近两年，墨尔本房产市场一直盛行这一个“江湖传言”：墨尔本的新建公寓楼过多，公寓市场供应量严重过剩！

这样的言论在墨尔本房产圈里反复出现，给商家和买家的心理都造成了不小的影响。

但事实真如传言所说吗？

两年半前BIS Oxford Economics咨询公司警告道，墨尔本这座维州首府城市有1.5万套过剩公寓，并在去年重申这一警告。

但就在上周，BIS Oxford Economics这家专业咨询公司推翻先前指墨尔本将出现公寓过剩的预测，现称人口增长快于预期，意味着墨尔本将处于供应平衡状态，甚至可能面临供应不足的局面，令情况出现反转。

BIS董事总经理 Robert Mellor周三向澳洲金融评论报表示，如果把数字转化为家庭单位，意味着墨尔本比预期多了接近35,000户家庭。“之前我们认为维州到了2018年将有20,000套公寓过剩，现在我们预测市场在2018年将出现2000套住宅的供应缺口。”

市场上有观点认为在房屋建造高峰期结束之后，紧缩的信贷和本地投资者丧失印花税豁免，加上越来越多澳洲银行拒绝贷款给海外买家，可能导致两年后出现新房短缺。BIS修改后的预测增强了这个观点。

Mellor称，人口普查数据显示2016年学生在内城区公寓需求中所占的比例从五年前的20%攀升到27%。学生是占领CBD公寓的关键人群，墨尔本的高层公寓都集中在这里。

这一修改后的预测还佐证了这样一个观点，即信贷收紧、本地投资者失去印花税优惠以及澳洲银行拒绝贷款给海外买家等因素，可能导致未来两年新住房库存短缺，届时当前的住宅建设繁荣将结束。

官方7月数据显示，过去15个月，维州新公寓、联排别墅和半独立住宅的营建许可数一直同比下跌。该州的这类住宅在全国占28%。

许多开发商仍认为市场存在短缺。南非房地产商Redefine Properties在7月说道，它将在墨尔本市中心开发拥有700个床位的学生住宿项目，以满足供不应求的市场。开发地块是今年它从CFMEU手中买下的。

BIS预计，维州的公寓开工量将在2021年到达低谷，从2015年近1.98万套的峰值减至略超过7200套。

“从2021-22年开始，它将开始更显著回升，”Mellor称。“在这个阶段，我们认为下一个热潮不会像现在这个这么大。”

他说，墨尔本最可能遭受公寓供应不足的影响。尽管悉尼和布里斯本的新屋开工量也会下滑，但悉尼的降幅将不会太大，而布里斯本已经处于供过于求的局面，需要几年时间才能消化。

Mellor说道，新公寓供应有限，这将推高租金，给机构投资者带来更多动力，支持刚刚起步的建房出租行业。

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