房屋储存紧缺,美国房价持续上升 | 租金回报率高企,你还等什么?

2017年09月28日 美国恩宠月子中心



根据美国房屋金融局(FHFA)2017年第二季度的调查报告显示,美国房价在2季度增长1.6%,较2016年2季度增长了6.6%。

趁着这个金九银十的好时机,赴美旅游之余,还可以购房投资哦。

该房价指数是利用房利美和房地美已批准或担保的贷款信息计算得出的,FHFA高级经济学家William Doerner说:“2季度多数州房价上涨,新房销售在攀升,但是相比总体人口从历史角度来说还处在低位。紧张的库存量是导致房价在过去的六年里不断攀升的原因。”


  • 根据全美经纪人协会的统计,7月现房销售比6月下降1.3%至544万个单位,这是自2016年8月以来的最低水平。销量比一年前增长2.1%

  • 现房库存自6月以来下跌了2.2%,比一年前下降了8.9%(经过季度性调整后的数据),库存连续26个月持续下降

  • 7月现房的季度调整销售中位价同比增长6.4%,实现连续65个月增长

  • 今天的成屋销售数据令人失望,如果不出意外,七月销量的下降是由向下修订六月销售。

  • 美国房价陷入滞胀阶段:现房销售自去年秋天以来表现平平,房价在同一时间却上涨了4%,在近两年多的时间里,房屋库存量持续紧张,助推了房屋市场进入库存危机状态。

  • 两年前我们看到的以家庭形式承租的热潮已蔓延到年轻人市场,劳动力市场中的年轻人已经开始有足够的信心去购买房屋。

  • 七月抵押贷款利率小幅上升,可能会增加一些边缘买家购买计划的难度,并可能放缓上月的价格上涨。但总体利率仍接近历史低点,而小的起伏还不足以抵消市场上争夺日益稀缺的房屋价格上涨的压力。


2017房市基本数据

房屋中位价


房价中位价走势

独栋别墅中位价走势


租金走势


很难想象这些潜在的动态会在短期内发生变化。新房建筑正在缓慢但稳步地增长,但正如昨天新的房屋销售数据所证实的那样,独栋住宅建设仍然远远低于当前需求的水平,尤其是初级买家能够承受的价格。

根据这一报告,NAREIG也总结出2017年美国房产十大趋势:


(1)市场持续复苏,房价继续上涨

按照中国人的习惯,买房时的第一个问题就是房价会否上涨,答案是“会”。

在30份报告中,几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。

据美国最大的地产平台Zillow数据,2016年全美房价上涨了4.8%,并预测2017房价将上涨3.6%。

而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些,它预计房价将在2017年9月时,再上涨5.2%。

下图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查,对2016-2021年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测,认为美国未来5年房价将上涨10.2%;绿色虚线是乐观预测,认为未来5年房价将上涨30.8%;两者之间的黑色虚线,指预测的平均值,认为未来5年,美国房价将上涨21.4%。

美国房价预测2016-2021

即便是悲观预测,美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点,房价还有上涨空间吗?

不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为,若算上通胀,10年前20万美元的房子,如今要27.6万。

这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平,蓝线为历年名义价格,红线为经过2016年通胀水平调整后的房价,可知2007年的房价显著高于2016年的水平,因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离,各大机构认为2017年上涨空间依然存在。

美国现房销售中位价(来源:NAR、美国劳工部)

(2)获得房屋抵押贷款更容易

2017年另一大变化,就是购房贷款将会放松,更多的人能够达到购房门槛。美国地产网认为:2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度,让买家能利用更多杠杆,买到价格更高的房屋。

美国抵押银行家协会的可获信贷指数,是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标,指数越高,获得贷款越容易,反之越难。

2016年11月,该指数已高达8年来最高值174.1,进入最容易获得抵押贷款时期,许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款

美国月度可获贷款指数(来源:美国抵押银行家协会 MBA)

当然,对于外国买家来说也是一大利好,目前一些国家限制外国人买房贷款,而美国却敞开了抵押贷款的大门,无疑更利于投资者融资。

(3)抵押贷款利率将略有提高,月供变多

多家机构都认为,2017年的30年期固定利率抵押贷款利率,将维持在4.5-5%,高于过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产,月供可能增加100多美元。

不过,房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一,经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比,美国工作岗位增加700万个,工资增长显示出加速迹象;第二,抵押贷款数额扩大,更易获得房贷。

因此,房贷利率小幅上行,难以浇灭买房需求。

(4)房屋交易活跃,流动性增强

据Redfin统计,2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天,这是自2009年以来的最佳纪录,并认为2017年将打破这一纪录。

