来源 | 中国指数研究院
一、纽约都会区是美国第一大都会区，房地产业发展成熟
1、概况：纽约是美国金融、经济、文化中心，移民人口众多
图：纽约都会区及纽约市覆盖范围
资料来源：中国指数研究院综合整理
纽约位于美国东北部，是美国第一大城市。纽约都会区是全美最大的都会区，占地17400平方公里。纽约市占地783.8平方公里，是纽约都会区的核心城市。
纽约是全球最大的金融、商业和文化中心之一。经历300年的发展，纽约市先后成为美国的贸易中心、轻工业制造中心以及大公司所在地。根据2010年统计数据，纽约大都会商区的GDP占全国份额的8.9%，是美国最大的经济区。
人口密度大，外来移民占比高，并为纽约经济发展贡献力量。根据美国国家统计局预测数据，2014年纽约市人口达849.1万人，近五年人口增长了3.9%。2010年，纽约市人口密度约为10,630人/平方公里。纽约一直以来都是外来移民的入境点，吸引着来自世界180多个国家及地区的人口来此定居。
2、房地产市场：租房比例高；住宅成交量同比下降
图：2013年全美及纽约市各区住房拥有率（Homeownership Rate）
数据来源：美国国家统计局，中国指数研究院整理分析
纽约市住房拥有率较低，仅为全美平均水平的二分之一。2013年美国统计局调查结果表明，纽约的住房拥有率为32.2%，明显低于其他大城市群，仅接近全国平均水平的二分之一。在纽约市的五个区中，史丹顿岛的住房拥有率最高，为68.6%，高于全美平均水平；布朗克斯的住房拥有率最低，仅为19.4%。
图：2004年至今纽约市住宅季度成交量及同比变化
资料来源：纽约市市政厅，中国指数研究院综合整理
2015年上半年住宅总成交量下降，同比降幅维持在12%。2015年二季度，纽约市住宅成交8591套，同比下降12.0%，降幅与一季度持平。整体来看，2015年上半年纽约市住宅共成交17131套，较2014年同期下降12.0%。
具体来看，受金融危机的影响，2009年一季度纽约住宅成交量大幅下降，仅成交5465套，近两年成交量有所回升，其中2013年三季度成交突破1万套，但与金融危机前高点（2004年三季度成交1.8万套）相比，成交量仍有不小的差距。2014年三季度至今，成交量反转回落，同比连续四个季度下降，降幅维持在12%。
二、纽约房价：价格稳步上扬，同比持续增长
1、 绝对价格：房屋套总价持续上涨，与全美的差距继续拉大
图：2005年至今美国及纽约市房屋套价
数据来源：zillow.com，中国指数研究院综合整理
6月房屋套价接近57万美元/套，为全美平均水平的3.2倍。2015年6月，纽约房屋套价为56.9万美元/套，达历史最高水平。整体来看，近几年纽约房产市场快速复苏，2012年8月开始房价进入快速上涨通道，今年上半年价格屡创新高，6月价格达金融危机前高点的1.1倍，且与全美的差距继续扩大。
2、 房价变化：同比继续增长，价格累计涨幅为各主要都会区最小
图：2005年至今纽约都会区凯斯-席勒指数及同比
资料来源：S&P，中国指数研究院综合整理
纽约房价同比继续增长，上半年价格累计上涨1.8%。2015年6月纽约都会区的房价指数为178.9点，同比自2013年1月以来连续第30个月上涨，涨幅为2.8%。累计涨幅来看，2015年上半年纽约房价累计上涨1.8%，涨幅较去年同期扩大1.0个百分点。
整体来看，受金融危机和房地产泡沫破裂影响，2008年以来纽约房价下降明显，2012年下半年房产市场开始回暖，价格同比由降转增；2015年上半年房价回升速度加快，1-5月同比增幅不断扩大，5月同比涨幅为3.2%，6月有所收窄。
图：2001年至今纽约及其他主要都会区的同比
数据来源：S&P，中国指数研究院综合整理
上半年纽约都会区房价同比变化和累计涨幅均为各主要都会区最小。相比于洛杉矶、旧金山和20大都会区，2015年上半年以来纽约房价同比增速最低，6月涨幅分别比20大都会区综合同比（5.0%）、洛杉矶（6.3%）和旧金山（9.5%）低2.2、3.6和6.7个百分点。上半年纽约房价累计上涨1.8%，分别较20大都会区（2.7%）、洛杉矶（3.2%）和旧金山（4.7%）低0.9、1.4和2.9个百分点。
3、 分物业：各物业价格均有不同程度上涨，公寓价格涨至近五年最高
