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海外居民在美购置房产，尽管全现金购房依然占据主流，但越来越多的中国投资者开始寻求金融机构的帮助，即申请了美国本地银行的按揭贷款。对于第一次在美国购房的华人来说，买房已经是一个很复杂的过程，如果再以贷款方式买房的话就会更加的复杂。

海外华人在美国办理购房贷款通常会关心，作为外国人能否在美国申请贷款？房屋贷款的流程如何？作为海外购房人没有美国身份，收入和信用能否申请到房屋贷款？

2017年9月3日，移投路直播间特邀拥有7年银行工作经验、熟知外国人房屋贷款的房产专家Shirley Deng做客分享，为大家解答海外居民在美国购房贷款的诸多疑虑，提前做好购房贷款的准备。

嘉宾介绍
移投路讲师-Shirley Deng
波士顿萨福克大学金融专业研究生，7年银行工作经验，其中两年在中国的银行，五年在美国的国泰银行做分行副行长。除了参与分行管理外主要做外国人的房屋贷款，熟知贷款的每一个步骤。因此可以提前教导客人准备贷款资料，提高贷款成功率。

以下内容为讲座录音整理的文本，包括讲师主讲内容、在线交流两部分，特此与各位分享：

——主讲环节

移投路的听众朋友们大家早上好，很感谢在周日的早晨你们抽出宝贵的时间来收听我们的直播讲堂。今天我的直播题目是外国人如何准备在美国贷款。

首先我来自我介绍一下，我叫邓妙梨，你也可以叫我Shirley，波士顿萨福克大学金融硕士。我现在是波士顿的房产经纪人。我大学毕业后在国内的银行工作过两年之后就随家人一起移民到美国的波士顿。接着就在美国的国泰银行做副经理做了5年。我除了管理分行的日常经营外做的最多的就外国人房屋贷款的这一块。

随着人民币贬值，国内房产发展的不明确，现在越来越多的人考虑海外置业。但是随着外汇管制的日趋严格，很多购房资金都没办法一次到位。因此贷款就变成来海外置业的一个很重要的环节。但是很多国内的朋友们应该对这边的贷款流程很陌生，很多人接触了也会觉得很复杂。

所以今天我就来给大家简单的讲解一下外国人在美国贷款最需要知道的问题。我总结了在过去5年内，外国人客户最常问我的9大问题。

接下来我会一一的给大家讲解。首先我想让大家看一下在美国买房的具体流程。

1、要到银行获得贷款资格预批信(这个的前提就是你要贷款买房) 2、确定预算和价位 3、选择地段 4、选地产经纪人 5、看房 6、下offer 7、获得贷款 8、房屋检查 9、房屋保险 10、房屋过户。

贷款在整个买房过程中占着极其重要的位置，如果你的贷款批不下来，你就无法完成你的购房。所以通常我都会建议我的客人最少需要提前两个月去做好贷款准备。

接着下来我会具体的解答刚才大家看到的那9大问题。

第一个问题是什么人可以有资格申请外国人贷款？答案就是非美国公民或居民，持b1/b2签证入境的或者是没有任何入境签证的在美国境外的人都可以申请这一种贷款。

第二个问题就是如何获取银行贷款预批信。你只需要向你想要贷款的银行出示你的资金证明，通常我们会看你两个月的银行月结单，看看你是否有足够的首付以及12个月的保证金。我们银行当天就可以出这份信给你，这封信的有效期是一个月，如果你一个月之后你还没有看好房子那就回去银行再拿另外一封。这份信上面会写着你可以买多少钱的房子，其中贷款多少钱。

第三个问题就是哪些物业可以做贷款？ 1、独立屋也就是我们国内所说的独栋别墅，2、公寓房（包括了联排别墅）3、2-4个家庭的房子。如果你要买的是4个家庭以上的投资房你就只能做商业贷款了, 如果你以公司名义买的任何房子都只能做商业贷款。

在这里我给大家补充一下贷款的类型：

第4个问题就是首付是多少？最高的贷款额又是多少？国泰银行最低首付是35%，最多能贷65%，最高能贷200万美金。我们接受其中的30%首付是来自于亲属给你的赠予。贷款过程中我们会有一份礼物赠予信给你和你的亲属去填。

第5个问题就是什么是保证金？从一开始你看这个名词时你可能会很疑惑这个究竟是什么东西。这就是除了首付以外你还需要另外的一笔钱放在你户口里超过两个月，这笔钱足以支付你未来1年在房子上面的主要开销。