下图的红线,表示从开始搜索至交易完成,整个购房过程平均83天,比去年同期减少了7天;蓝线表示在市场上待售的日期,为52天。两条曲线都呈下降趋势,说明房屋的流动性也在增加,且2017年将更好。

顾客成交总时间及房屋市场待售时间

除了市场景气之外,行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣,使交易更快捷。

(5)Surban运动在美国如火如荼


如果阅读美国大机构的预测,你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自suburb(郊区)和urban(城市),指在城市的近郊,直接发展郊区(卫星城)市中心,完善城市功能的配套设施,并在城郊的市中心建造住房和社区。

未来,美国将更多地开发城郊地区内,靠近公交站的住宅社区,这一计划也与特朗普的基建计划吻合,促进郊区和卫星城市的发展。郊区将增添更多城市的设施,以便让居民能在城市的核心部分以外,同样享受生活、工作和休闲。

Surban生活方式,能让人们通过便捷的交通(近公交站),享受城市的生活便利,也能以更低的价格受益于郊区更好的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计,未来10年,近80%的住宅增长将出现在郊区。2010-2015年,71%的新住宅增长来自郊区,而城市地区到2025年的住宅增长,只有15%。

(6)住房供应增加,库存仍紧张


近年来,美国房屋开工数量持续增加,一是应对居住需求,二是美国房屋建筑协会(NAHB)的建筑商感知指数显示,建筑商的信心已恢复到11年前的高点,全美开建的新房也逐年增多。


下图柱状线,是建筑商感知指数,一般高于50为正面,而目前已达到71,是2005年来的新高。红线表示美国开工房屋数量,NAHB统计2016年12月全美在建房屋为130万套。

建筑商感知指数和房屋开工数(来源:NAHB,美国商务部)

下图是多家机构预测的2017年美国开工房屋数量,范围在120-150万套之间。

各机构对2017-2024年美国房屋开工数的预测(来源:Forisk)

NAR表示,虽然在建房屋数量增加了,但开工数仍只有正常速度的60%,房屋库存在2017年依旧紧张。2016年9月底的房屋库存总量增加了1.5%,有204万套现房待售,但仍比去年同期水平低7%。

NAR认为2017年新房销售将上涨10%。2016年542万套的销售成绩,是近10年的新高。而二手房销售将上升2%,从536万套升至546万套,这将是2006年以来的最好销量(647万),在2018年将上涨4%,达到569万套。

即便房屋开工数将持续增加,但销售依然旺盛,库存紧张仍会是常态,将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因,是供给有限和需求旺盛。

(7)建筑成本继续上涨,或进一步推升新房房价

2016年,美国深受建筑工人短缺之痛,根据美国房屋建筑协会(NAHB)的数据,建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为,建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。


在此情况下,建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资,而增加的人工成本。可以想见,由此产生的成本上涨,会被转嫁给买家或投资者。

大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言,可能导致建筑工人短期内大量缺口,进一步提高房屋建造成本。


(8)租金收益的涨幅变慢

许多机构指出,出租房屋供需将逐步达到平衡,且美国住房自有率近期出现拐点,更多人将拥有自己的住房,因而租金增长幅度将减缓。


美国城市土地研究所指出,未来三年公寓出租增长率将逐年放缓,2016-2018年的增长率分别为3.5%、3.0%、2.9%。

公寓租用需求减缓,使得租金涨幅降低。根据Zillow预测,虽然2017年多数大城市的租金将继续增长,但增长率仅为1.7%,与2016年的增长率相当。

虽然过去几年,许多地方的租金呈现两位数增长,但近期租金的温和增长显示,建筑商建造了更多公寓,使出租用房的供给赶上需求,以适应近40%选择租房的美国人的居住需求。

(9)千禧一代将变成有房者,提高住房自有率提升

令人意外的是,几乎80%的报告都提及“千禧一代”(1982-2000出生)将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群,也将促进地产市场景气,推动房价上涨。

一方面,这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%;另一方面,他们中年纪较大的人,也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。

他们中与父母居住比例虽高,短期内抑制了购房需求,但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由,短期与父母同住只是过渡,最终他们还是会买房,并独立居住。

根据NAR统计,现在全美有1500万年轻人与父母同住,而十年前只有1000万。2016年,61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人,“千禧一代”这批潜在的购房人群,将在2017年逐步爆发。

(10)房地产中介佣金将持续下降

西方国家进行房屋买卖时,都要通过中介机构和经纪人进行,所以佣金也成为投资时不可回避的一笔花销,它的变动直接意味着购房固定成本的高低。

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