澳财术语 | 什么是REITs?

2017年09月21日 澳财网


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REITs,即地产投资信托基金,英文全称为Real Estate Investment Trust。简单来说,REITs是一种信托基金,把投资者的资金汇集起来,再由专门的投资机构进行房地产投资、经营和管理,再将投资所产生的综合收益按照比例分配给投资者。REITs的管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目,投资范围包括住宅房产(比如公寓)、零售房产(如购物中心)、商务办公楼、酒店、厂房和仓库等。

REITs既可以封闭运行,也可以像股票一样在大型交易所中流通。不同于房地产直接投资,REITs的流动性更高,收益能力相对稳定,且投资的房产会由专业的管理人士进行管理。下表总结了几点REITs和房地产直接投资的区别:

下图为比较常见的REITs结构框架:

如图所示,REITs的资金来自于股东,即基金持有人。信托基金会指定一个REITs管理公司,这是基金组织结构中的核心。其工作相当于 一个基金经理,主要职责是管理基金的资产和债务,以保障股东长期、持续、稳定的利益,同时收取基金资产管理服务费用。


管理公司可对各种多样化地产项目进行投资,若管理得当,这些项目会产生一定的现金流回报,如租金收入等。租金收入、管理维修费用等是REITs的主要现金流,相对来说比较稳定。公司的财务状况,以及获利能力不会直接地影响到REITs的收益,不会象股票一样反映的那么直接。REITs每年固定分红,使得其投资报酬率相当稳定,而且一般来说,REITs的分红率要比普通股票高。

REITs经常被视为是债券的替代投资品,特别是在低息环境和房产价格持续上升时尤其受投资者青睐。拿澳洲为例,目前澳洲REITs分红率大约在5%左右,而十年期政府债券收益率约为2.6%。

REITs最先在1960年代在美国出现,澳大利亚在1971年推出了当地第一个REITs。在澳洲,REITs被称为A-REITs,即Australian Real Estate Investment Trust,股市中的主要指数为S&P/ ASX 200 A-REIT Index。

以下是澳洲S&P/ ASX 200 A-REIT指数中所包含的20支REITs列表:

澳洲REITs
(来源:路透,金钱抱网站)
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