【重温经典】EB-5投资款占比众说纷纭 刘宇律师多图帮您理清糊涂账 看懂EB-5中的资产负债率(一)

2015年10月23日 美国投资移民EB5经验谈




作者:兆龙移民团队(兆龙独家一手原创,版权所有,如需转载,请注明来自兆龙移民)




一个EB-5投资项目的内在质量,既是移民公司在引进该项目时的考察核心,也是客户在选择项目时的考虑重点。判断EB-5项目质量的指标有多种,今天谈一下资产负债率。






为什么资产负债率是最重要的指标之一?举例来说,当一个项目的EB-5资金只占该项目总价值的10%的时候,是不是说明EB-5资金“一定有”10倍的项目资产做保障呢?答案当然不是,除非这个项目中除了EB-5以外没有任何其他债务或银行贷款。看看下面的三个图,在这三个柱图中,EB-5都只占比10%。金色代表开发商的本金,绿色代表EB-5资金,红色代表银行贷款等高级债务。本金、EB-5资金及贷款的比例和优先位置分别如下表:





在三个项目模型中,均可以说EB-5资金的占比“仅”为10%,项目总价值为EB-5资金的“10倍”,但EB-5的地位和安全性却有本质上的不同,所以我们用交通信号灯的红黄绿来区别它们的安全性:


1. (绿色)项目一:除了10%EB-5资金外,项目其他90%资产全部为开发商本金投资,最安全的资本构成,可以真正称作“项目价值为EB-5资金10倍”的项目。


2. (黄色)项目二:除了10%EB-5资金和20%的开发商本金外,还有70%的银行贷款,项目的“净值”(项目总价值减去银行贷款后)为项目总价值的20%,同时银行贷款的具有优先地位。这样的资本构成,风险性要大于项目一,但小于项目三,实际风险如何要具体项目具体分析,不能一概而论,因为评判一个项目质量优劣的指标有多重,没有任何单一的标准是决定性的。这种资本构成反映了目前市场大多数EB-5项目的情况。


3. (红色)项目三:除了10%的EB-5资金外,还有90%的银行贷款,无任何本金投入或项目“净值”,这对EB-5来说是风险性最大的资本构成方式。


综上,大家可以看到,虽然这三个项目都可以说“EB-5资金的占比‘为10%,项目总价值为EB-5资金的‘10倍”这样的表述,如果是要用来暗示EB-5资金是非常安全有保证的话,则是完全不对的。抛开项目中的贷款数量、项目的负债率、及不同资金的优先顺序,来谈论项目的EB-5占比是没有意义的,也是误导的。其实,EB-5投资与其他各种投资的原理是一样的,用我们国人都熟悉的股票投资来举例,如果一只股票,它的市值为100亿,是不是就说明它的实际价值为100亿呢,当然不是。如果这个公司有80亿的银行贷款,那么这个股票的净值,也就是实际价值、或真实价值仅为20亿。当然,如果这个公司为大家提供了一个美好增长前景,也就是说,大家投资的是未来,那就是另一回事了。

作者:刘宇

刘宇和贝特曼律师事务所 创始人

兆龙出国顾问集团 董事长

中国《律师文摘》编委会成员

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