【必读】新西兰买房,你注意过房子的产权吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-03 环球移民新西兰移民


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“一套位于北岸的好区三房,新装修、超大花园,好地段好学区竟然只要45,6500,连北岸房屋均价$100万的一半都不到!”有客户说他在网站上看到了这样的房子。


这么便宜,是真的么?


其实仔细看看网站上的介绍就会知道:这套房是我们常说的Leasehold。


和在国内买房就是买“房”不同,在新西兰买房,往往是买“房”和房屋坐落的那片土地。因此,新西兰的物业会有很多种类,如永久产权物业(Freehold Title Property)、相互租借物业(Cross Lease Title Property)等,还有最特殊的一种,就是刚刚提到的那套房屋,它属于租借产权物业(Leasehold Title Property)。


永久产权物业 Freehold Title Property
Title Property


简单地说,Freehold指的是无限期地拥有对某一不动产(如土地)及其附属动产(如土地上的房屋)的所有权。购买永久产权类型的物业,意味着购买者在买了这幢房子的同时也买下了房子所占的土地,拥有权是永久性的。


在一个永久产权类型的土地产权文件里,因为不涉及与其他物业的关系,所以信息简单明了。在新西兰,业主拥有一个永久产权产权的时间是999年。永久产权物业也是大部分购房者的首选。


在新西兰,永久产权的别墅每年只需交纳地税;而永久产权的公寓缴纳地税和物业管理费。


互相租借物业 Cross Lease Title Property
Title Property
Title Property


互相租借物业是一种简化了的对土地和房屋的所有权形式。互相租借物业,其所在的土地是由该土地上所有的业主们共同拥有。


例如,一个占地809平房米的土地上有两处房子,那么这两个个房子的业主就共同拥有这809平方米土地所有权,就是大家在图上看到的fee simple – 1/2 share;而土地上的房子,是两个个业主互相“租用”,这里的“租用”是不产生任何租赁费用的。


一般来说,互相租借的物业比永久产权的物业便宜,每年所需要缴纳的地税由共同拥有这块地皮的业主平摊;居住方面,互相租借产权的物业和永久产权的物业基本没有差别。



改造没有经过邻居同意,会产生很多问题。


然而,互相租借物业也有弊端:如果想给自己的房子进行改造,如加车库、加阳台、改动房子的结构,都需要经过其他拥有者的同意,否则市政府不会发放建筑许可证。


租借产权物业 Leasehold Title Property


在新西兰房产市场中,有很多房屋的价格远远低于同地段、同类型、同年代的房屋,这是由于这些房产所占的土地属于“租赁土地”,也就是常说的租借产权物业。


Leasehold的租借权一般为21年。


在上图中,“Estate”这栏里写的就是Leasehold 租借产权,同时,在“Term”一栏可以看到具体的土地租借信息。


就这个例子而言,土地的租期是从2011年9月20日开始的,一共是21年。在这21年之中,土地拥有者(个人或公司或信托机构)按照租约合同的条款,要求土地的租客每年支付相关的土地租金。21年的租约到期之后,土地拥有者有权和租客重新商议租金。


此外,您还需要为这块土地支付市政费用、财产保险费用、维修费用等等,所以如果您买了租赁土地上的物业,您每年都需要准备足够的钱应对各种费用的支出。


与其他类型的产权相比,Leasehold弊端更加明显。


一般来说,新西兰土地的租借费用是其永久产权价值的5%,所以,一块价值100万纽币的地皮,其每年的租赁价格很可能为5万纽币。


租借土地Leasehold每年的租金通常会固定很长的一段时间,例如7-21年,我们以一个真实的故事为例,说明一下租金增长可能发生的情况:

华裔移民陈女士于2005年花费$45万购入奥克兰中区的一套Leasehold物业。物业所在土地属于地主Cornwall Park,按照租约,地租每21年调整一次,租金是调整时同类土地市场价格的5%。2005年购买时的地租是每年8300纽币。上次调整的是1988年,8300纽币正是1988年该地块地价的5%。
2009年,Cornwall Park董事会调整地价,租金上涨为每年73750纽币,足足上涨了近十倍。


看了这个例子,相信您会对新西兰的租借土地有了更清晰的了解;尤其是固定租期快要到了Leasehold房产,价格再便宜恐怕买家也会严肃考虑下一个租约可能产生的“天价租约金”的问题,而放弃购买。


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