在澳洲，华丽现代的市区公寓楼以及精巧实惠的联排公寓正在受到越来越多购房者，尤其是年轻人的青睐。不过，和传统的独栋别墅不同，绝大多数的公寓和联排别墅都是分契式产权（Strata Title）。这个名字表面上去颇为复杂，但是只要了解以下几个关键词，便能对这个概念有一个清晰的理解。下面，小编就为你一一讲解！

关键词一：所有权

所谓分契式产权，是指对物业的居住单元拥有独立产权外，还与其他所有业主共同对物业的公共部分，如水管、污水管、车道、楼梯间和花园等拥有产权。澳洲有关分契式所有权的法律在每个州和领地都稍有不同。业主买入一套分契式所有权房产的同时，也会成为业主法人团体的一员。

业主们共享公共财产的所有权并对其负责，包括公共花园、泳池、车道、洗衣房、大厅和楼房外部等公共区域。

关键词二：章程

在分契式所有权房产中生活会受到一系列章程的约束，章程规定了日常生活的方方面面，包括垃圾处理、噪音限制、停车、是否可养宠物和是否能在阳台晾晒衣物，乃至翻新工程（包括安装空调或铺设地板）及对公共财产的任何改变。其目的在于保证住户的安全和谐，保护楼房和其周边设施的外观及完整性。

每个分契式所有权房产可能会制定不同的章程。而章程制定后，便具有强制性，违反章程的个人可能会受到处罚。所以，在公共场合吸烟，或者准备养宠物之前，请务必仔细阅读各种指南。

关键词三：物业费

物业费，是分契式所有权房产的一大特征。定期收取的物业费，用于运营和维护房产。

收费的标准一般是按照业主拥有的单元面积、所在楼房的面积、房龄及其配置设施进行计算。电梯、泳池、健身房等需要定期维护的设施，一般会增加收费。收费主要分为以下三种：

用于分契式所有权房产的日常运营，包括清洁、绿化、房产管理、公共区域的管理、维修、保险、会计等事宜。

一般用于大型或长期项目，如楼房的施工、粉刷、管道铺设、维修以及紧急情况或配置升级。

主要用于紧急情况或临时开支。一般在对楼房进行大型施工、维修或结构优化，例如更换屋顶或清除白蚁，在管理费或偿债基金数额不足时，会收取此类费用。这类费用是在其他已有费用基础上额外收取的。

小提醒：有关分契式所有权房产的专项收费可能成为业主与管理人的争论焦点，因此业主必须在入住之前了解所住单元相对应的责任。

关键词四：权利

交了钱，自然也拥有了相应的权利，那么业主的权利包括哪些呢？

加入委员会是业主参与分契式所有权房产运营的重要方式。业主（或其提名人）组成的委员会代表所有单元的业主对业主法人团体进行管理。该委员会通常在年度大会上选举产生。

委员会的目的是保证所有住户遵守本州分契式所有权法律和社区章程。它还负责处理在之前会议上提交的所有决议以及分契式所有权房产的日常运营。委员会全年可自行举行会议并处理各种事宜，如获取维修工程的报价。业主和业主代表可以参加会议并投票。

投票权和收费一样，是按照业主单元的大小进行计算的。对于待批准的决定，会议需达到法定人数（即与会业主与单元的最低数值）。各州规定，每年最少举行一次会议（年度大会）。

如果某个特殊的问题亟待处理而无法等到年度大会，如专项收费、章程修改或大型工程等，就有可能召开非常大会或特殊大会。

尽管法律授予了业主进行自我管理的权利，但是通常情况下，会聘请专业的公司进行管理，以解决业主自我管理中出现的很多错综复杂的棘手问题，毕竟让专业的人做专业的事，才是最合理最有效的安排。

管理人负责处理大大小小各类事宜，从安排维修到帮助起草新章程、举行年度大会、发送收费通知、制定预算方案以及准备财务账目、记录和报表。一流的管理人具备丰富经验，对于任何分契式所有权房产和委员会来说都是宝贵资源，因此业主在指定管理人之前需要进行充分调查。

掌握了以上几个关键词，相信你已经对分契式所有权房产有了个比较清晰的了解，不过小编在这里还要再提醒一句，业主在购买房产之前，最好仔细研读与其相关的州法律，或者咨询专业法律人士，并查看分契式所有权房产报告，以尽可能减少日后发生纠纷的可能性。澳洲一些地方政府和权威机构会举办与分契式所有权常见问题相关的课程或交流会。

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