写此专栏的是我国内房产界大咖级别的朋友，前辈。 经软磨硬泡，才终于答应了写专栏这差事。通过此专栏，我希望能够结合国内的房产市场现状，让越来越多的国内房产投资人对于国内与海外房产配置有个更清晰的比较与认识。- 大悟

文/鹰刀

 

新年伊始，全球资本市场只能用一个字来形容：黑！股市、油价、大宗商品、人民币汇率……在朋友圈流传最多的，就是关于某某经济学家在各种场合发表的、不同纬度对经济形势的判断，各种悲观情绪弥漫。而房地产领域，在媒体端出现最多的三个字就是去库存。

 

按照市场分析机构的统计，2015年中国百个城市新房价格累计上涨3.39%，一线城市累计上涨15.1%，二、三线城市累计下降1%左右；但城市分化非常严重，如深圳房价累计上涨33.92%，领涨全国。之前作为房价上涨的另一个风向标的杭州，没有显现出闻风而动的特点，取而代之的是上海。

 

既然房价都涨成这样，还提什么去库存呢？除了大家都知道的二线以下城市新房供应过剩外，有一个新的数据值得关注，就是二手房的成交量。2015年50个城市住宅月成交量接近2900万平方米，同比增长近3成，然二手房十大城市同比增长66.02%，北京具不完全统计超过80%，远超新房市场，这意味着至少从现在开始，以北京为代表的的大城市进入存量房时代。

 

为什么进入存量房时代，最重要的一个原因就是：买不起了！看看北京去年的土地交易吧，光卖地就花出去2000亿以上，站在南四环再往南看3公里，新房的价格每平米都超过了4万元，一套建筑面积100平米的三房，总价接近450万，也就是接近100万澳币。没有就业带，没有完善的交通配套设施，没有学校，只有房子。去年8月份在悉尼CBD看了某改造的二手公寓，2房也就是80多万澳币吧。北京三环外的二手房，大致的成交均价也就在5.5万~6万这个水平，而新拍出的土地价格，预示着这些新房价格都在10+。中间存在巨大总价差异，这种差异是你仰着脖子、跳着脚也够不着的，对于那些刚需用户，只能去买相对便宜的二手房了。

 

而对于新房市场，不断增长的购房者和他们的消费能力是房价上涨的原动力，但这部分群体已经出现停步不前或者选择了二手房市场，那还如何支撑起高额的总价。这种持续的冒出地王的现象，只能说明一线城市的房价在加速赶顶中，这比去库存更令人担忧。毕竟没有了财富增长的预期，那接下来会发生什么不言而喻。笔者节前和某品牌房企的老总闲聊，其哀叹北京存量市场是个巨大的黑洞，吸走了相当数量的购房群体。任大炮也在最近的论坛上发言，北京等城市的刚需市场没有什么存量，但豪宅市场不好说，估计会剩下。

 

作为经济领域重要组成部分的房地产，如今不是考虑当经济救世主的角色，而是一定程度的考虑怎么独善其身更为重要。

（完）