上一期的文章我们介绍了什么是少文件贷款（low doc），主要是针对于自雇人士客户在不提供税务材料情况下递交申请简易贷款产品。

包括银行和机构对于此类产品的申请文件要求和贷款金额比例限制。

这一期在我们本周四讲座正式开讲前，我们分享下银行的一些审批标准和产品选择。

银行审核标准（How lenders assess the loan application）

涉及到 Low doc 贷款审批，每个银行和机构的标准都会有很多细微的不同。

就好像有些朋友买房子喜欢现金流好的物业，有些朋友喜欢有资本增值的，有些朋友喜欢投资 CBD 公寓，有些喜欢外围的别墅；银行在针对申请人的贷款也有不同的偏好和自己熟悉的客户群体以及物业选择。

比如上一期中提到的物业区域和物业类型有些银行就愿意给小面积或高密度的住宅提供 80% 贷款比例，其他的银行则不接受。

比如有些银行可以接受 1 年的 ABN 注册有些则必须接受 2 年 ABN。

比如有些银行审核 BAS 报表可以直接按照 40% 的总销售金额作为利润审核，有些则需要用销售额减去工资开支和非资本运营成本（G1-G11-W1）的数据计算。

比如有些银行愿意接受信用有不良记录的客户申请 Low doc 贷款，有些则不接受或需要降低贷款比例。

下面我们为大家做了一个汇总，关于 Low doc 贷款涉及到的几个方面各个银行通常的 policy是怎样。

ABN 和 GST 登记时间（Length of ABN/GST registration）

通常银行的要求是 ABN 注册两年时间 GST 登记一年时间，但也有银行可以接受 6 个月 ABN/GST 注册登记。

贷款比例（LVR）

普通的银行 Low doc 产品贷款比例是 60%，但也有银行和机构可以接受 80% LVR 没有 risk fee 或 70% 贷款比例。

具体可以参考上面的关于贷款金额和比例，不同银行的要求有很大差异。

合理的申报生意收入（reasonable declared business income）

所谓合理的申报，申请人的资产负债和收入情况要与其生意和年限以及经验经历相符合。

比如 18 岁的送货员申报 15万的生意收入，以及名下资产与收入存款并不匹配的话就不是一个合理的申报。

信用记录（credit file）

多数银行不接受有不良信用记录的申请人 low doc 贷款，有些有 default 记录已付清可以做出解释递交，或必须寻找 specialist lending 的银行机构申请贷款，利率上通常会稍微高一些。有些银行可以接受不良信用记录贷款最高到 90% LVR 贷款比例。

抵押物业（security）

抵押物业的风险需要格外注意，记住银行可以接受申请人的风险（无非就提高利率或风险费）但对于有风险的物业是不会接受的。

所以要递交前确认好房子是银行可以接受的抵押物，可以联系 My Home Loan 确认银行是否可以接受以及可以贷款的比例额度。

通常要在主要的首府城市悉尼、墨尔本、布里斯班、佩斯、阿德莱德等城市区域。

增值套现（cash out）

大多数银行和机构对于增值物业贷款做套现（cash out）会有一些限制，通常只提供一封会计师信最高 10万澳币，提供 BAS 报表 15万澳币，或提供 financials 财务报表 50万澳币。

更高的金额需要和银行作出解释或提供相关文件确认套现的目的用途。

债务重组（debt consolidation）

类似与增值套现，因为债务重组通常的金额会在一定的额度范围，所以通常控制贷款比例在 70% 左右都可以实现。也有银行可以做到 80% 的比例。

在费用上银行之间也有非常不同的标准：有些银行会对于借款 70% 或以上的客户收取 1%-1.5% 不等的 risk fee（风险费），有些银行则没有费用，有些银行对于估价收费或有律师费，有些没有。

产品选择（Product options）

正因为 Low doc 贷款产品上有很多差别，客户在同样情况下或许有三个选择然而因为一个细节的原因可能最终银行产品有很大差异。

My Home Loan 作为少文件自雇人士贷款产品（Low doc 贷款）专家，目前有许多产品是其他经纪人没有代理的。包括借款 80% 无风险费，利率 3.9% 或是 90% LVR 贷款比例一封会计师信。

我们将所有的银行和机构产品针对目前市场的客户需求做了一个整合，作为 My Home Loan 产品线上的 L 系列，分享给大家参考：

L1

• 针对于市场上 low doc 办理建筑贷款的客户

• 利率 6% 左右

• 有风险费

• 有 offset account

• 贷款比例 80%

L2

• 无申请费，无估价费，贷款比例可以高达 95%

• 利率 3.9% - 4.5%

• 一份会计师信或 BAS 报表或一年 draft tax return

• 可接受建筑贷款

L3

• 针对有信用不良记录的客户

• 贷款比例可以高达 90%

• ABN 注册时间 6 个月可以接受

L4

• 针对高密度物业借款 80%

• 贷款比例可以高达 90%

• 有风险费

• 利率 4.65% 左右，可只还利息

• 无年费，无申请费，可申请免估价费

L5

• 可接受信用记录不良客户

• 贷款比例可高达 90%

• 有风险费

• 可接受建筑贷款

• 收入材料要求较为宽松，可提供一份会计信

L6

• 可接受信用记录不良客户，利率根据违约金额可商议

• 收入计算审核较宽松，同样收入可以借款金额更多

• 贷款比例 80%

每个银行和机构对于贷款的金额限制都有不同，可以参考上面的比例和金额标准。

我们会根据您的情况来做判断，帮您确定哪一个产品更合适您的情况和要求，然后做好相应的申请准备。

自雇人士的产品细节较繁琐，建议寻求有经验的贷款经纪咨询。

一是可以有更多的产品选择，或许通过一个文件的调整可以拿到一个更好的产品利率和费用有大笔节省，可以通过阅读我们的案例分享了解更多。

二是经验会有很大帮助，熟悉自雇人士贷款和少文件贷款的经纪人会从长远做出规划，帮助为未来的投资铺好路，比如未来还有房子成交提前规划做好组合，或因为 ABN 的时间未达到要求临时选择较高利率的产品之后可以做出相应调整更改产品。

总之，最为简单的方式就是给我们一通电话，5 分钟的沟通可以帮您或许节省上千元的利息和费用。

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针对自雇人士 Low doc 贷款市场上银行的产品有很多，每个产品的要求和审核的细节都有不同，与此同时费用和条款也相差很多。My Home Loan 从过去几年的经验中帮助大家汇总了 6 个银行和非银行机构的产品。

• 最低利率固定本息自住房 3.99%，无申请费、无估价费、无风险费，贷款比例 80%

• 针对只还利息的客户也有 4.85% 的浮动利率

• 或是如果您有违约记录（default）或其他信用不良记录，同样可以通过 low doc 申请贷款，利率在 5.3% 左右。

要知道每个银行都会有不同的客户偏好，因此设计的房贷产品也是非常有针对性。所以依据自己的情况，让我们帮您参考选出合适的产品会让审批更加顺利，也会相应拿到更好的利息和功能的贷款。

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