【惊!】麦考瑞集团预测今后2年澳洲房价将下跌7.5%?!房产泡沫破裂值得高兴!!

2015年10月21日 澳洲生活品鉴馆



(文章来自英文译文)房地产泡沫即将破裂,我们应当为此高兴。我们都知道,只有房子真正住人而不是投资才不会有泡沫。

疯狂开始退去。到截至目前的1年里,每个月的放贷总额中有超过一半贷给了投资者。如果把这个数字更1990年代前的10-20%进行比较,就知道不理性有多明显。人们那是买房是为了居住。
今年5月,悉尼和墨尔本的房价达到了以前难以想象的地步,而给投资者的贷款达到了历史新高53.5%。从那以来这个数字就开始下滑,到8月份,该数字首次在今年滑下了50%。


投资者喜欢说他们建造了新屋、提高了供应并推低了价格。但是这样的投资者没有几个。

现在的投资者贷款占总贷款的比例是48.5%,这还是不合情理的高,但是情况已经开始改变了。金丝雀闻到了煤气。(译注:煤矿工人曾用金丝雀来检测煤矿是否有瓦斯泄露)

储备银行最近竭尽全力限制投资贷款,因为它相信投资贷款会推高繁荣,也会放大崩溃。

就像储备银行星期五在《澳大利亚财经报》上说的那样:“在房价上涨周期,投资者对推高房价的贡献比自住者高,因为他们购买的动机不同:资本增值是投资者买房的动机,上升的房价将进一步刺激投资者需求——对未来房价的上升预期更高了。投资者想跑的时候也更容易。”

投资者正在把本来自住者买的起的房子从他们那里抢走。在资本利得减免政策引入之前,25-34岁家庭中有少于一半的人租房,现在这个比例达到了60%。

储备银行以及澳大利亚审慎监管局一直在给银行施加压力,让它们提高向投资者贷款的困难度。上周,它们终于看到了成功的征兆。然后,西太银行就提高了所有浮动利率房屋贷款利率。
上周六,悉尼房地产拍卖清空率只有65.1%。此前一周是70%。5月份是接近90%。

麦考瑞集团预测今后2年房价将下跌7.5%。嗯,如果下跌这么轻微的话,那就好了。但是为啥过去房价会涨的这么厉害呢?

税务系统是主要原因。Howard政府在1990年代将资本利得减半征税,房价从当时家庭可支配收入的2-3倍变成了4倍。在澳大利亚历史上,从来没有出现过这样幅度的快速上涨。负扣税从那时起成为了主流。

“投资者买一个房,自主者就少一个房买。”储备银行金融系统稳定性小组组长Lucci Ellis七月份告诉澳大利亚议会:“由于人们买不起自住房,他们就必须租房,这推高了租房市场需求,给投资者更多的理由来买房。”

投资者喜欢宣称他们建造了新屋、提高了供应并推低了房价。但是这么做的没有几个。在负扣税之前,每6个投资者就有一个建造新屋,现在是每16个投资者才有一个建造新屋。

把买房首付降低同时增加了市场的不平衡,短期这似乎改善了房价可负担性,而代价是,就长期而言房价更加不可负担。以前利率高、通货膨胀率高的时候,首付比较高但每月还款低。现在低利率造成买房更容易,但低通货膨胀使还款更加困难。

市场倾斜度的该表推高了房价,因为借款者利用低利率推高了出价,但是没有意识到还贷期将比以前长的多。

财富增加也是房价上涨的另外一个动力。在满足了基本生活需求后,我们愿意把余钱花在租房上。(自住房完全免税也是另外一个动力)。

现在的住房平均有3.1个睡房,20年前只有2.9个。额外的书房或者客厅越来越普遍。80%的家庭至少有1个空余睡房。


但是,钱并没有主要花在建筑上。对于那些有致富能力的人来说,地点比空间更重要。好位置不多。城市越来越大,在靠近城市中心或者大海的地方有一个房子就越来越重要。

在这样的区,房价上涨的最厉害,由于自住房没有财富税、地税、资本利得税,这里的房价不停上涨。


“提高供应”这样的简单解决方案在这些地方不再有效。

让我们承认现实,某些区域的房价会永远高于大部分人的承受能力。但如果其他地方价格下降,我们应该为此感到幸运。


编者注:译文不代表本站观点







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