别墅：价格同比小幅上涨，累计涨幅小于美国总体水平
图：1990年至今纽约别墅销售价格及同比变化
资料来源：美国房地产经纪人协会，中国指数研究院综合整理
2015年上半年别墅价格中位数同比小幅上涨。2015年二季度，纽约都会区别墅销售套价中位数为47.3万美元/套，为2009年以来同期最高价格，同比上涨1.5%，环比上涨1.4%。整体来看，2009年二季度纽约别墅价格同比出现历史最大降幅（14.9%）后，市场缓慢复苏，2015年上半年别墅套价累计上涨3.9%，涨幅较去年同期扩大3.0个百分点。
价格与美国总体水平的差距略微减小，上半年累计涨幅小于美国总体水平。销售价格方面，2015年二季度纽约别墅价格比美国总体水平（22.9万美元/套）高出24.4万美元/套，差距较上季度减小1.8万美元/套。整体来看，上半年纽约别墅价格累计上涨3.9%，涨幅小于美国总体（10.1%）。
公寓：价格涨至2010年四季度以来最高，同比涨幅略有收窄
图：2007至今纽约公寓销售中位数及同比
资料来源：美国房地产经纪人协会，中国指数研究院综合整理
公寓销售价格涨至2010年四季度以来最高，同比涨幅略有收窄。2015年二季度纽约公寓销售价格中位数为28.6万美元/套，为2010年四季度以来最高水平，环比上涨5.7%，同比上涨5.4%。整体来看，受季节性因素影响，纽约公寓价格在一季度小幅回落后二季度继续上升，上半年价格累计上涨3.3%。
价格绝对水平和同比增速均与美国总体的差距缩小。纽约的公寓价格略高于美国总体，2015年上半年，与全美之间的差距逐渐减小，二季度，纽约比美国总体（21.7万美元/套）高出6.8万美元/套，较上季度减少0.8万美元/套。同比上看，2015年二季度纽约都会区同比涨幅比美国总体（3.1%）高2.3个百分点，但不及洛杉矶和旧金山。
4、 分区域：曼哈顿价格最高，皇后区同比涨幅最大
图：2014年三季度至2015年二季度纽约市各区住宅成交价格中位数及同比
数据来源：纽约市市政厅，中国指数研究院综合整理
上半年纽约各区域中布鲁克林区和皇后区价格同比均为上涨，其中皇后区涨幅最大。根据纽约市政厅公布数据，2015年二季度，曼哈顿区住宅成交套价中位数为96.0万美元/套，居各区域首位；布鲁克林区二季度成交价格为60.5万美元/套，连续第10个季度超过纽约市中位价格（二季度为56.0万美元/套）。同比来看，布鲁克林区和皇后区上半年价格同比均为上涨，其中皇后区涨幅为各区域最大，二季度同比上涨8.5%。
三、结语：楼市稳中向好，下半年继续平稳发展
从人文环境上看，纽约华人占比较高，生活便利，适合居住。纽约作为全球最大的金融、商业和文化中心之一，长期吸引着来自世界不同国家和地区的人前来定居；在外来定居人员中，华裔占比较高。
纽约住宅成交量同比下降，房屋套总价持续上涨，同比继续增长。Zillow指数显示，2015年6月，纽约房屋套价为56.9万美元/套，达历史最高水平，超过全美平均水平（18.0万美元/套）38.0万美元/套，是全美平均水平的3.2倍。房价变化方面，根据凯斯-席勒指数，2015年6月纽约都会区的房价同比上涨2.8%，上半年累计上涨1.8%，涨幅较去年同期扩大1.0个百分点。
从不同物业来看，2015年二季度纽约都会区别墅销售套价中位数为47.3万美元/套，公寓销售价格中位数为2010年四季度以来最高水平，同比上涨5.4%，涨幅有所收窄。从不同区域来看，上半年布鲁克林区和皇后区价格同比均为上涨。
经济上行、人口增加将继续助力纽约房地产市场平稳发展。美国经济的持续复苏（二季度美国GDP增长3.7%，高于市场预期的3.2%），带动纽约房地产市场继续发展。根据相关数据显示，纽约的一居室平均租金已达到3100美元，仅次于旧金山成为全美房屋租金最贵的城市之一，再加上纽约市的居住人口也在不断上涨，增长的人口和高昂的租金都将推高房屋的购买需求。此外，纽约作为全球财富之都，对高资产人士和投资客的吸引是其他城市无法比拟的；近两年我国大型房企继续拓展海外业务，大举进军美国房地产市场，也会进一步推动纽约楼市的发展。随着美国经济状况的持续好转、本地人口数量以及国外投资者的不断增加，下半年纽约房地产市场将继续平稳发展，价格增速可能略有放缓。