这个主要开销就是我在ppt里面列出来的：每个月还银行的本金＋利息＋地税＋房屋保险的总和再乘于12。如果你买的房子是公寓房的话你还要把每个月的管理费用也加上去。我在下面还会更详细的讲解这个问题的，所以大家现在记一下这个概念就可以。

第6个问题是贷款的年限？我们有15年与30年的，但是只有15年的固定利率，其他的就浮动利率。

这个问题对于第一次了解美国贷款的人来说可能会有点复杂。所以下面我给了这两个名词的具体解释。

接着下来就说一下你需要准备的工作与工资证明。工作与工资证明是对外国人贷款来说很重要的一份文件，因为外国人的身份比较特殊，贷款银行能查到你们的资料很有限，不像给美国居民做的贷款一样，我们可以查贷款人的信用报告，两年的报税单以及两个月的工资入账单。所以我们只能根据这一封你公司出具的信来判断你的还贷能力与借款额度。

问完了工作与资金证明之后大家可能都会问到一个问题：我需要多高的收入才能贷到我想要贷的金额？其实在美国每个银行都会有自己的debit to income ratio(每个月要付的债务额与每个月的税前收入的比例), 泰国银行的是42%，这个比例其实还算蛮高多，很多银行就做35%－40%之间。

在接下来直播我还会在详细的在一个例子中再给大家讲解一下，让大家可以更加的理解这个概念。

下面我来跟大家讲一下大家肯定都会很关心的问题，就是贷款利率是多少？现在我给你看到的都是最近的一个参考利率，因为利率是每天都会更新的，银行每天早上都会更新它的贷款利率，可能上涨，下跌或者是不变。因此只有在贷款的过程中你锁住的利率才将会是你真正的贷款利率。其他的都只能做一个参考。下面我们来看一下这个利率究竟是多少？大家看ppt的图：

在麻省通常银行可以帮你免费把利率锁住60天，如果60天后你的房子还没成交，你还想锁住之前你锁的利率你就需要自己付钱。

第七个问题就是还款的方式？我们这边几乎都在用等额本息的还款方式，把贷款总额和相应的利息的总数平坦到每个月，算出月供。下面我也给大家放了一个截图，如果利息5.25%，贷款金额100万，30年期，那么每个月的还款金额是$5522.09，但是大家看一下截图，在未来的三十年你的月供金额都会固定不变，但是你每个月付的本金会随时间到增长而增加，而你所付的利息就会随时间到增长而减少。

那么接下来你可能就会问贷款的费用要多少？通常贷款的费用会是你贷款金额的1%－1.5％之间，具体的金额要看第三方帮你做了多少事情，过户这前这些费用都会在Settlement Statement HUD-1 上面列出来，如果你到时候有任何的疑问可以向过户律师咨询的。

其中我前面提到的第三方其中包括：1, 验房公司给你做的估价 2, 过户律师帮你做的产权调查和帮你买的产权保险 3, 律师费和政府杂费 4, 房契与贷款登记费等。这些费用都会在房子成交当天一起交给过户律师，律师会帮你分配。

那么很多人就会接着问贷款如果批下来了，我能否提前还款？会不会有罚款？答案是：可以提前还款，没有任何的罚款。在美国房屋贷款是可以提前还款的，而且不限时间，不限次数。随时提前还款且没有任何的罚款。这也是越来越多外国置业者选择贷款购房的一个原因。他们可以再用蚂蚁搬家的方式把钱汇出来在短期内把房贷还清。

第8个问题就是如果买房者不在美国能否做贷款，如何成交？

还有一个问题是大家都很关心的就是整个贷款过程需要的时间是多长呢？通常我们都会叫买家签买卖合同时最好是预留45-60天点时间来做贷款，这样就不会把自己逼的太紧的同时更好的保护自己的权益。

下面我也做了一分比较直观的贷款流程图并表明了每个阶段大概需要的时间。

首先是拿了预批信看好了房子，签订买卖合同的当天可以提交贷款申请表，大概7天左右就可以有个初审结果，如果通过了久进去下一步，1，银行预收贷款申请费用，2，银行约人去给房子估价，3，律师帮你做产权调查和买产权包厢，4，贷款人提交其他的支持文件以及买房屋保险。

这4项都可以在同一时间进行，不会有任何的冲突。这一个过程大概需要20-25天的时间， 然后最后审批通过就会出commitment letter，这封信出来就代表着你的贷款基本上会批下来了。

