一位著名经济学家表示，澳洲两个最大州府城市的房价被高估了25%至30%，但他预计房价只会下降10%。

然而，房价收入比这项指标没有考虑到长期较低的利率水平，正因如此，人们能够轻松借贷较大数额，投资者要求的租金回报较低。

当你把这些变化考虑在内，计算的是“正常的”房价收益比（house price to earnings，HPE），那么你得到的结果就是4.6。

目前全国的HPE比率是5.8，意味着房价需要平均下跌20%，才能回到长期正常水平。

悉尼和墨尔本的情况要糟糕得多。两个城市的HPE比率分别约为7和6.5，说明悉尼房价需下跌将近30%，墨尔本房价需下跌25%以上，方能回到历史上的公允价值。

有人说，储行升息后房价将下降。

但预期并非如此。

未来两年悉尼和墨尔本的房价将大体停滞或温和下降，直到澳储行开始升息时，价格才会明显下降，升息可能要到2019年底才会发生。此后，两个州府城市的房价可能下跌10%左右。

这些城市的价格走势实际上也会受到未来贷款标准的变化、国内外需求的变化以及过去10年贷款标准受损程度的影响。这些都是我们在不久的将来会更详细讨论的话题。

在贷款标准方面，瑞银（UBS）最近的一项调查提供了证据，证明在过去几年里，尽管银行监管机构对高风险放贷行为进行了打击，但情况并未改善。

瑞银的研究发现，多达三分之一的新抵押贷款是基于虚假或不准确的信息发放的——数额相当于5000亿元左右。

悉尼墨市以外地区的房价接近公允值。

对悉尼和墨尔本以外地区的居民来说，好消息是，最糟糕的问题似乎仅局限在澳洲的这两个最大城市。

我们的分析表明，虽然几乎每个城市的房价都被高估，但并不像一些分析人士所说的那么严重，风险集中在悉尼和墨尔本。

霍巴特和布里斯本的房价可能需要下降5%-10%，堪培拉和阿德莱德的房价需下跌5%左右，方能回到更正常水平。