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网友小雅：最近我看中了东区的一套三室房子，价钱差不多谈好了，但是我拿不准贷款的方式, 听朋友说很多银行都有隐形费用，光比较贷款利息不行，是真的吗？
Arlen: 是的，你的担心不多余。
目前新兰所有主流银行都采取两种还款方式 table loan和straight line。这期，我集中解释table loan，这是银行默认的还款方式。首先，我推荐大家使用还款计算器。还款计算器可以在各大银行网上找到非常实用，而且简单易学。
如上图， 你一开始所偿还的月供额里，绝大部分为利息。随着时间的推移，本金在还款额里所占的比重越来越大，而利息部分越来越小。
例如：设定一笔10万的贷款，锁定利息为5.5%，30年还款期限。
还款计算器算得每月还款额为$568
银行的利息为： 100000.00 X 5.5% = 5500.00 / 12 = $458.33
实际还本金数额为：568-458.33 = 109.67
当109.67块钱进入本金后，贷款额变为99890.33
再以同样利息计算：99890.33 X 5.5% = 5493.96 / 12 = $457.83
看到了吗？你的利息比上一次少了些。由于固定利息，你每月的还款额一直不变，都是$ 586。
第二次你换的本金数额就是 $586 – $ 457.83 = $110.17
第二次的月供额比第一次月供额多还了 $0.50 本金。以此类推，30年后你还清了贷款。
是不是被吓了一跳？的确，每一次的变化很细微。
如果你是ANZ的客户，那么你很容易能从您的还款记录里发现类似的变化。这种还款方式的优点是给了贷款人一段经济缓冲的时间。因为刚买完房子后，多数人会有一定情况的财务紧张。缺点是你向银行支付了高额的利息。
贷款计算器显示，30年后当你贷款还清的那一刻，你总共为此笔贷款支付了$ 104,404.00的利息。也就是说你支付的利息是本金的一倍！
网友小雅：那我怎样做可以节省利息呢？
Arlen: 我有以下建议：
1、向你的银行或贷款经理要更低的利率！这个我就不过多解释了。
2、加大你的还款力度。你可以选择每次多还一些或者一次性的大笔还款。但需要注意的是，在锁定利息到期日之前，你有可能会被银行收取罚金（early repayment cost）。所以，我建议可以在固定贷款利息到期日当天还款，之后再重新固定余额。
另外，多数银行允许客户每年多偿还一定数额而不收罚金。（extra repayment allowance）例如ANZ，你可以每年多还贷款额的5%而无需支付任何罚金。
3、为自己做一份投资理财计划。Table loan还款方式虽然付出了较多的利息。但总体还款额较低。Straight line虽然可以多还本金，可初期总还款额较多。例如，贷款计算器显示若采用straight line还款方式，第一次还款额为 $735。$735 – $586 = $149. 合理利用好多出的现金流做更精明的投资，可能为你带来更多的利润。
如有疑问请联系专家Arlen：手机 +64212122665 邮箱[email protected]
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