【焦点】全球富豪为何争相在伦敦买房?,英国投资智选微信公众号文章

《星期日泰晤士报》富豪榜最新公布：英国资产达10亿万镑的富豪数已经有104位，总资产为3010亿万镑，成为全球人均亿万富豪最多的国家。其中，位于伦敦的亿万富豪人数达72人，达全球第一。

榜单显示，英国富豪榜单上前五名的富人都非土生土长的英国人。其中最有钱的是出生于印度、常住伦敦的辛杜佳兄弟。其家族经营的辛杜佳集团涉足石油、银行业、汽车业、地产和传媒等产业，身家达到119亿英镑。那些排在富豪名单上的纯正英国人，如威敏公爵、巴克莱兄弟等，他们的钱主要也是通过开餐馆、售卖房地产、娱乐项目等方式，把钱从超级富豪们的腰包里掏出来。

负责编译该富豪榜的菲力普•博略斯福特说：“文化氛围、金融服务、税收制度、良好的教育、生活方式及交际圈是这些超级富豪喜欢伦敦的原因。”

“闲人免入”的税务避风港

富人们蜂涌而至伦敦，也许是因为喜欢它的环境、建筑、交通、美食、历史文物等，但更重要的是，这儿是一个税务自由港。伦敦市长鲍里斯•约翰逊曾经称伦敦的有钱人是“被占了便宜的少数族”，需要被好好保护起来，让他们不受歁负。

伦敦超越纽约成为最受超级富豪欢迎的最主原因是两国不同的纳税政策：如果你住在美国，不管你的钱是在哪个国家赚来的，你都要为你的总收入纳税。而英国的非本地居民只需为其在英国的收入计税。

在西伦敦中心区，比如梅菲尔、骑士桥、切尔西一带，豪宅入住率好象不高，但已经成了“闲人免入”的税务避风港。购买200万英镑的英国房产与购买2000万英镑的英国房产，所交的印花税是一样的。同时，这一带也是购物的天堂，有评论员说：这些富豪并不是伦敦人，只是旅行者，带了大把的现金来烧。

伦敦西区房产保值性可比金条

但从理论上说，伦敦西区房产的保值性跟金条相当，英镑汇率会上下浮动，但伦敦西区的房产却是国际性保值货币，不是因为居住性需求在高涨，而是该区域的房产起到了流动资金避风港的作用。

比如，在梅菲尔一带，一房一厅的市场售价目前约是360万镑，在5年中一共增值了48.5%，不管是经济危机还是经济复苏，该区的英国房价一直处于稳步上升趋势中。

对超级富豪来说，伦敦惟一不好的地方是：万一离婚了，富豪的伴侣可能分去的资产要比在世界任何其它地方多。

便利的公共交通

伦敦是全英乃至欧洲的交通枢纽，拥有四个机场，四通八达的地铁、火车和公路网以及轻轨、巴士和轮渡服务，交通出行极为便利，每天数以百万人搭乘公共交通工具进出伦敦。自驾车进入伦敦市中心“一区”还需交纳价格不菲的交通拥堵费。如果住在伦敦三区甚至四区以内，基本无需开车。

国际大都会

伦敦是环球金融中心，也是全球金属交易、保险和海运中心，法律、会计、融资等专业服务声誉卓著，众多海外公司在伦敦设立欧洲总部，伦敦毫无疑问是全球一流的营商之地。

悠久的历史、多元文化和包容性是伦敦源源不断吸引海外移民的重要原因，这里法制健全，种族歧视没有市场。

伦敦全年都有丰富多彩的各种文化艺术娱乐和体育活动，无论您喜欢逛博物馆美术画廊还是跳骚市场，或者留恋西区(WESTEND)的音乐剧、SOHO的动感夜生活，南岸(SOUTHBANK)的艺术和小资氛围，DOCKLANDS的适宜东方人居住的环境，或者喜欢血拼购物、酒吧文化，居住在伦敦，尽享真正的国际大都会生活。

决定了在伦敦置业，赴英买房前要做哪些“功课”呢？

1.了解所在国对国外投资者身份的要求

例如在美国，有少数州要求只有美国公民或居民身份才能购买当地的房产，英国没有限制，持有中国护照的中国公民可以投资英国房地产。

2.明确海外置业的目的

(Residence)，还是投资出租(Buy-to-let)，还是纯粹投资(中长期考虑)，子女教育还是其他考虑优先，投资者应采取不同的投资策略，选择不同的房产类型。例如，海外住宅物业通常将房价和土地价格分开计算，房产每年折旧，而土地却长期“增值”，购买具有永久使用权的房产更有长期投资价值。