然后需要贷款人签名或再补充一点点的资料，这个过程通常就3-5天就可以，接着银行就需要和律师一起准备过户的文件，通常7-14天左右就可以成交过户。

第九个问题就是在美国买房需不需要请律师？

我讲到现在很多人可能还是觉得挺混乱的，不过这是很正常的事情。因为在国内贷款和在美国这边贷款还是差别挺大的，而且需要的东西还蛮多的。所以下面我简单的举一个例子来给大家总结一下我今天的直播内容。

因为在这里收听的很多朋友们都是在已经办了移民或者准备办移民的，所以你们可能对于美国居民的贷款也很感兴趣。所以我再这里也补充了一个外国人贷款与美国居民贷款有哪些相同点又有哪一些不同。

最后我要跟大家说的就是我刚才给大家讲的直播内容主要是按照我们国泰银行的具体要求来跟大家讲解的，在美国每个银行的贷款项目会不一样，即使同样是给外国人做的贷款，他们的具体要求也会稍微的不同。所以，大家可以根据我今天的直播内容做一个对美国贷款的初步了解。

如果最后你选择的是其他的贷款银行，那么你还是要按照他们的要求来准备。但不管你最后选择在哪一家贷款机构，我都会建议你们多咨询几家对比一下，然后再根据自己的具体情况来选择最适合自己的贷款机构，这样提高你的贷款成功率。

同时，办贷款是一个相对复杂的过程，所以在这里三言两语也很难把所有的内容都详细的讲解给各位听，所有接下来大家可以提问或着是之后一对一根据自己的情况来咨询。

今天我们的讲座在这里结束了。很感谢大家来收听今天的直播。主持人，我们可以开问答环节了。谢谢。

——问答环节

Q1、希望了解一下对贷款人的年龄有没有具体限制，60+岁？
答：没有，不限年龄。

Q2、526已获批，在排期中，能否贷款？
答：可以做外国人贷款。

Q3、现在非居民贷款买房利息和年限肯定都不好，以后登陆后可以享受居民到优惠利息吗？
答：居民身份的贷款利率与年限的会比非居民的要好一些，但是如果你已登陆以居民身份很难能拿到贷款，1是没有信用，2是没有两年的工作与报税。所以现在最好是以外国人身份贷款买，之后再做重新贷款。

Q4、绿卡，已全款购房，55岁，月入不足3千，有存款。来美3年。如何贷款购房？现在这套房子怎么抵押，到哪里贷款？需要提供什么材料，最多能贷多少？
答：如何贷款购房我在上面的直播已经讲解了一下，不太清楚可以回看。你现在这套房子可以抵押贷款的，可以去银行，贷款公司贷款。不同的贷款机构会有不同的要求以及最高贷款额度。

Q5、如果让在美国读大学的子女贷款是否可行？
答：不太可行，因为他们没有收入。

Q6、看中A州的房子想买，想把b州的房子抵押贷款，能同步进行吗？还是需将b州的抵押完成后才能提交出价。
答：你可以同时进行，但是新买的房子就要把成交日子拖长点，最保险的方法就是等抵押贷款那边比较确定或者commitment letter出来再出offer这样会相对的保险。

Q7、感觉外国人贷款更简单，还不如拿绿卡前买。
答：现在外国人贷款确实相对大容易简单，只是利率相对的高一点。

Q8、大人贷款买房，户名只写小孩名字，这样可以吗？
答：不可以，贷款人名字必须要在Deed上。

Q9、LLC 公司形式付清全部房款后，可以再将房子抵押吗？
答：可以，但是要做商业贷款。

Q10、如果一个人在国内的收入不够多，是否可以提供夫妻双方的收入来一起算？
答：可以，但是夫妻两人的名字都要在房契上面才可以同时作为贷款人。

Q11、全款付清后可否房屋抵押贷款？
答：可以的。

Q12、能否解释商业贷款的利与弊？
答：这边商业贷款与个人房屋贷款时分开不同到部门做的，因为我只做个人房贷，所以没办法告诉你他们之间的利与弊。

Q13、如何给期房做房屋评估？
答：要等它建好，把厕所与厨房的区域规划出来就可以做房屋评估。

Q14、在读博士能否贷款？
答：可以的，当美国居民来做。

Q15、本科毕业在实习工作中能否申请贷款？
答：可以的，如果收入不高的话，建议做不查收入贷款。