外国人投资美国房地产怎么报税?

<- 分享“美国诚德投资置业”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-22 美国诚德投资置业


人在社会, 有两样东西,你一生是逃不脱的: 一个是死亡,另一个是纳税。在美国,报税是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。那么做为不是美国人的外国人在美国投资房产后如何报税呢?


当非美国居民出售其在美国的房产时,美国税务局要确定他们是否支付了资本收益税。因此,美国国税局将按照房产总购买价的10%扣税。当业主向美国税务当局申报资本收益税时,任何退税(若有)都将退还至申报人。如果外国买家选择1031延税交换,则可以避免此操作。



何谓外国人?

持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人;归化的美籍公民,必定是当然的美国纳税人,在税务上被统称为定居外国人(Resident Alien),与一般美国纳税人完全相同。


未踏足美国的外国人,当然保留外国人(NonResidentAlien)身份,但在美国只是暂时居住的外国人,只要在美国停留的时间达到183天,也有可能变成美国纳税人,也可能在税务上成为ResidentAlien,要像美国人一般,为全世界的收入报税。时限及计算方法如下:


其一,假如外国人一年内居住在美国183天或以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。其二,假如今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。


几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。


外国人税务好处

假如在税务上符合外国人(Non ResidentAlien)身分,在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(CapitalGain)」收入,完全免付任何美国税,银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。


外国人由于没有社会安全卡号码,在美国银行或股票经纪行开设帐户时,须填写W-8BEN表,以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后须再填,否则银行将扣除预缴税。


一些持外国身分的家长,为求便利,与已是美国公民或居民的子女,联名开银行或股票户口,既让子女代管财务,也方便子女继承其遗产。税例规定,联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格,如其中一位持有人是美国公民或居民,便不能填写W-8BEN表格,结果令该帐户变成由美国人拥有,失去外国人免预缴税和免收入税的好处。



外国人房地产收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,情况与一般美国纳税人无异,只不过他们要用1040NR表格。


外国人申报收入税,税率与美国人一样,可是,外国人不能享用以下两项扣税的优惠:个人免税额(PersonalExemption)–美国纳税人每人有3千9百五十元个人免税额,已婚共同报税者可得7千9百元个人免税额,家中有「受抚养人」(dependent) 者可以得到更多个人免税额,而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时,只能享用一个个人免税额,除非该外国人是加拿大或墨西哥公民,或是南韩公民。


标准扣税额(StandardDeduction)–美国纳税人可而使用起码6千2百元标准扣税额,已婚共同报税者有1万2千4百元标准扣税额。可是,外国人不能使用任何标准扣税额,只能选择使用逐项扣税(ItemizedDeduction)。假如该外国人完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便等于没有任何扣税的优惠。


因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高。


外国人卖屋时的收入

有一条税例,名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of1980(外国人投资房地产税例,或简称FIRPTA)规定,外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long TermCapital Gain),而是当为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。


此外,外国人也面对「预缴税」(withholdingtax)的问题,税例上规定,假如卖屋者是外国人,而该物业不是自住和售价超过三十万元,买家或其公证代理便有责任,要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。


除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定,要扣起售价的百分之3.3%,亦是买家和公证代理的责任。


这两者都是预缴税,假如真正的税款比预缴金额低,当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。


外国人遗产赠予税

每个美国的居民及公民,都有一个遗产免税额,若遗产市值不超过该金额,就完全没有遗产税。


目前,遗产免税额是每人5百万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予,即将自己的资产送给他人,只要在免税额以内,即可免付赠与税。此外,每人每年可以另外赠送任何一个人一万三千元,同样免付赠与税。


外国人如果在美国有产业,逝世后的遗产税如何计算?除了在美国的银行存款不计算外,其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产,都算遗产。外国人在美国的遗产,只有6万元免税额,所以可能会有相当重的遗产税。


外国人把这些将来被算为遗产的资产,作生前赠予又如何呢?外国人亦有每人每年1万3千元免赠与税的条例,可是他们仅有6万元遗产免税额,且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女,需要先成立公司,将房地产放入公司,然后将公司股票作赠予,因为股票是属于Intangible资产,没有礼物税。


顺便一提,外国人假如去世,产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程,才能由受益人继承,除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说,外国人假如在美国用个人的身份投资房地产,应该由律师设立生前信托,去避免将来需要通过认证。


外国买家必须考虑规避美国遗产税

如果外国买家死亡,其遗产将被美国政府徵收接近45%的税。如果外国买家做出一些早期安排,可以轻松规避。这个安排涉及到组建一家有限责任公司(LLC)和一家外国公司。买家将其房产归於LLC名下,再将LLC归於外国公司名下,而买家自己将持有外国公司的股票。


在这种情况下,由於房产由外国公司“拥有”,外国买家死亡後,美国政府将无权对房产徵税。这对於外国买家是合理避税,操作起来费用也不高。然而还有一点需要提醒您,公司资本收益税的税率是35%,而个人是15%。但是通过建立外国公司持有房产还有其他好处,即股东可以出售其股份,最终重新持有房产,而无需引致资本收益(或美国规定的其他应税事件)。


建议投资性房地产的任何业主至少创立一家LLC以持有其资产,由此买方的责任将仅限於该资产本身的价值(LLC不会持有任何其他房产或资产)。然後,买家可再创建一家外国公司,由其拥有LLC,从而进一步保护外国买家,使其免缴房产税。


如果外国买家不希望开设LLC和外国公司(或许因为房产投资较小),也可以选择另一种方式,即购买与房产等额的人寿保险。如果一位40岁的健康男子或女子投保20年期的人寿保险,每年支付保费350美元,死亡时可获得50万美元的死亡保险金。而在购买相同保险的情况下,一名50岁的健康男子或女子可能每年需支付1000美元的保费。在这种情况下,虽然该外国买家无法规避遗产税,但在死亡後,其继承人仍可获得等额收益。

(本文收集整理編譯自网络,如有侵權,請聯系我們)

马上关注:美国诚德地产投资置业

专注为来洛杉矶投资,置业,安家,留学和旅游的华人提供专业的一站式服务.关注美国诚德投资置业订阅号(chengdezhiye),定期接收洛杉矶最新,最实用的房产,生活和旅游资讯推送.


长按二维码 一键关注


点击展开全文