大温百年地产发展轨迹: 独立屋渐失公寓蓬勃兴起,加拿大地产周刊微信公众号文章

从百年前的加拿大太平洋铁路公司开始，温哥华的房地产市场从来都不缺乏投机者。当然，所谓投机就是要在短期内攫取最大利润，独立屋市场通常是投机者的目标，这也部分造就了温哥华独立屋市场就供不应求的局面。而且，从最新的大温房地产研究结果来看，大温地区、尤其是温哥华市，独立屋供不应求的局面只会越来越严重，因为新建的公寓越来越多，而独立屋则越来越少。

上周二，也就是10月6号，谭秉荣建筑事务所（Bing Thom Architects）的规划师、卑诗大学（UBC）城市规划客座教授甄瑞谦（Andy Yan）发布了其最新地产研究报告，对1900年以来大温地区的住宅发展状况进行了趋势分析，该研究发现在1960年代末以前，大温的住宅类型主要为独立屋，但此后，即省府批准《共管式物业法案》（Strata Titles Act）之后，共管式物业逐渐发展，并在最近30年成为大温住宅地产市场的主流。

甄瑞谦长期以来一直在观察大温地区的房价，曾发表过不少关于大温房价的经济分析报告，从交通成本、居民收入等方面分析大温房价高企的原因并探讨住房可负担性问题。今年年初，卑诗大学社区与地区规划学院获准使用卑诗物业估价署所拥有的2015年大温地区物业估价数据进行学术研究，甄瑞谦作为主要研究人员，对大温地区近96万条房产数据进行了8个月的研究，用类似于解析树木年轮的方式对现存住宅房产的信息进行分析，绘制出来大温住宅类型发展的百年趋势图。

从住宅类型上来说，独立屋建筑直到1960年代晚期仍然是房市开发的主力，但随后逐渐被兴起的公寓所取代，大温的独立屋建设在1989年达到顶峰，该年大温地区所建成的独立屋数量最多，达到10560套，此后则处于持平或是下降态势。

从另一方面来说，这张百年发展趋势图的起起伏伏也反映了不同时期大温的经济发展状况以及城市面貌的变化。很明显的是，两次世界大战以及1929年开始的经济大萧条都在这张图上留下烙印。就在第一次世界大战之前，在1910年和1912年之间，住宅建设有一个短暂的繁荣期，公寓建成量增多。

第一次世界大战期间（1914-1918），房屋建筑呈现出向下的低谷走势，1920年开始上升，到1930年经济大萧条时期就又突然走低；同样，在第二次世界大战时期（1929-1945），市场也出现走低态势，之后持续上升。可以看出，虽然公寓一直不是住宅建设的主流，图上显示出1950年代初公寓的建成量达到另一个小高潮。

另外，这张趋势图还反映出与房地产相关的政府公共政策的变化对房地产建设的影响，其中影响最大的是1966年BC省第一个《共管式物业法案》的实施，允许人们买公寓而不是租公寓。甄瑞谦解释说，大温地区曾经是没有共管式物业的，直到1960年代末和1970年代初才出现，并从此逐渐成为大温住房建设发展的主力军。当然，由于经济大环境的影响，共管式物业市场本身也经历了高潮和低潮，如2000年左右互联网经济泡沫破灭时共管式物业的建成数量迅速下降，以及2008年即次贷危机前后建成数量的急剧变化。研究报告显示，共管式物业的建成数量在2008年达到高峰，为17259套。

就大温住宅房地产的整体发展状况，该研究报告总结道，“大温是20世纪晚期的产物，因为其80%的现存住宅都是1971年以后建造的。”

其实，按照常识来说，由于人口的增长和经济发展的不平衡，在中心城市地区人口密度升高是必然趋势，也只有建造共管式物业才能满足这么多人口的需求。温市政府最近一年所出台的城市规划政策，像是“甘比走廊”区域的设定，也是鼓励致密化。再放眼世界，所有发达城市都是高楼林立，从某种程度上说，大温地区公寓数量越来越多，也意味着大温正向真正的国际化大都市迈进。