【海外投资】二十万人民币就能投资澳洲房产?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-22 澳洲房产投资


首先声明,我不是从事房地产行业,肯定谈不上专业,以下如果有任何不恰当之处请专业人士们批评指正。因为最近向我咨询到底要不要在澳洲投资房产的朋友越来越多,今天个个就以好友A君的亲身经历告诉你,怎么选择澳洲房产和到底值不值得买,当然最终还是你来决定。




A君在来澳洲之前就买过三套澳洲房产,一套在布里斯班,一套在墨尔本,一套在黄金海岸,前两套都是在国内的中介那里买的,后面一套在黄金海岸本地中介那里买的。




首先介绍一下A是如何开始投资澳洲房产的。


A最早的时候是想移民,在百度上搜澳洲移民然后轻松弹出了澳洲房产的相关信息,出于好奇,A就点进去了,广告都很吸引人,大部分都是“投资二三十万人民币你就能拥有一套澳洲永久产权的别墅或者公寓”,当时大概是2013年,国内的房地产市场情况已经不太好了,A当时手上也总共只有二十多万人民币。中介算一笔账,最后得知在澳洲投资一套带地400平的别墅,永久产权没有遗产税,前期只需要投入二十多万人民币,后期的首付只需要在房子建好之后支付,每个月租金抵利息还有赚,这真的是一件美好的事情不是吗?于是A在功课做的不是很足的情况下,投资了第一套房。




接下来给大家说一说这三套房的基本情况。


第一套房:上面已经大概讲了为什么会买第一套房,大概是2013年5月,房子总价45万澳币左右,占地400多平,上面有一套200多平的单层别墅,政府包租十年,对于A这种一时半会去不了澳洲的童鞋是再合适不过了,中介当时算了一笔账,这套房初期投资30万人民币(当时汇率6),房子建成之后是第二年或者第三年(因为澳洲房产交房时间一般都会延迟),再给余款40万(根据贷款实际来,一般海外人士至少可以贷七成,当时A贷了大概73%),每一年租金抵掉利息之后还能净赚3万人民币左右,A想的是这个就像在国内一般二级城市花70万投资一套公寓,每个月有2000多金,但是这个可是别墅啊,档次都不一样,想想就乐。




第二套房:这一套距离第一套时间就4个月左右,这套房是在墨尔本,据说离市区40多公里地,开车就上高速,交通很方便。这是个拥有四千平米大地的庄园别墅,上面有一个两百多平的单层别墅,房子可以做经营使用,什么扩建一个养老院啊,小幼儿园啊都可以,更大的噱头是这个房子大概等个七八年政府规划,可以拆分成8块左右的地来卖,一块地能卖到30多万澳币,这样不是赚翻了吗!这个房当时也就68万澳币左右,首付只需要30万人民币的样子,不得不说中介厉害,做了一个两套房打包的计算公式,一个长线一个短线,感觉绝配了。A当时已经没钱了,但是实在太吸引,回去跟他爸妈一合计,爸妈也有兴趣,买了。(这个是所谓的大地情节)




第三套房:这套是在2014年年末下手的,A和朋友来澳洲旅行,就是在黄金海岸闲逛的时候,对,不带目的性的闲逛,随意走进一家中介公司了解房产(黄金海岸的冲浪者天堂,街面上很多中介公司,大部分配有会华语的中介,会有中文的广告板,因为中国市场实在太大了!)中介美女非常的健谈热情,认真仔细的分析黄金海岸未来市场的乐观性,以及分散投资的重要性,带A和朋友去看了项目所在地,这是个townhouse,就是我们俗称的联排别墅,两层,不大,200平左右,很温馨,靠河,A喜欢钓鱼,这个可是个好地儿。因为第二套房交房时间遥遥无期,备好的钱暂时不需要,这套房50万澳币,首付也就10%,27万人民币左右,A和朋友一人买了一套,准备将来做邻居。




这三套房下场如何,待会挨着分析。


我们先来对比一下在国内中介和在澳洲中介那里买房的差别。


国内中介


中介的那个销售代表是个非常负责的女孩儿,不分昼夜的跟她推销,讲解的无比仔细,发图片发视频做资金测算表,甚至在签合同的时候还专门带上老板从公司城市飞到A所在的城市,服务相当到位。之后还帮A全家办理了旅游签证,连汇款什么的A也一点没操心,因为该公司都全权负责,A只用转给中介人民币就行了,其他所有的事情中介办完,包括过户的律师、贷款的经纪、会计、未来租房管理等等,就连在澳洲开通的网上银行,都贴心的准备了一份登录以及每一步如何操作的截屏中文说明,A一点没操心。殊不知这中间的水分呀!单纯举个例,过户律师澳洲这边市场价660澳币,当时国内中介收了2500澳币,我类个去!但当时A君完全是乐在其中的!




