澳洲房产市场“5W” 到底是什么呢?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-28 锦尚财富管理中心


管理过程中有5W管理法则——what(做什么)、who(主导人)、when(时间)、way(过程)、worth(价值);

传播过程中有5W模式——Who(谁) → Says What(说了什么 )→In Which Channel(通过什么渠道)→To Whom(对谁)→With What Efect(产生了什么效果)?

5W无处不在,全方位考虑资产、汇率、时政等多方位因素,我们特祭出全新的海外战略投资5W模型。当这个模型用于澳洲房产市场时,会得出什么样的分析结果呢?




1W:why 为什么选择投资澳洲房产?

1、永久产权

无论是公寓还是别墅,都可以一代传一代,不用担心使用权到期。

2、相关信息透明度高

澳洲房产历经百年,被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场:交易机制成熟透明,政府监管得力,没有资金风险。


3、低持有税,无房产税、遗产税

澳大利亚是世界上首个取消遗产税的富裕国家,自1978年起,就不再征收遗产税。持有澳洲房产的成本较低。

4、精装修,拎包即住

在澳洲买到的房子一定是装修好的,简装就足够了,精装标准就更高,连烤箱、洗碗机都配全了,买来可以直接住或者出租,省去了辛苦和同栋楼敲敲打打的烦恼。

5、质量过硬

如果你去过澳洲,看到过用红砖建成的老楼,仔细找找线索,部分老楼外侧会写着建造年代。在悉尼老住宅区里,超过100年的住宅比比皆是,看上去各个都很硬朗。

6、只计算使用面积,没有公摊面积

澳洲房子标价是整套的价格,不是标每平米单价。面积作为一个指标也可以查到,但只有使用面积,没有建筑面积,也没有公摊面积。

7、首付一成,拿到钥匙才开始还贷款

首付款只需要缴纳房价总额的10%即可,贷款比例最高可达约70%。

买家不是签购房合同后立刻还贷款,而是等拿到钥匙才开始还,压力更小,更安全可靠。

8、租金回报高

澳洲首府城市的租金回报率一般都在3.5%至6%之间,普遍状况下,公寓略高于别墅。

9、后期维护到位

澳洲生活小区各个都是干净整齐,已经十几年的小区看上去还和新的差不多。一方面是住户爱惜,更重要就是物业管理到位。每天日常清洁,定期清洗地毯,游泳池、健身房都好好保养,包括防火等安全检查也很仔细,确保住户有安全舒适整洁的居住环境。

10、再贴现

澳洲房产增值部分不用出售,再次经银行评估后再贷款,增加您的现金流动。很好地实现货币到资产,资产再转为货币的流动性。



2W:what 澳洲房产投资现状如何?

澳洲富人最爱讨论的话题是房价,因为他们受房价的影响比任何人都要大。


据《澳洲金融评论报》报道,管理顾问公司Capgemini的一项调查显示,高净值澳人(除家庭住房外资产超过100万美元的投资者)比世界其他地方的富豪更喜欢投资房地产。房地产占了澳洲富豪资产组合的30.8%,而亚洲富裕投资者的这个比例也只有21.4%。全球而言,高净值个人的投资组合中有18.2%是房地产。

据《商业评论周刊》最新评选出的澳大利亚2015年度最富有家族排行榜显示,澳大利亚近一半的富有家族均在开展民用地产开发项目,并计划在将来逐渐投放到市场,以此确保稳定的资金收入及回报。由于近来的房地产热,这一战略更得到各家族的极大重视。

根据澳洲房地产委员会(PCA)提交的新调查显示,目前房地产行业对澳洲国内生产总值(GDP)的贡献已经超过了采矿业、房屋所有权和金融服务。

据预计,房地产行业每年创造了11.5%的澳洲GDP,僱用110万名澳洲人,并且每年向联邦、州和地方政府支付721亿元的税收。

中国对澳洲房产投资资金连续2年翻番,过去一年,中国富豪对澳洲住宅和商业地产的支出升至近240亿澳元(约1188亿元人民币),此前两年分别为124亿澳元和59亿澳元。除了万达等知名地产大鳄纷纷重金砸向澳大利亚之外,亚洲华人首富李嘉诚对澳大利亚投资也抱有浓厚兴趣。

据了解,李嘉诚旗下的长江实业集团自1999年进军澳大利亚,以35亿元签下为期200年的南澳收购电力设施租用协议,2010年又斥资4580万元收购酒品信托基金,这一举动让他成为全澳第二大葡萄园的主人。




3W:when 何时投资澳洲房产最恰当?

澳大利亚realestate.com.au为庆祝成立20年而特别发布的数据显示,全国房产中位价在1995年时仅为12.98万澳元,2015年8月是47.5万澳元。


目前,澳大利亚房价仍处于高速上涨通道中。

毫无疑问,尽早购买即是尽早获益。

而且从长久来讲,单一持有人民币本身也是最大的风险。抵御通货膨胀的最佳方式是持有多种货币,持有强势货币,澳币这样的资源性货币。因为澳洲拥有的资源是不可再生的,只会越来越贵。目前澳大利亚的房价,每年的增长幅度还是在10%左右,对现在投资的客户来讲等于有了双保险,收益还是很可观的。



4W:where 投资哪里最合适

悉尼、墨尔本、布里斯班都是目前的热门投资城市。选择好城市后,还应遵循“3S原则”。

第一“S”就是School。选择学位房是比较靠谱的投资。在选择一个投资物业的时候,投资客要了解是否该物业附近有较为完善的教育配套,有完善教育配套的物业,无论在租金价值的体现还是升值空间方面,都会更具优势。


第二个“S”就是Station。看物业周围有无巴士、地铁、火车等配套。

第三个“S”是Shopping centre。看购买的物业旁边有大型的超市或者购物中心,生活较为便利。

除了3S法则外,地段论是在任何地方投资房地产的金科玉律,在资金充足的情况下,优先考虑最核心地段最地标性的物业,升值潜力通常也更好。



5W:who 投资澳洲房产找谁最靠谱?

在这样一个讲求健全的管理制度的国家,一定要找个专业的海外房产顾问为您解决购房中碰到的所有问题,以解决您的后顾之忧。


小编寄语

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上文转自互联网


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