定，一般外国居民身份的卖房者，首先要把房价的25%交给税务局，税务局在卖房者完成当年报税后计算出，卖房者这一年在加拿大需要交的税，多退少补。如果卖房人想避免扣押25%在税务局，则需要在房产过户前向税务局交好税，并且申请到一个Certificate.，但是取得Certificate的过程繁琐，一般至少需要半年时间，对于大多数居住用房的交易过户取得Certificate 免扣款不太现实。所以如果房主长期居住在中国，多年不在加拿大报税，在出售自己加拿大的房产时很可能只能立刻拿到75%的房价，需要在加拿大找到会计负责年终报税计算真正实际需要纳税的金额。

房租收入要求先缴税后结算。非税务居民在加国的税务，是由加国税务部内国际税务部门处理。要求非税务居民者先缴税，在年尾报税时再作结算。这样做，可以确保加国税款不会流失，因为向非税务居民追税，是有相当难度及追税开支可能相当高昂。非税务居民者先缴税的方法有两种。一种是以总收入（未扣除租务开支前）作基础来抽税，第二种是以净收入（扣除租务开支后）作为抽税基础。

但无论是针对税务居民还是非税务居民，每年加拿大报税交税都是头等重要的大事，为了避免不必要的麻烦，建议各位提前做好资产配置和税务规划，找一位靠谱的会计师不仅有效避免税务局纠缠，还可以合理合法的节省掉不少税费。北京世同律师事务所携加拿大资深专业注册会计师为您量身定制家庭税务筹划方案，欢迎致电咨询！