澳洲本地中介


澳洲当地中介一般很少会服务的那么到位的,当然也存在一些个别,毕竟面对中国市场,需要适应中国国情,一条龙的服务是发展趋势,出于安全考虑,澳洲中介肯定是会让客人自己汇款到律师的信托账户的,至于律师、贷款经纪、租房公司,中介会推荐,但是客户可以选择是否需要或者更换,因为这边市场透明,价格也不含糊,准确来讲,服务是没有国内中介那么到位的,但是也在完善之中,有赶超之势。




好了,我们再来说一下这三套房到底如何,下场怎样。


第一套房:交房时间晚了半年,其实这是很正常的,资金还在自己手中而且不需要在交房之前付任何利息的澳洲房产来讲,交房早晚并不是问题,晚一点甚至是好事,因为你有资金周转到其他地方。交房后第一年A君并没有收到政府补贴,第二年开始发放了,一年差不多一万澳币,租金跟利息差不多是抵消的。还有个好的情况是,在交房后半年,中介建议换个银行重新贷款,这样退了三万多澳币到A君的账户,A君到现在都懵懵懂懂不知道这钱是怎么来的,其实这个叫“再评估”,稍后个个会有名词分析解释。


第二套房:A君已经退掉了,哈哈,这个要重点说一下!因为这个房子延迟了一年交房,也正好是跟黄金海岸那套房子的预交时间冲突,一方面A君一时拿不出两套房的钱,另外一方面,A君托我帮他在澳洲本地市场了解到,这个房子根本没有什么升值空间,地理位置太偏!A君让我托本地中介帮忙转让掉,结果澳洲的中介直接说,让他损失掉之前付过的10%定金吧,因为根本不可能在本地马上转让掉,这个地方很偏的,及时止损就行了。还好A君找回国内中介,原价转让,国内中介一渲染,两个客户抢着要啊!A君及时脱手,这一点就看出国人投资多少是有些盲目的,还有国内有些中介真心也不全是推荐好项目,需仔细辨别。


第三套房:也是延迟了半年交房,这个房子确实不错,不愧是当地实地考察后买的,是当地人喜欢的区,交通便利,也很好租,还没交房都已经有租客要了,A君很省心的交给了当地的租房管理公司,有任何问题邮件联系,这个房在贷款的时候评估价就跟实际购买价一样,这一点就可以说明是一套不错的房子。




在澳洲是买公寓还是买别墅?


从澳洲房屋增值的角度看,无论是公寓还是别墅都是升值的,只是幅度稍有不同。根据官方数据显示,过去40年以来,根据地区不同,澳大利亚的公寓房平均每年增长6%~8%,而花园别墅的涨幅则达到10%~12%。针对海外人士,都是可以买楼花(期房)的,也就是无论是别墅还是公寓,首付都只需要10%,贷款额度通常可以达到七成,并无区别。只是公寓交房时间会相对更长,一般新开盘的公寓会两三年再交房,资金周转更有利;别墅大约就是一年左右的建设期,交房时间更具体。


从投资的角度看,市区公寓的出租率高,需求高,空置率低;郊区的房子面积大,租金高,较稳定。在澳洲,通常主要租房的人群包括有:留学生,新移民,白领,所以市区的公寓通常可选择购物便利,交通发达的商业区或学校附近;郊区的别墅,也可以考虑尽量购置在知名学府附近,交通便利之处,可保证出租的需求量。如此比较,买公寓和买别墅其实都不错,见仁见智罢了。


澳洲的房子好出租吗?好卖吗?


澳洲的房屋空置率在2%左右,也就是说基本是没有租不出去的房子的,特别是选好地段,很不愁租,个个之前看过一个数据,就墨尔本而言,每一周大概有1200人的人口增长率,你要是现在走在墨尔本CBD,真的是热闹的很,与我前几年来的情况完全不一样!大部分留学生、新移民,所以房子很好租。


关于澳洲房子好不好卖这一点,我听从事房地产行业的朋友这么说,卖二手房的销售年薪非常高,因为他们根本不愁没有生意,这部分资源大多掌握在当地洋人手中,当然也有部分亚洲人做二手房源很厉害。像个个居住的小区,基本随时看见sell的广告牌,不到几周就sold了,有的时候还会拍卖出意想不到的高价,所以我个人认为是蛮好卖的,当然,也要看地段。


经常有人问我,买澳洲房产能移民吗?
不能!那么远买了,我也不一定去住,那我为什么要买澳洲房产?
那我想问,现在大多数人在国内有个两三套房产,有的甚至十几,几十套房子?是否这些房子大家都去住了?
其实房产更多是一种投资行为,是一种理财方式,是对个人资产的一种保值增值!
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