降息了!分享贷款的四个问题-友谊的小船不会翻 (上)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-04 悉尼画报



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前记


降息的消息刚出来,电话就响个不停,处理完后,想想各样的问题,决定写点东西和大家一起分享。


最近流行友谊的小船说翻就翻,身为贷款经纪人,和亲爱的客人们就在小船上,特此分享几个小问题,希望友谊的小船在投资置业路上越走越远。因为无论昨天,今天,明天,我们都会是紧密相连的。


1 我的房子大大的 我的收入杠杠的


经常有客人加我微信,上来就说:“我自己有250万的房子,没有贷款,银行可以贷给我多少钱?”或者是 “300万的房子,抵押给银行,就借30万,行不行?”


对于这样的朋友,我首先要竖起大拇指表扬,因为经过你们的奋斗,已经买了大房子,过上了没有房贷的日子,实在是值得祝贺的。同时,你的实力也是杠杠的,300万的房子抵押借30万,简直是太便宜了银行。是不是?是不是?


然后我问:您的报税收入是多少?客人有的说,我不用工作的,有钱,我可以给银行数目给你看,一大笔钱。或者是我都是现金的,只报很少税,澳洲税那么重,白交给ATO不划算。能少交就少交呗,你懂的。--嗯,我想我也是懂的。但是银行衡量您贷款能力的依据是您的报税收入,包括您的工资或者生意收入或者物业出租收入。


客人回了一个哦。我觉得我们友谊的小船都要翻了。


翻归翻,翻也要翻得明明白白。贷款能力看什么?收入收入收入!收入不是大房子,不是卡里或者手里的现金,而是在未来很长一段时间内会按时按量到达你手里的资金。你就算现在有万贯家财,银行会设想有天,万一你赌博一下子输了怎么办?银行的任务是将放贷的风险降到最低,稳定的收入就是最好的保障。这个收入,必须是有白纸黑字的证据的,比如雇主的工资单,ATO的税单,PAYG Summary及银行每月的进账记录等等,看到这些,银行就会相信你的实力,从而把贷款批给你。


2 最低利息的诱惑


有时候有客人问我,你能拿到最低的利息是多少?或者更凶悍一点,你拿不到4以下的利息我们就不用说下去了。


我小心翼翼地问,请问你的最低利息是哪里看到的?客人会说:广告广告,3.66%!这就是广告最低利息的诱惑。为什么说是诱惑呢?因为就是,看得见,吃不着。基本上所有的广告都会加上一个小小的星号,写着“Condition Apply“。再用放大镜看那个Condition,基本上可以排除90%的申请人了。这就和前十个促销半价,无论你来多早都是第十一个一样。看得见,吃不着。


我们身处一个公开透明的大市场中,不同的银行有不同的贷款产品。最低利息到底会不会存在呢?答案是否定的。试想如果有这样一个产品存在,所以人肯定都会不约而同地选择它。那市场上就不会有这么多家银行和产品了。所以结论就是,对于同一个申请人,每个银行给出的offer是不会差很多的,这样客人才能在四大银行平等地流动。


所以没有最低的利息,只有最适合你个人情况的贷款产品。找到这个贷款产品,就是我们Broker的工作,也是我们的专业所在。比如说,你买的是小户型,你知道每家银行的利息,但是你不知道,某些银行是不容易接受小户型的,所以你申请了那个银行业可能贷不下来。这个时候,利息就不是首要考虑的因素了。


还有很重要的一点,低利息往往是以牺牲方便性或者其他为代价的。比如小银行的广告利率会比四大银行低,附带的不好就是网点少,服务差,时效慢,政策朝令夕改。又比如Basic的产品利息会比套餐产品低,那是因为它没有对冲功能等等。


总之,天下没有免费的午餐。


作者介绍: 梁杰夫 澳洲信贷经纪 房产信贷专栏作者(会计硕士/MBA)

风格通俗易懂,将繁琐的银行政策以最简单的话语来阐述

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