【往期杂志回顾】新西兰租房知多少

2017年09月29日 逸居新西兰


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随着越来越多的留学生、新移民来到新西兰,不少华人投资者都预见到了房地产未来的增长潜力,早早购入了一套或以上房产。事实上,在新西兰,房屋出租的收益确是相当可观。由于早期本地人没有强烈的购房意愿,加上近年来新建房屋的速度远远落后于人口增长,新西兰的民用住宅在市场上很容易找到租客,且年租金回报率普遍高于中国市场。

 

不过在新西兰,租客的权利是很受到政府保护的,房屋租赁的管理是也是相当严格。下面,我们简单对比一下新西兰与中国在出租房屋方面的区别。


出租手续

 

中国房屋放租的做法比较简单。如果租客能缴纳押金(一般是押二付一),并保证按时缴纳房租,一般来说,双方会写一个标准的纸面合约,列明权利义务。通常,房主不会去核实租客的详细个人信息。

 

但在新西兰,出租房屋相对比较繁琐,但更可以确保双方利益。房东在出租房子时,可以要求前来看房的人留下他们的驾照号(相等国内身份证),并签字同意房东查看他们在新西兰租房方面的信誉;在租约敲定下来后,租客必须在入住前把押金交给房东(一般是三个星期租金),押金会直接交到新西兰商业,创新和就业部 (Ministry of Business, Innovation andEmployment),由他们保管。事后如果有房客弄坏房屋或设施,钱会从押金扣。如果没有问题,房客退租时需主动申请要回这笔押金。押金的具体去留,都需要通过监管部门审批。


事实上,在新西兰租到房子并不是件特别容易的事情。新西兰的出租房屋多交由专业的中介公司打理,他们有义务审核租客的个人信用,甚至要求潜在租客出示推荐信证明自己的品格或者信誉。


房屋状况

 

在中国,没有出租房室内条件的相关规定,许多出租房仅仅是毛坯房。基本上就是自由市场。

 

而在新西兰,凡是出租的房屋必须带有基本设备,如门窗、卫浴、厨房等,甚至有规定业主负责维修以上设备以保持合理工作状态。此外,2016年7月1日发布的《房屋出租(烟雾报警器与隔温棉)规定2016》(Residential Tenancies(Smoke Alarms and Insulation) Regulations 2016)的新规定下,每个出租屋必须有安装在天花板上的烟雾报警器,既保证租房者的安全,又保证了房主的私有财产不受损害。同时,所有的出租房屋也必须铺装隔温棉,以实现冬暖夏凉。保障性住房必须在2016年7月1日前确保完成上述要求,其它租赁住宅则需要在2019年7月1日前完成。

 

租约种类和使用权

 

中国的租约条款一般可以自由设置,比如欠缴租金多久则可以没收押金和解除合约。同时,在合约期内,房东未经得租客同意是不能出入其物业,否则就侵犯了租户的私人空间。

 

而在新西兰,使用权方面有更多的环节有法可依。如果发现房客欠租14天,就交20新西兰元申请费给小额仲裁法院(Tenancy Tribunal)排期调解,如果调解后房客到期不交钱,会安排上庭。业主胜诉后拿着判决书,就可以驱逐租客搬离。如果房客欠租21天以上,法院直接安排审判(没有调解)。如果房客不肯自愿离开,业主凭着判决书可以找法警强行执法。所产生的费用,以后会通过税务系统,从房客的收入中慢慢扣回给房东。但对房客擅自驱赶是不合法的。交由专业的中介公司打理,他们有义务审核租客的个人信用,甚至要求潜在租客出示推荐信证明自己的品格或者信誉。

 

根据租约周期又分为非定期跟定期两种,新西兰分别有两套规范。

 

不定期租赁

 

房东不续约只需要提前90天通知租客,或满足以下条件把通知变成42天:

∙ 房子卖给了新的买家,而买家并不希望带租客;

∙ 房东自己或者家庭成员打算入住;

∙ 房子作为房东员工的宿舍之类。

 

定期租赁

 

超过90天以上的定期,双方都不得擅自作出决定取消合约。合约到期前,必须提前21天决定是想变成不定期租赁还是签订下一个定期合同;少于90天的定期,一般来讲,到期后租客必须搬出。如果租客在合约到期后,再继续逗留超过90天,则自动转为不定期租赁。

 

而对上述每个时间节点的申请,政府租赁服务部门网站都有专门的表格提供下载。在新西兰如果想做一个合格房东,必须具备相当清晰的法律法规概念。把出租房看待成一个生意,就必须按照程序合理合法执行,不然很有可能碰到数之不尽的麻烦事。所以,对不熟悉条例或者想费少点心的业主,租赁交由专业的物业管理公司来打理,是个花小钱买放心的好方法。



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