如果子女在英国读书，买一个合适的公寓单元甚至出租多余的房间，好过租房为别人交银行贷款。银行的按揭利率针对不同置业目的也有所不同。假如您有意投资移民或者有女在英国留学读书，可能需要有不同的考虑。

3.了解当地房产的情况，以及市场情况。

通过亲戚朋友的帮助是一方面，通过专业中介代理机构可以得到更加可靠的信息，并且有更大机会更快捷搜寻到自己满意的物业，并得到更加专业的全程服务。例如物业的地理位置，周边环境，周边邻居是怎样的住户，交通是否方便，有无学校、公园和购物场所，附近地产的市场价格，该地区未来的开发计划。

一份专业查房(SURVEY)报告可能让你议价时有更大的空间，节省大笔金钱。了解当地房价的历史记录和未来趋势，有助于做出明智的判断。这些没有专业公司的服务是很难完成的。

4.了解置业成本和各种税费。

海外购房通常须缴纳印花税、市政配套费等各种税费，卖房也会产生税费，主要是增值税等。一些国家的增值税高达按增值部分的45%来征收，也有些国家如英国，目前为鼓励海外人士在当地购房，对在当地购房的海外人士不征收房产增值税(资本利得税)。

很多国家都要按年征收一定的物业税或房产税，除房产增值税外，出租获利也要交税(收入所得税)，有些海外地产项目购买价格听上去很便宜，但是“养房”成本可能很高，如果不能及时成功出租就有更大风险。

就英国地产而言，除了房款之外，买家还需支付房地产档案和房产测量检验费，房地产档案登记/地契费，印花税(SDLT，根据房价有所不同)，市政物业税，物业管理费(如果是公寓)，还有必不可少的律师费，因为所有地产交易必须有律师参与，以确保投资者利益。此外您可能还需要支付一定中介代理服务费，以协助您找到满意的房子并办理所需的交易手续。

5.重视合同责任，及时缴费。

其他国家暂且不谈，就投资英国地产而言，买家如果有任何疑问或不明确事情，可以要求澄清，不要签合同。一旦签订合同，那一刻起就具有约束双方的法律效力，买家必须按照合同规定严格操作，以避免可能的麻烦和法律风险。例如，须按照合同规定的日期及时支付购房首期款给代表自己的律师，由律师给到开发商律师，再给到开发商。

拖欠银行按揭贷款和其他付款不仅影响自己的信用记录，可能遭遇利息索赔甚至律师函收房警告，预付款也无法拿回。另外一方面，如果房子质量或者开发商责任范围出现任何问题，买家也享有权利要求修复或赔偿。

6.物业管理。

对于投资房产然后对外出租(Buy-to-let)以支付银行按揭贷款的投资客，最重要的考虑事项除了租金是否可以超过按揭金额之外，就是物业管理。只有物业成功出租，才有租金收入，而租给怎样的租客，人在外地如何打理，租客不交租金或者到期不搬家怎么办？物业管理不善甚至无人管理，可能令物业长时间空置，既收不到租金，物业增值也受限。

强烈建议使用专业的中介机构，提供全套物业代管服务，包括家私配置，两年保证出租，严格挑选租客，保证租金收入以及准时清空房屋，甚至提供礼房屋宾服务。按时缴纳物业管理费，或委托英国中介进行专业物业管理，业主可节省大量时间和精力，轻轻松松做房东。

7.留意政策变化，尤其是针对海外人士购房的政策变化。

各国家和地区对境外人士购房的限制都各不相同，在贷款政策方面，应提前了解银行的贷款手续。在买卖合同中还应约定购房者无法获得银行贷款时的处理方式，提前规避法律风险。目前英国银行的贷款利率是史上最低时期。

8.合理避税。

这尤其适用于打算具有英国地产投资组合或购买超过100万英镑以上房产的客户。100万英镑以上的地产要缴纳高达5%的印花税，可以通过采取成立“特殊目的载体”(SPV)或其他方式来合理避税，虽然客人要缴纳一定的服务费和管理费，节省的投资和避税好处更大。

此外，购房过程中的很多费用都可以用来抵税。

9.购买财产保险。

灾害性天气对房屋的损耗较大，对付这类风险最好的办法就是购买保险。国外的保险费率低，保障面广，理赔到给付都有成熟而严格的规范。对于新房，部分开发商提供五年或十年的质量保障，可咨询律师或中介是否需要额外购买保险。

如果您以自己的名义购买英国地产，建议设立英国遗嘱，例如将所购房产转让给在世配偶或者子女，以合理规避高额遗产税。

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