悉尼和墨尔本长达五年的房地产繁荣可能已经终结。
两市在分别经历了高达75%和56%的房价涨幅后，今年对于那些依然押注房产繁荣的投资者来说，悉尼和墨尔本可能会是失望之地！
更加严格的APRA贷款规定，住房承受力的下降，加上对海外买家的新增税务以及萎缩的租借收益，都使得火热的投资型房市不断降温！
（澳大利亚收益率不到130%）
8月最新的Corelogic指数显示，过去三个月悉尼市区房价仅仅上涨了0.5个百分点，相比于2016年11月季度最高涨幅的3.7%，悉尼房价仅仅上涨了0.3%！
同时包括下跌的房产拍卖清盘率、投资者贷款率的降低以及更多的拍前出售房产和春季拍卖房产数额，种种迹象都显示着未来数月乃至数年较为冷清的房地产市场！
随着来自投资者的竞争的减小，像来自墨尔本RMIT大学经济系学生Jayk Gunton这样的首次置业者，终于可以消除对跟随热潮买房的忧虑，并且借助廉价房屋贷款和印花税大胆的进入房产市场。
澳大利亚国家统计局最新数据显示，7月以来，首次置业者在市场中的比例，已从年初的历史最低点13.4%上升到了16.6%。Gunton打算将刚刚以59万澳元买下的位于Frankston的联排别墅出租出去，他认为这个位置极佳的房产还有升值的空间，而目前他本人依然住在家里。
这个利用业余时间学习经济和金融专业的学生，目前从事IT行业，年收入大约7万澳元，他已经开始盘算购买下一套房产了！
“我并不担心资金收益，而且我打算持有这套房产10年，所以近期并无出售的计划”！
帮助Gunton谈下联排别墅交易的Julie DeBondt-Barker 是一名首次置业房产顾问，她表示，她的多数客户都期望尽早进入房市，如果必要甚至可以接受较少的首付。
多数人希望拥有和父母一样的资产，即使是负债他们也希望进入房产市场。这对他们来说是比较有风险的，如果房市突然上涨或者大幅度变动，亦或者利率上升他们都可能失去足够的贷款能力！ DeBondt-Barker 表示如果房价下跌超过10%，首次置业者可能就会遭遇麻烦，因为届时他们的抵押贷款会比其房产更加值钱！
价格分析师Cameron Kusher 表示这种可能性是存在的。Cameron Kusher 表示：未来几年最有可能的情况时房价下降约10%，然后在未来5-8年内市场将继续下行。“这是在过去15-20年的繁荣期间发生的事，目前看不出这次会有所不同。”因此他表示投资者要有长远眼光。
不过他也认为，房市崩溃的可能性不大，除非发生第二次金融风暴，中国经济风险暴增或者其他重大国际事件。
汇丰银行的澳大利亚和新西兰首席经济学家Paul Bloxha表示，房市的火热并没有造成泡沫！他认为近些年来，悉尼和墨尔本的房价持续上涨主要反映出旺盛的需求，而需求较弱的地区房价上涨也相对较小，这和基本面是保持一致的！
他认为尽管房产债务在上涨，但是关键在于这些债务的分布，而不是数值本身！如果房贷推动的房价上升使得贷款家庭在利率上涨后无力还贷，那么澳洲房价可能会发生大幅度跳水就像十年前美国发生的次贷危机一样。
尽管目前在我们看来澳洲家庭的债务很高。但是债务的分布非常合理，而且目前的市场特征也有利于保持金融稳定。
ANZ 经济学家 Daniel Gradwell 和Joanne Masters 则持有更加乐观的态度，他们预测今年全国房价涨幅可达5.8%，这主要归功于早先对墨尔本房产市场恢复力的预测。不过2018年涨幅不大仅为2.2%。
他们强调，我们认为房价增幅将会放缓，但是并不会直接出现下滑。
利率的变化是预测房价走势的一项关键指数！
虽然澳储行开始讨论将现金利率回归3.5%“中间水平”的可能性，这意味着在目前1.5%的利率水平上上升200点。
但是但AMP Capital首席经济学家 Shane Oliver 认为不太可能。他预计储行要到明年年底才会变动利率，但即使开始加息，幅度也会非常缓慢，可能只会加到2%或2.5%。
不过他预计随着时间的推移，作为经济软着陆的一部分，房价会出现下滑！
在未来几年间跌幅可能在5%-10%之间。
而对于供应量大的地区，公寓价格的跌幅可能更猛，预计在15%-20%之间。
虽然Oliver对未来房产市场的低迷持较为温和的观点。但是他认为在这轮房价下跌中悉尼和墨尔本面临的风险更大，主要是因为投资者扮演的角色更大，许多只有利息的贷款在当前的繁荣中起了作用。
“我个人不会在现在投资房地产，特别是打算离开这两个地方的时候”他说。
他表示：目前租金收益很惨，悉尼和墨尔本的房产几乎是零回报，而公寓约为1%到1.5%，所以投资者几乎完全依赖资金注入！而在未来几年这两个地方并不会有太大的资金投入！所以如果你的投资遵守低价买入，高价卖出的规律。Oliver建议投资达尔文和Perth或者塔州部分地区的房地产，这些地方房价还在下跌。
Domain 首席经济学家 Andrew Wilson 表示，目前最佳的选择应该是墨尔本的中部和外围郊区的房产，这些地区的中间价位要低于悉尼同区位的房价。
他预计澳洲将会将迎来一个良性的房产市场，即没有加息而工资则小幅上涨。
“我认为，房价将会出现3%-4%的上升，在墨尔本房价上升的前景最为乐观，悉尼也有不错的潜力，不过布里斯班、霍巴特和堪培拉可能不太了乐观！”
CoreLogic的 Cameron Kusher表示墨尔本完善的内外城区建设给房价上涨提供了充足的保障！不过他认为，布里斯班和墨尔本一居室和两居室的公寓，不大可能提供太多上升空间，毕竟库存充足！
编辑：Peter
来源：AFR
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