1、中美房地产行业投资环境比较

从实际操作角度考察，中美房地产行业在市场波动幅度、法律体系、保障系统等方面都存在差异。

第一，在房屋出售时间上，中国房地产商可以进行房屋预售，降低了行业进入门槛；而美国要等到拿到入住许可证（Occupancy Certificate)才能出售，开发商在完成房屋建设之前无法从购房者处拿到资金，减小了购房者信息不对称的风险。

第二，美国房地产市场受政策影响较小，周期性波动特征明显。

第三，美国法律体系以及退税、减税政策完善，对利用抵押贷款购买、建造和修葺自己房屋的业主，减免其抵押贷款的利息支出，并对出租房屋的业主实行税收豁免政策，运用税收杠杆支持购房者。

第四，美国房地产市场的监督体系发达，对购买者和投资人的保障系统（包括产权调查、产权保险等制度）较为健全。

图1 中美房地产投资环境比较

2、中美房地产行业投资模式比较

中国与美国商业房地产投资模式的不同主要在于投资机构组合的不同。中国市场上的大型商业房地产项目的投资形式依然是跨领域的房地产机构运作，美国市场上的大型商业房地产的投资在经历了激烈的市场竞争之后往往要求更为专业化，无论是投资、经营，还是管理等环节，都主要由专业机构进行。

对公寓楼的投资是美国的商业地产投资中较为特殊的一种，公寓楼的单元均价相对较低，房屋布局的设计以及功能面积的布局等往往主要是为了实现现金流的优化。美国目前有30%的人口住在公寓楼，在一些租金高、房价低的地区，这种投资的现金流非常稳定，容易获得银行贷款。相比较而言，中国大部分的住宅投资房产的房价较高，租金较低，无法保障稳定的现金流，只有在大城市才有部分投资机会。

相比较而言，中国房地产商的融资渠道主要有银行信贷、上市融资、信托融资、债券融资等方式，但除信贷以外的其他融资渠道相对不发达，实际上超过半数以上的资金都直接或间接来源于银行信贷，融资金融工具单一。

3、中美房地产行业目前面临的风险

中美房地产共同面临着市场调整压力，但是调整压力的来源差异较大。目前，中国房地产市场的一二线城市与三四线城市呈现显著的差异分化，中国当前的家庭资产负债结构相对健康，值得关注的是开发商与地方政府的杠杆率。而美国房地产市场的风险在于家庭去杠杆，目前来看这一过程还在进行之中。总体上，如果中国的投资者进入美国房地产市场，应当说美国房地产市场依然存在不少投资机会，但是不能期望中国国内市场上习惯的超额回报，并需要专业人士进行细致的项目筛选。

总结来看，以风险可控为目标，并在熟悉的区域进行投资，是美国房地产投资的两个重要经验，在投资前需要仔细分析项目所在区域的人口构成、当前及未来市场情况、项目开发商背景及管理能力、项目法律问题等因素，同时需要慎重考虑投资结构、以及融资结构安排等。美国房地产投资的风险主要集中在市场风险和管理风险上，收益与投资规模并不存在必然联系。目前大纽约区、旧金山、以及一些大城市如休士顿、达拉斯和奥斯丁的开发类型项目、或者一些能提供高附加值的项目具有投资机会。中美房地产市场在投资环境、投融资方式等方面都存在一定的差异，目前美国房地产市场有投资机会，但是不能期望国内习惯的超额回报。